L'intervention forcée de la SAFER

Pour la réalisation de ses missions, la SAFER bénéficie d'un droit de préemption sur son territoire (Sous-section I). Elle rétrocède ensuite les biens ainsi préemptés selon une procédure encadrée (Sous-section II). Enfin, le droit de préemption exercé au mépris des dispositions légales est susceptible d'être contesté (Sous-section III).

Le droit de préemption de la SAFER

Le droit de préemption accordé à la SAFER est une prérogative de puissance publique conforme à la Constitution ^{1506152470522}. Initialement conçu comme une mesure d'exception, il constitue aujourd'hui un élément incontournable des mutations foncières en milieu rural (§ I). La SAFER a en effet la faculté de préempter la plupart des biens situés sur son territoire (§ II). L'exercice effectif du droit de préemption est toutefois limité à certaines mutations (§ III). Par ailleurs, la préemption est nécessairement motivée au regard des objectifs assignés à la SAFER par la loi (§ IV). Enfin, la loi prévoit des cas d'exemption (§ V).

– Exclusion de principe des parcelles classées en bois et forêts au cadastre. – Par principe, la SAFER n'est pas titulaire d'un droit de préemption sur les ventes de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 6°), l'activité sylvicole n'étant pas une activité agricole. Le classement cadastral est le critère de référence ^{1502268742698}.

– Information systématique. – En revanche, la SAFER est informée dans tous les cas d'aliénation (mutation à titre onéreux et à titre gratuit) de bois et forêts, que la mutation ouvre le droit de préemption ou non (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1) ^{1512296714440}. L'identité du nouveau propriétaire doit être renseignée. Partant, cette information n'est à réaliser qu'après exercice éventuel d'un droit de priorité forestier.

– La parcelle boisée non classée en bois et forêts au cadastre. – Si la parcelle aliénée n'est pas classée en bois et forêts au cadastre mais est boisée, la mutation peut se trouver soumise au droit de préemption de la SAFER, l'exclusion de l'article L. 143-4, 6° du Code rural et de la pêche maritime ne jouant pas. Il convient alors de déterminer si la parcelle boisée entre dans les prévisions de l'article L. 143-1 du même code fixant les biens soumis au droit de préemption de la SAFER, et ainsi d'apprécier si la parcelle forestière est assimilée à un terrain nu à vocation agricole ^{1517639313744}. La présence de bois n'est pas en soi de nature à compromettre définitivement la vocation agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 3). La SAFER dispose par conséquent de son droit de préemption. Cette exception singulière concerne les terrains nus suivants ^{1512298099210} :

les parcelles boisées comprises dans une zone agricole protégée (C. rur. pêche marit., art. L. 112-2), ou dans un périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (C. rur. pêche marit., art. L. 113-16) ;
en présence d'un plan local d'urbanisme ou d'une carte communale, les parcelles situées dans une zone agricole ou naturelle et forestière ^{1512298771270}.

– Quatre exceptions si la parcelle est classée en bois et forêts au cadastre. – Le texte réserve quatre exceptions au principe d'exclusion du droit de préemption de la SAFER en cas d'aliénation de parcelles classées boisées au cadastre. Les catégories de parcelles classées en bois et forêt au cadastre entrant dans le champ du droit de préemption de la SAFER sont les suivantes (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 6°) :

les biens mixtes agricoles et forestiers : il s'agit de parcelles classées en bois et forêts au cadastre, aliénées avec d'autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole. Il n'est pas nécessaire que les parcelles non boisées soient prépondérantes, ni que l'ensemble aliéné constitue une exploitation agricole ^{1502277787831}. Toutefois, une parcelle de nature mixte vendue isolément n'est susceptible d'être préemptée par la SAFER que si les surfaces à destination agricole sont prépondérantes ^{1502872293756}. Au surplus, l'acquéreur a la faculté de conserver les parcelles boisées si leur prix a fait l'objet d'une mention expresse dans la notification faite à la SAFER ou dans le cahier des charges d'adjudication ;
les parcelles dont les semis ou plantations sont à détruire ou ont été réalisés en violation de textes : il s'agit soit de semis ou plantations sur des parcelles de faible étendue dont la commission communale d'aménagement foncier a décidé la destruction (C. rur. pêche marit., art. L. 123-7), soit de semis ou plantations effectués dans une zone où ils sont proscrits (C. rur. pêche marit., art. L. 126-1) ^{1502278983228} ;
les parcelles ayant fait l'objet d'une autorisation de défrichement ou dispensées de déclaration de défrichement en raison de leur faible superficie : il s'agit en premier lieu des parcelles ayant fait l'objet d'une autorisation de défrichement. Si, au jour de l'aliénation, l'autorisation de défrichement n'a pas été notifiée au propriétaire, la SAFER ne peut pas préempter les surfaces boisées ^{1502876532518}. Cette disposition concerne également les parcelles dispensées de déclaration de défrichement en raison d'une superficie inférieure à un seuil compris entre 0,5 et quatre hectares (C. for., art. L. 342-1, 1°). Ce seuil est fixé pour chaque département ou partie de département par le représentant de l'État. Il est apprécié en tenant compte des parcelles boisées attenantes complétant la superficie ^{1502274823616}. Dans le second cas, il s'agit essentiellement des bois isolés dont la superficie est inférieure au seuil départemental ;
les parcelles situées dans un périmètre d'aménagement foncier agricole et forestier (AFAF) en zone forestière : la SAFER dispose d'un droit de préemption lors de la vente d'une parcelle située dans le périmètre d'un AFAF en zone forestière (C. rur. pêche marit., art. L. 123-18 à L. 123-22).

