4223 – Des formalités complémentaires à l’acte conditionnant son efficacité. – Dans cette seconde partie, il sera développé l’idée directrice selon laquelle si l’acte juridique en tant qu’instrumentum a parfaitement respecté les conditions de solennités relatives à sa validité (nécessité d’un écrit, recours à l’authenticité, etc.), il ne produira pour autant ses effets que si certaines formalités ont été accomplies. Ainsi, suivant la qualification de l’acte juridique, la protection du contractant sera assurée en respectant un certain nombre de formalités légales préalables. Parmi les différents actes notariés, il en est un qui, sous l’influence du consumérisme, s’est largement complexifié dans un but de protection du contractant : il s’agit de l’acte de vente immobilière et plus spécifiquement de l’acte de vente du logement. Historiquement, le droit commun des contrats et la théorie générale des obligations constituent en quelque sorte le régime primaire de la protection en matière de vente du logement. La jurisprudence est venue modeler et compléter ce droit. Enfin, le législateur contemporain a fait reculer le principe du consensualisme en instaurant des lois spéciales de protection. Ainsi le Code civil n’a plus le monopole de la réglementation de la vente. Le Code de la consommation contient lui aussi de nombreux textes relatifs à la vente.

4224 – Le notaire, acteur du formalisme d’information. – Cette inflation législative s’est développée dans un but de protection des contractants, et c’est au notaire, au-delà de son rôle traditionnel de rédacteur des conventions, qu’a été confiée la pédagogie des nouvelles mesures. Nous analyserons dans cette seconde partie, d’une part, la réglementation foisonnante et mouvante applicable à la vente immobilière du logement. Ce formalisme dit « d’information », qui influe sur les relations précontractuelles entre vendeur et acquéreur, dont les notaires ont la charge au travers de leur devoir de conseil, et qui est censé protéger le contractant (Titre I). Et, d’autre part, un autre formalisme plus méconnu du grand public, mais tout aussi protecteur, dit « d’opposabilité ». Une fois le contrat formé et signé, l’acte de vente doit être enregistré auprès du service des impôts et publié au service de la publicité foncière. Là encore, le notaire est en charge d’assurer la protection du contractant par la détermination du régime fiscal adapté, le paiement de l’impôt, la publication du titre sous forme dématérialisée avec, comme enjeu, la conservation des données personnelles (Titre II).