4410 – Bref historique de la publicité foncière. – En 1804, le domaine de la publicité foncière était étroitement limité par le Code civil. Il a été successivement étendu par la loi du 23 mars 1855, notamment pour les ventes immobilières et, dans une mesure plus large, par le décret du 4 janvier 1955. C’est avec ce décret qu’est apparue l’expression « publicité foncière ». Jusque-là, on parlait de « formalités de transcription ». Pour rappel, depuis 1955, le champ d’application des règles de publicité foncière s’étend à tous les actes translatifs de propriété immobilière mais également constitutifs de droits réels immobiliers.

Le système actuel de publicité foncière, tel qu’il a été mis en place par le décret du 4 janvier 1955, se distingue très nettement des systèmes antérieurs, en particulier par sa précision : outre des mentions obligatoires identifiant les immeubles et les parties, il impose surtout l’acte authentique pour tout acte à soumettre à la publicité foncière, alors qu’auparavant il n’était requis que pour les constitutions d’hypothèques. Le décret a également posé le principe dit de « l’effet relatif des formalités » selon lequel aucune formalité ne peut être accomplie à défaut de publicité préalable ou simultanée du titre constatant le droit du disposant ou dernier titulaire ; la chaîne de transmission et constitution de droit doit être ininterrompue. Afin de faire respecter ces mesures, les conservateurs se sont vu octroyer le pouvoir d’écarter la publicité soit immédiatement (refus du dépôt), soit après examen approfondi de la demande (rejet de la formalité). À compter du 1^er janvier 1956 a été créé le répertoire des formalités tenu sur fiches et dénommé « fichier immobilier », avec la distinction entre deux types d’immeubles : les immeubles urbains et les immeubles ruraux. La loi du 6 avril 1998 et ses décrets d’application ont défini les principes applicables à une gestion informatisée des données hypothécaires, système dénommé « Fidji » avec la numérisation des fiches du fichier immobilier⁷⁰⁰. S’en est suivi le développement des échanges dématérialisés entre le notariat et la Direction générale des impôts avec la création de la plateforme Planète et la mise en place de Télé@ctes. La première a permis de dématérialiser les demandes d’état hypothécaire et la seconde a créé la formalité de dépôt électronique de l’acte papier, devenu électronique depuis.

Dès lors, nous rappellerons tout d’abord le fonctionnement et les finalités du système de la publicité foncière (Chapitre I). Puis, à travers l’analyse du rapport de la commission de réforme de la publicité foncière intitulé « Pour une modernisation de la publicité foncière », remis le 12 novembre 2018 à M^me Nicole Belloubet, garde des Sceaux, ministre de la Justice, nous verrons comment il est proposé de l’améliorer en renforçant sa sécurité juridique et en le modernisant (Chapitre II).