– Une dernière exception (temporaire) en Île-de-France. – À titre expérimental, pendant une durée de trois ans à compter du 2 mars 2017 ^{1502276694846}, la SAFER d'Île-de-France est autorisée à préempter ^{1506865403871}en cas d'aliénation à titre onéreux ou à titre gratuit de parcelles en nature réelle de bois ou classées en nature de bois et forêt au cadastre, d'une superficie totale inférieure à trois hectares et situées dans les zones agricoles, naturelles et forestières délimitées par un document d'urbanisme, lorsque l'exercice de ce droit a pour objet la protection et la mise en valeur de la forêt de ces parcelles (C. rur. pêche marit., art. L. 143-2-1). Ce droit de préemption ne prime ni le droit de préférence forestier des voisins ^{1511711267560}, ni le droit de préemption forestier de la commune ^{1511711350225}, ni celui de l'État ^{1511711441158}. Curieusement, il prime le droit de préférence de la commune (C. for., art. L. 331-24).

– Règles générales d'application et de mise en œuvre. – Le lecteur est renvoyé aux travaux de la première commission pour la détermination de la nature des mutations soumises au droit de préemption de la SAFER (types de mutations), exceptions (notamment en raison des liens de parenté), et modalités de mise en œuvre ^{1502284109466}. Toutefois, il convient de signaler que le droit de préemption de l'article L. 143-2-1 du Code rural et de la pêche maritime est indépendant du droit de préemption de l'article L. 143-1 du même code. De sorte que, le cas échéant, il convient d'indiquer dans la notification qu'elle est faite à double titre et de rappeler que le droit de préemption de la SAFER de l'article L. 143-2-1 est primé par le droit de préférence forestier des voisins et les droits de préemption forestiers de la commune et de l'État.

Hiérarchie des droits de priorité en cas de vente d'une propriété boisée

La multiplicité des droits de priorité susceptibles d'être exercés lors de ventes de parcelles forestières nécessite un classement déterminant l'ordre de préférence entre eux. Outre les droits de priorité spécifiques à la forêt, la vente d'une parcelle boisée peut ouvrir le droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles (C. urb., art. L. 113-14 et L. 215-1), le droit de préemption du coïndivisaire (C. civ., art. 815-14), et celui du preneur à bail rural (C. rur. pêche marit., art. L. 412-1). Ces droits de priorité s'appliquent dans l'ordre de préférence suivant
1512236882491 :

– Conclusion : les droits de priorité forestiers : un maquis à simplifier. – Le regroupement de la propriété forestière est un objectif indispensable pour améliorer l'exploitation de la forêt française. Les droits de priorité institués depuis moins de dix ans contribuent à la lutte contre le morcellement forestier. Ils sont désormais installés dans le paysage juridique et acceptés dans leurs principes. Des ajustements législatifs successifs ont permis d'améliorer certaines dispositions.

Mais il est pour le moins curieux qu'en cinq années, le législateur ait jugé utile d'empiler quatre droits de priorité pour les ventes de petites parcelles forestières (voire un cinquième avec le droit de préemption temporaire de la SAFER en Île-de-France). Ainsi, les formalités ont-elles été multipliées, complexifiant nécessairement les mutations portant sur ces petites surfaces qu'il faut au contraire encourager. Certes, chacun de ces droits répond à une préoccupation légitime.

Mais les questions posées par la purge des droits de priorité rendent nécessaire un travail souvent disproportionné au regard des intérêts de l'affaire ^{1512295602545}. La propriété est-elle classée en bois et forêt au cadastre ? Quels sont les noms et adresses des voisins ? La propriété vendue est-elle réellement boisée ? Dans quelle proportion ? Les parcelles des riverains le sont-elles aussi ? Quel est le seuil de dispense de demande de défrichement dans la partie de département considérée ? Y a-t-il eu une demande de défrichement, des semis ou plantations effectués, un aménagement foncier en cours ? Quel est le classement de la parcelle au regard de l'urbanisme ? Y a-t-il une forêt domaniale limitrophe ? La parcelle boisée voisine propriété de la commune fait-elle l'objet d'un document d'aménagement ?, etc.

Après avoir fixé les droits de priorité applicables, le vendeur ou son notaire doivent effectuer les diverses notifications par lettres recommandées avec demandes d'avis de réception, l'affichage en mairie, l'insertion légale. Il convient ensuite de s'assurer de la réception des lettres, suivre les réponses, notifier en temps utile les droits de priorité en second ou l'information (SAFER par exemple).

Ne serait-il pas plus sage d'imaginer que tous les droits de priorité répondant à des politiques publiques soient regroupés en un droit de priorité unique au profit d'un établissement public ? Cet établissement serait chargé de la mise en œuvre de l'ensemble de ces politiques par le biais des acquisitions et des rétrocessions. Les contraintes supportées par le vendeur de la propriété forestière y gagneraient en clarté et en simplicité. La vitesse de réalisation des mutations s'en trouverait accrue dès lors qu'une seule notification serait à adresser, sans concours entre droits de priorité. L'adhésion des citoyens à l'exercice de l'autorité publique se trouverait renforcée par une plus grande transparence, des contrôles applicables à toutes les préemptions, et un financement public de l'établissement.

L'existence du droit de préemption de la SAFER

Il convient en premier lieu d'appréhender l'obligation d'information généralisée des opérations en milieu rural (A), avant d'examiner les conditions d'existence du droit de préemption de la SAFER (B).

L'obligation d'information généralisée des opérations en milieu rural

– Les auteurs de la notification d'information généralisée. – Pour l'exercice de ses missions, la SAFER est préalablement informée des cessions portant sur les biens ruraux, terres, exploitations agricoles ou forestières situés dans son ressort, ainsi que sur des actions ou parts de sociétés ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1).

La notification d'information généralisée incombe au notaire, ainsi que toute modification ou annulation ultérieure. À ce titre, le notaire est investi d'un mandat légal (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1 et R. 141-2-1). Une notification signée uniquement par le vendeur est irrecevable. À défaut de réquisition d'instrumenter ou de promesse de vente, la cosignature de la notification par le vendeur est une précaution a minima. La notification est ensuite adressée à la SAFER compétente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie dématérialisée ^{1506166163894}.

Dans le cadre des cessions de parts ou actions sans intervention d'un notaire, cette obligation incombe au cédant.

La SAFER fait le tri entre les notifications ouvrant son droit de préemption et celles constituant une simple information préalable. Elle exerce son droit de préemption uniquement sur la base de cette information. Dans l'hypothèse où la SAFER dispose d'un droit de préemption, la notification constitue une offre de vente ferme ^{1506427798252}. Dès lors, pour que la notification adressée à la SAFER soit valablement effectuée, il est impératif qu'elle dispose de toutes les informations la mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption. À défaut, le point de départ du délai de deux mois imparti à la SAFER pour faire connaître sa décision est retardé jusqu'à l'obtention d'une information complète régulière.

La Cour de cassation a récemment consacré un devoir général de loyauté dû par le notaire chargé de l'information à la SAFER ^{1506169242436}.

– Les indications figurant obligatoirement dans la notification. – Les renseignements à fournir à la SAFER sont nombreux. Cela témoigne de la volonté de l'État de connaître l'évolution des prix et l'ampleur des changements de destination des terres agricoles sur le territoire.

Ainsi, les informations suivantes sont communiquées à la SAFER (C. rur. pêche marit., art. R. 141-2-1) :

la nature et la consistance du bien ou du droit mobilier ou immobilier cédé ;
l'existence d'un des obstacles à la préemption prévus aux articles L. 143-4 et L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime. Le notaire a toujours la responsabilité d'indiquer les cas d'exemption en fournissant, le cas échéant, les justificatifs nécessaires. Par ailleurs, il est nécessaire de s'assurer de l'existence de toute réserve avant l'envoi de la notification, telle qu'une interdiction d'aliéner, une autorisation du juge des tutelles, un bail à ferme, etc. ;
le prix des biens objet de la transmission. Lorsque le prix est fixé contrat en main, une ventilation est nécessairement opérée entre le prix proprement dit et les frais et droits ^{1506418231569}. D'autre part, à l'occasion des cessions à titre gratuit, la valeur vénale des biens donnés n'a pas à figurer dans la notification ;
les modalités de l'aliénation projetée ;
la désignation cadastrale des biens cédés ;
leur localisation ;
la mention de leur classification dans un document d'urbanisme ;
l'existence d'un mode de production biologique ;
les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l'acte de cession.

Ainsi, la notification susceptible de faire courir le délai de deux mois offert à la SAFER pour préempter comporte l'ensemble de ces indications ^{1506280078857}.

Par ailleurs, il convient de fournir à la SAFER une information complète et loyale sur les conditions de l'opération projetée ^{1506280913510}. Ainsi, d'autres précisions non prévues pas les textes s'imposent, sans qu'il soit possible d'en établir une liste exhaustive. La prudence commande notamment de faire figurer dans la notification :

le montant de la commission de l'intermédiaire éventuellement due par l'acquéreur ^{1506281154298} ;
l'état des locations, même hors cas d'exemption au droit de préemption.

En revanche, à titre d'exemple, la SAFER n'a pas la possibilité d'exiger la justification de la légalité des constructions édifiées sur un terrain ^{1506283554772}.

– Les indications supplémentaires lors de mutations de droits démembrés. – Lorsque la mutation porte sur des droits démembrés, des informations supplémentaires sont requises (C. rur. pêche marit., art. R. 141-2-1). En effet, outre les informations générales, la notification mentionne la consistance et la valeur des droits démembrés, la durée de l'usufruit, son mode d'exploitation, ainsi que les pouvoirs du titulaire des droits.

– Le contenu des notifications lors de la mutation de parts de sociétés. – Les renseignements à fournir à l'occasion de la mutation de parts sociales sont également nombreux.

Il convient en effet de porter à la connaissance de la SAFER :

les statuts mis à jour ;
le bilan et le compte de résultat des trois derniers exercices ;
l'avant-contrat de cession ;
l'ensemble des contrats en cours ;
les conventions de garantie d'actif et de passif ;
tout engagement faisant peser sur la société dont les parts ou actions sont cédées une incidence financière ;
tout élément relatif à sa situation contentieuse ;
ainsi que tous éléments d'information complémentaire nécessaires à l'appréciation des conditions de transmission des parts ou actions.

Des difficultés apparaissent lorsque la promesse de vente est assortie d'une faculté de substitution. L'exemple le plus fréquent est le suivant : au vu d'une notification adressée sur la base d'une promesse de vente consentie au profit d'une personne physique, la SAFER fait connaître sa décision de ne pas préempter. Entre la promesse et la vente, l'acquéreur se substitue une société. Une nouvelle notification ouvrant un nouveau délai de deux mois est exigée, l'identité de l'acquéreur ayant changé ^{1506417967899}.

– Le délai accordé à la SAFER. – Le délai accordé à la SAFER pour répondre est de deux mois. Il se calcule de quantième à quantième (CPC, art. 641, al. 2). Si, au cours du délai de réponse, l'offre adressée par le notaire est modifiée quant à son prix ou son paiement, le délai accordé à la SAFER pour répondre est prolongé de quinze jours. En revanche, si la modification porte sur le retrait d'un bien ou son ajout, un nouveau délai de deux mois est ouvert.

Toute modification intervenant plus de deux mois après l'expiration du délai initial ouvre un nouveau délai de deux mois à la SAFER pour répondre. Tant que la réponse n'est pas parvenue au notaire ou au cédant, l'offre est rétractable à tout moment, ce retrait supposant en amont un accord entre le vendeur et l'acquéreur. Dans ce cas, le retrait est nécessairement notifié à la SAFER avant que l'acceptation de l'offre ne parvienne au notaire chargé de la notification.

Le notaire est-il tenu d'attendre deux mois entre le moment où il a informé la SAFER et le moment où il régularise une cession non soumise au droit de préemption ?

Deux obligations distinctes pèsent sur les épaules du notaire.

L'une concerne l'obligation d'information stricto sensu (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1, I). L'autre concerne l'obligation d'informer la SAFER « deux mois avant la date envisagée pour la cession » (C. rur. pêche marit., art. R. 141-2-1, al. 1). La violation de la première obligation est sanctionnée par une amende administrative égale au moins à 1 500 € et au plus à 2 % du montant de la transaction concernée lorsque l'aliénation irrégulière porte sur un bien sur lequel la SAFER ne dispose pas du droit de préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1, III). La sanction applicable en cas de non-respect de la seconde est discutée en doctrine. Selon une première opinion, la SAFER pourrait agir sur le fondement du droit commun (C. civ., art. 1240) et obtenir éventuellement des dommages et intérêts, pour autant que les éléments de recevabilité se trouvent réunis
<sup class="note" data-contentnote=" En ce sens, S. Besson, H. Bosse-Platière et S. de Los Angeles, Nouveau droit de préemption de la SAFER : réponses pratiques : JCP N 2016, 1100, question 3, p. 59 et s., estimant que la preuve du préjudice sera délicate dans la mesure où étant informée, la SAFER est en mesure de réaliser sa mission statisticienne.">1514626796652. Selon une seconde opinion, le non-respect du délai de deux mois pourrait constituer une « méconnaissance de l'obligation d'information mentionnée au I » de l'article L. 141-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, dans la mesure où ce dernier texte renvoie aux conditions fixées par décret en Conseil d'État, soit au décret n° 2015-954 du 31 juillet 2015 (C. rur. pêche marit., art. R. 141-2-1)
1514626894893. Dans l'attente d'une hypothétique clarification jurisprudentielle, la prudence est de mise et le notaire sera bien avisé d'informer la SAFER dès le stade de l'avant-contrat, afin de faire courir le plus tôt possible le délai de deux mois, que l'opération soit soumise ou non au droit de préemption.

Les conditions d'existence du droit de préemption de la SAFER

Le droit de préemption de chaque SAFER est conditionné par un décret d'habilitation (I). Cette prérogative de puissance publique est exercée soit pour son propre compte (II), soit pour le compte d'autrui (III).

La faculté d'acquisition préférentielle de la SAFER soumise à habilitation

– La nécessité d'une habilitation réglementaire. – Le droit de préemption de la SAFER est subordonné à un agrément contenant la délimitation de sa zone d'action, outre la publication du décret lui conférant cette prérogative (C. rur. pêche marit., art. L. 143-7). À défaut, toute décision de préemption est illégale et encourt la nullité ^{1505054547486}. L'habilitation est donnée de façon permanente. Toutefois, à l'occasion de la révision du programme pluriannuel d'activité (PPAS) de la SAFER (V. n° ), sur demande des commissaires du gouvernement, le droit de préemption est susceptible de faire l'objet d'une suspension pour une durée maximum de trois ans en cas de méconnaissance des dispositions des articles L. 143-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 8).

Le droit de préemption de la SAFER exercé pour son propre compte

– Une prérogative exercée pour son propre compte. – À titre principal, la SAFER exerce un droit de préemption pour son propre compte. Le champ d'application de ce droit est défini à l'article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime. Pour son exercice, la loi fait référence au droit de préemption du preneur à bail (C. rur. pêche marit., art. L. 143-8), à l'exception des règles concernant le prix et les ventes par adjudication (C. rur. pêche marit., art. L. 143-10 et L. 143-11). Le droit de préemption est exercé après un accord de volonté du propriétaire et d'un candidat à l'acquisition ^{1504965912358}. Lorsque le droit de préemption est exercé par la SAFER, le transfert de propriété s'opère sans rétroactivité à la date de la décision de préemption ^{1504969280711}.

– Une prérogative finalisée. – Lorsqu'elle exerce son droit de préemption, la SAFER justifie nécessairement sa décision au regard des objectifs énumérés par l'article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime. Ainsi, la justification de la décision par référence aux objectifs assignés est un élément déterminant de validité de la préemption. Avec l'élargissement de ses missions, la SAFER est aujourd'hui en mesure de préempter à des fins de protection de l'espace rural et de l'environnement.

Une prérogative exercée pour le compte d'autrui

Depuis 2005 ^{1505636042548}, la SAFER prête également son concours à certains acteurs locaux dans le cadre de la mise en œuvre de sa politique de maîtrise foncière. À ce titre, elle intervient pour le compte des départements, de l'agence de l'eau et des organismes de jardins familiaux.

– L'exercice de la préemption pour le compte des départements. – La SAFER est en mesure d'exercer la préemption au nom et pour le compte des départements dans les zones agricoles et naturelles périurbaines (C. urb., art. L. 113-16), à l'exception des zones correspondant à des espaces naturels sensibles ^{1505637519635}. Cette faculté a été mise en place en 2013 en vue de protéger et de mettre en valeur les espaces agricoles et naturels périurbains ^{1506412645077}. Les conditions de financement de telles opérations sont fixées par des conventions conclues entre les conseils départementaux et les SAFER concernées. L'utilisation de ces conventions hors du domaine des prestations de services leur permet de sortir du champ des marchés publics et de la mise en concurrence de l'article 3, 3° du Code des marchés publics. Elles s'appuient également sur les dispositions du Code rural et de la pêche maritime. L'article L. 141-5 précise en effet que la SAFER apporte son concours technique aux collectivités territoriales en formalisant soit des mandats, soit des conventions (C. rur. pêche marit., art. R. 141-2), dans le cadre général de la mise en œuvre du volet foncier de toutes les politiques publiques d'aménagement et de développement durable du territoire rural ^{1512253719344}.

La préemption s'exerce quel que soit le zonage défini dans les décrets d'habilitation de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-7-1). Lorsqu'elle représente le département, les exemptions privant la SAFER de son droit de préemption tombent. Cela concerne notamment les cessions à titre onéreux de terrains destinés à la construction, aux aménagements industriels ou à l'extraction de substances minérales, de terrains visant à la constitution ou à la conservation de jardins familiaux, les cessions moyennant rente viagère. Ces aliénations sont obligatoirement notifiées à la SAFER. Dès réception de la notification, la SAFER informe le président du conseil départemental (C. rur. pêche marit., art. L. 143-7-1 et R. 143-15). Il dispose d'un délai d'un mois pour faire connaître à la SAFER concernée sa décision de préemption, son silence dans le délai imparti valant renonciation. Dans l'hypothèse d'une adjudication volontaire, le délai est de deux semaines à compter de la transmission de la dernière enchère (C. rur. pêche marit., art. R. 143-16). Lorsque le département n'use pas de ses prérogatives à l'intérieur de ces mêmes espaces, la SAFER retrouve son droit de préemption pour son propre compte (C. urb., art. L. 113-25, in fine).

– L'exercice de la préemption pour le compte des agences de l'eau. – Les six agences de l'eau françaises ont pour mission d'organiser la gestion de l'eau de différents bassins, la préservation, la restauration et l'entretien des zones humides (C. env., art. L. 213-8-2) ^{1505637082817}. À ce titre, elles ont la faculté d'acquérir les terres situées dans des zones humides (C. env., art. L. 211-1) afin de lutter contre l'artificialisation des sols et de valoriser les terres, notamment agricoles. Dans ce cadre, elles sollicitent la SAFER afin d'utiliser son droit de préemption pour leur compte. La SAFER agit en qualité de mandataire. En tant que tel, elle informe les agences des mutations et préempte à leur demande. Le transfert de propriété s'effectue directement au profit de l'agence de l'eau. L'appropriation des terres par les agences de l'eau se réalise dans le respect des contrats d'exploitation en cours, et en particulier des baux à ferme : les méthodes culturales concourent nécessairement à une utilisation agricole durable et contraignante de ces zones ^{1505981503706}.

La cession des étangs

Quelques rappels sur les étangs :

Un étang est un plan d'eau artificiel conçu pour divers usages : production piscicole, gestion hydraulique, irrigation, loisirs, paysage. Tout plan d'eau est soumis à la loi sur l'eau ^{1506789754991} et fait l'objet d'une déclaration à la police de l'eau (C. env., art. R. 214-38 à R. 214-52) ^{1506791138391}. Entre 1 000 mètres carrés et trois hectares, une simple déclaration d'existence suffit. En revanche, au-delà de trois hectares, une autorisation d'exploiter est nécessaire. Ces démarches visent à limiter les impacts éventuels des installations sur la qualité écologique des milieux aquatiques. L'entretien des étangs et de leurs rives, la nature de l'empoissonnement, la circulation des eaux, les barrages et les digues sont strictement réglementés. En outre, le propriétaire a l'obligation d'adhérer à une association agréée de pêche et de protection des milieux aquatiques (AAPPMA) et de détenir une carte de pêche. Il lui est loisible de régulariser un bail de pêche avec l'AAPPMA, déléguant ainsi son droit de pêche en échange d'un entretien régulier.

Pour disposer d'une valeur propre au sein d'une propriété agricole, un étang doit engendrer une plus-value à l'ensemble par l'utilité qu'il présente pour l'exploitation :

soit par la source d'approvisionnement en eau, utilisée pour l'irrigation des cultures ou l'abreuvage des animaux par exemple. En tant que tel, il n'est pas valorisé, mais confère une plus-value aux terres ;
soit par les revenus piscicoles dégagés, s'agissant des étangs de pêche. Dans ce cas, il est susceptible de faire l'objet d'une évaluation distincte ^{1506790202027}.

La vente d'un étang et le droit de préemption de la SAFER :

Lorsque l'étang est à usage piscicole ^{1511747673819}, la vente est une opération entrant dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER.

En revanche, lorsque l'étang n'a pas d'usage agricole au jour de la vente, il convient de définir s'il s'agit d'un terrain nu à vocation agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1). En zones A ou N d'un PLU, la vocation agricole est toujours présumée. La solution est identique lorsqu'il est situé dans une ZAP, un PAEN, ou en secteur non urbanisé de la commune ^{1512254411254} (C. rur. pêche marit., art. L. 143-2). Par ailleurs, la présence d'un étang n'est pas de nature à compromettre définitivement la vocation agricole d'un bien.

– L'exercice de la préemption pour le compte d'un organisme de jardins familiaux. – Les jardins familiaux sont des parcelles de terre que leurs exploitants se procurent de leur propre initiative et cultivent personnellement en vue de subvenir aux besoins de leur foyer. Tout autre usage, notamment commercial, est prohibé. Les exploitants sont tenus de constituer des associations à but désintéressé, déclarées conformément à la loi de 1901 ^{1505984807800}, en vue de rechercher et de répartir entre eux les terres cultivables pour les besoins de leur famille. Il existe environ 800 associations réparties sur tout le territoire.

La SAFER jouit d'un droit de préemption destiné à la création ou à la protection de jardins familiaux, exercé à la demande d'un organisme de jardins familiaux (C. rur. pêche marit., art. L. 561-1, L. 561-2 et L. 562-1) ^{1505986053302}.

L'acte de cession régularisé au profit d'un organisme de jardins familiaux suite à une préemption est accompagné d'un cahier des charges concernant l'aménagement, l'entretien et la gestion du paysage et des abords du terrain. Il comprend également un engagement de conservation des terrains dans leur patrimoine pendant dix-huit ans au moins (C. rur. pêche marit., art. R. 562-1).

Les biens susceptibles de préemption par la SAFER

L'obligation d'information généralisée des opérations en milieu rural englobe désormais le domaine de préemption réservé à la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 411-1-1) ^{1506447430314}. Ce domaine induit la notion complexe de biens ruraux dont les contours ne sont pas clairement définis (A). Les biens et droits immobiliers susceptibles de préemption sont déterminés en fonction de leur vocation ou de leur utilisation agricole (B). Quant aux biens mobiliers, ils sont préemptables sous réserve de leur attachement à l'exploitation agricole (C).

La notion de biens ruraux

– L'absence de définition de la notion de biens ruraux. – Le praticien a besoin de connaître le périmètre exact de l'obligation d'information à délivrer à la SAFER pour l'exercice de son droit. Il rencontre une première difficulté : la notion de biens ruraux ne fait l'objet d'aucune définition, ni légale ni jurisprudentielle. Bien qu'introduite dans le Code rural en 1999 ^{1505060744618}, la seule référence à cette notion figure dans une analyse de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) de 2002 ^{1505060702119}. Les critères de qualification d'un bien rural, bâti ou non, retenus par la doctrine ^{1505061547445}sont multiples. Le critère spatial est régulièrement cité : les biens ruraux sont ceux situés dans l'espace rural. Cependant, aucune définition légale ou jurisprudentielle de l'espace rural n'existe. Dans l'attente de précisions, il est nécessaire de définir la notion de bien rural en combinant plusieurs critères ^{1505069227598} :

une définition spatiale a contrario : la notion d'unité urbaine s'opposant à la notion d'unité rurale ^{1505063277445}, les biens ruraux sont ceux situés sur le territoire d'une commune ou d'un ensemble de communes comportant une zone bâtie continue de moins de 2 000 habitants) ^{1505655047285} ;
et une définition beneficii causa : les biens ruraux regroupent tous biens situés en milieu naturel, agricole, pastoral ou forestier ^{1506771502171}.

Les biens immobiliers susceptibles de préemption

La SAFER est susceptible d'exercer son droit de préemption sans considération de lieu lorsque les biens sont affectés à l'activité agricole. Deux critères sont utilisés (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1) : celui de la vocation agricole et celui de l'usage agricole. Le droit de préemption s'applique en cas d'aliénation portant sur des terrains nus à vocation agricole (I) et sur des biens immobiliers à usage agricole et les biens mobiliers leur étant attachés (II). Des règles singulières régissent les aliénations portant sur des biens démembrés (III).

Les terrains nus à vocation agricole

– La définition des terrains nus. – Les terrains nus concernés (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1) sont les terrains non construits ou non équipés, affectés à une activité agricole. Il s'agit principalement des terres arables, des pâturages, des vergers ou des vignes. Les terrains supportant des friches, des ruines ou des installations temporaires, des occupations ou des équipements n'étant pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole sont considérés comme des terrains nus. Comme tels, ils sont soumis au droit de préemption de la SAFER. Pour y échapper, même en présence d'un équipement, d'une installation ou de l'exercice d'une activité extra-agricole au jour de la mutation, il est nécessaire d'établir positivement que l'installation permanente, l'occupation et/ou l'équipement est de nature à compromettre définitivement la vocation agricole du terrain. Ce n'est pas le cas des jardins d'agrément, des terrains garnis d'un potager et d'arbres fruitiers même trentenaires destinés à la consommation personnelle des propriétaires, d'un terrain de loisir planté de nombreux types d'arbres et équipé d'un bungalow ^{1506774172084}ou des installations d'éoliennes ^{1512298598185}.

Exemples de terrains ayant perdu leur vocation agricole

Un terrain ayant fait l'objet de travaux de viabilisation, lorsque l'importance de l'aménagement lui fait perdre sa vocation agricole, n'est pas soumis au droit de préemption si la SAFER est incapable de remplir les objectifs assignés par la loi en s'en portant acquéreur. Une parcelle équipée d'un parking bitumé a également définitivement perdu sa vocation agricole.

– La vocation agricole fondée sur le zonage urbain. – À défaut de définition de l'espace rural, l'article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime se fonde sur le zonage urbanistique pour définir la zone à vocation agricole constituant l'assiette du droit de préemption de la SAFER. Deux situations se distinguent en fonction de l'existence ou non d'un document d'urbanisme.

En présence d'un document d'urbanisme, la SAFER est en mesure d'exercer son droit de préemption lorsque les terrains nus à vocation agricole sont situés :
En l'absence d'un document d'urbanisme (RNU), la SAFER est en mesure d'exercer son droit de préemption lorsque les terrains nus à vocation agricole sont situés dans les secteurs ou les parties non encore urbanisées des communes, à l'exclusion des bois et forêts.

Ainsi, la loi limite la possibilité pour la SAFER d'exercer son droit de préemption en zone urbaine des plans locaux d'urbanisme (PLU), hors zone agricole protégée (ZAP), aux seuls biens immobiliers à usage agricole.

– Le cas particulier du terrain situé sur deux zones d'un plan local d'urbanisme (PLU). – Lorsqu'un terrain non exploité est situé en partie en zone U et en partie en zone A ou N d'un PLU, il est susceptible de préemption pour partie (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 5°). Dans cette hypothèse, en l'absence de ventilation, la SAFER est contrainte de faire une offre de prix uniquement pour la partie située en zone agricole ou naturelle. L'article L. 143-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, complété par l'article R. 143-4, indique les possibilités de réaction du vendeur (V. n° ).

Lorsqu'il est exploité par le cédant dans le cadre de son activité agricole, l'ensemble du terrain, bien que partiellement situé en zone U du PLU, entre dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1).

Néanmoins, la SAFER n'a pas la possibilité d'exercer son droit de préemption dans les hypothèses suivantes (C. rur. pêche marit., art. R. 143-3) :

lorsqu'un engagement exprès de construire dans les trois ans est pris par l'acquéreur. Il est formulé sur papier libre et joint à la notification ^{1506795381831}. Ce délai court à compter de la réception de la notification par la SAFER ;
lorsque le terrain cédé, destiné à la construction de maisons individuelles, a une superficie inférieure soit à 2 500 mètres carrés par maison, soit à la superficie minimale exigée par la réglementation urbaine si elle est supérieure ;
lorsque le terrain cédé est destiné à la construction d'immeubles collectifs, quelle que soit sa superficie, lorsque les constructions, jardins et cours couvrent la totalité du terrain ;
lorsque le terrain cédé est destiné à la construction d'immeubles autres qu'à usage d'habitation pour plus des trois quarts de sa superficie totale, dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et par les dépendances nécessaires à l'exploitation de ces constructions.

– Le cas particulier de terres situées sur des zones d'intervention de plusieurs SAFER. – À l'occasion d'une vente pour un prix unique de terres situées sur la zone d'action de plusieurs SAFER, elles peuvent choisir de réaliser l'opération ensemble de manière indivisible en exerçant leur droit de préemption de façon solidaire et conjointe. Ainsi, elles ne sont pas tenues d'utiliser la procédure de délégation de compétence (C. rur. pêche marit., art. R. 141-6) ^{1512822088286}.

L'opération conjointe est toutefois subordonnée à l'avis des commissaires du gouvernement de chacune des SAFER.

Les bâtiments et terrains à usage agricole

– Les bâtiments agricoles susceptibles de préemption. – Les bâtiments d'exploitation à usage agricole sont soumis au droit de préemption. Les bâtiments ayant perdu cet usage entrent également dans le champ de la préemption dans la mesure où ils se situent dans une zone à vocation agricole au regard des documents d'urbanisme et où ils ont eu une utilisation agricole au cours des cinq dernières années. Néanmoins, la SAFER n'est en mesure de les préempter que dans le but de leur rendre un usage agricole. La cession en bloc des terres et des bâtiments d'exploitation ne pose pas de difficulté particulière, dans la mesure où elle fait présumer l'unité physique et économique des éléments cédés ^{1506786102213}. La SAFER a vocation à préempter l'ensemble, conformément à l'objectif de conservation d'exploitations viables existantes (C. rur. pêche marit., art. L. 143-2, 6°). Elle a également la faculté de ne préempter qu'une partie seulement lorsque l'aliénation porte simultanément sur des terrains à usage agricole ou à vocation agricole et des bâtiments à usage agricole, des bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole, des bâtiments situés dans les zones ou espaces à vocation agricole utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1-1).

– Les bâtiments d'habitation concernés par la préemption. – Les bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole sont obligatoirement soumis à préemption, sans limite de superficie (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 2 et R. 143-2) ^{1506774611492}. Cette disposition a pour objectif d'éviter le démantèlement des exploitations.

La SAFER est également autorisée à exercer sa prérogative de puissance publique concernant les bâtiments d'habitation situés en zones préemptables (V. n° ) ne dépendant pas d'une exploitation mais ayant fait l'objet d'une activité agricole au cours des cinq dernières années précédant la mutation. Il s'agit par exemple d'un ancien bâtiment d'exploitation transformé en habitation ou d'une ancienne grange devenue maison d'habitation par suite de travaux. En pratique, il est parfois délicat de déterminer si l'habitation cédée a fait partie d'une exploitation agricole au cours des années précédentes, notamment dans l'hypothèse où le bâtiment est resté longtemps inoccupé et laissé à l'abandon ^{1506775569086}.

La condition imposée à la SAFER pour exercer valablement son droit de préemption est de rendre un usage agricole aux anciens bâtiments.

La préemption avec offre de prix inférieure est inapplicable en l'espèce (C. rur. pêche marit., art. L. 143-10). Cela signifie que le bâtiment est cédé au prix d'une maison d'habitation. La SAFER, tenue par ce prix, n'est pas en mesure de prétendre qu'il est exagéré.

– Les dépendances immédiates des bâtiments à usage d'habitation. – Les dépendances immédiates des bâtiments d'habitation ne faisant pas partie d'une exploitation agricole sont soumises au droit de préemption de la SAFER. L'exemple le plus fréquent est la cession d'une maison d'habitation à la campagne.

Dans cette hypothèse, il convient cependant de nuancer la solution :

si les dépendances entrent dans la catégorie des terrains nus à vocation agricole préemptables et sont cédées seules, la SAFER est en mesure d'exercer son droit de préemption à condition que le seuil de superficie soit atteint ;
si les dépendances sont cédées concomitamment avec les bâtiments, à défaut de ventilation de prix entre les différents éléments ^{1506763666217}, la solution est discutable dans la mesure où aucune disposition claire ne figure dans les textes ^{1506763411695}. Néanmoins, la SAFER est susceptible de considérer que la cession porte sur plusieurs catégories de biens, dont des terrains à vocation agricole, et de revendiquer un droit de préemption sur la seule partie non bâtie, estimant qu'il s'agit d'un bien à même d'accueillir une future activité agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1-1).

Les biens démembrés

– La cession isolée de l'usufruit. – La cession de l'usufruit d'un bien au profit des nus-propriétaires n'est pas soumise au droit de préemption de la SAFER. Toute autre cession de l'usufruit au profit d'un tiers entre en revanche dans son champ d'application ^{1506270109159}.

– La cession de la seule nue-propriété. – En cas de cession de la nue-propriété d'un bien, l'exercice du droit de préemption de la SAFER s'applique uniquement dans trois hypothèses (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 5) :

lorsque la SAFER concernée détient déjà l'usufruit ;
lorsque la nue-propriété est aliénée concomitamment à l'usufruit (V. n° ) ;
et lorsque l'usufruit restant à courir ne dépasse pas deux ans.

Sur ce dernier point, les montages visant à écarter l'intervention de la SAFER en utilisant le démembrement de propriété sont à utiliser avec précaution. En présence d'un usufruit trop bref, la SAFER pourrait en effet tenter de démontrer qu'il s'agit d'un abus de droit, considérant qu'un tel montage ne revêt aucune motivation patrimoniale. Tel n'est pas le cas lorsque l'usufruit réservé est un usufruit viager. En effet, le montage consistant pour le vendeur à se réserver l'usufruit d'un bien agricole et à consentir un bail au cessionnaire de la nue-propriété n'est pas caractéristique d'une fraude ^{1506254027590}.

En outre, les acquisitions de la nue-propriété d'un bien par les usufruitiers échappent au droit de préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 8°).

– La vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété. – La vente simultanée de la nue-propriété et de l'usufruit portant sur un immeuble rural, en présence de vendeurs distincts à un acheteur unique moyennant un prix unique, donne lieu à ouverture du droit de préemption de la SAFER ^{1506250651236}. La vente concomitante de la nue-propriété à une personne physique et de l'usufruit à une EARL dont la personne physique est le gérant associé majoritaire par un unique vendeur se trouve également soumise au droit de préemption de la SAFER ^{1506250258060}. Dans ces hypothèses, alors même que l'opération consiste en une double cession, la vente est considérée comme portant sur la pleine propriété, permettant à la SAFER de préempter ^{1506264769994}.

Les biens mobiliers

– La nécessité d'un rattachement aux biens immobiliers cédés. – La SAFER dispose d'un droit de préemption sur la vente des biens mobiliers à condition qu'ils soient attachés aux biens immobiliers cédés concomitamment. Ainsi, la cession isolée de biens mobiliers ne rentre pas dans le cadre d'une préemption possible par la SAFER.

– La détermination des biens mobiliers susceptibles de préemption par la SAFER. – Les biens mobiliers susceptibles de faire l'objet d'une préemption par la SAFER sont les suivants (C. rur. pêche marit., art. R. 143-2) :

les cheptels mort et vif ;
les stocks nécessaires à l'exploitation. En revanche, les stocks destinés à être vendus ne sont pas concernés ^{1506449110147} ;
tout autre élément ou investissement réalisé en vue d'améliorer le fonds. Par exemple, cette disposition concerne les serres incorporées à une propriété et affectées à son exploitation de manière définitive en dépit de leur mobilité très limitée sur des rails ^{1506438306883}, la terre de bruyère nécessaire à la culture des plantes ^{1506438385053}et les tonneaux garnissant le chai pour élever les vins ;
et tout autre élément ou investissement réalisé en vue de diversifier et de commercialiser la production.

– Le cas particulier du fonds agricole. – Le fonds agricole est un meuble incorporel. En pratique, il s'agit d'une universalité de fait susceptible de comprendre un cheptel mort ou vif, des stocks, une marque, de la clientèle, une enseigne, des brevets, des contrats cessibles dont le bail cessible hors cadre familial (C. rur. pêche marit., art. L. 311-3). Le fonds agricole n'entre pas dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER, peu important qu'il soit cédé isolément ou avec des bâtiments et des terres. Par ailleurs, aucune notification n'est nécessaire. En effet, le Code rural et de la pêche maritime ne mentionne à aucun moment le fonds agricole à ce titre ^{1506448165046}.

– Le cas particulier des droits à paiement de base (DPB). – La SAFER est autorisée à exercer son droit de préemption uniquement à l'occasion d'une cession à titre onéreux, lorsque la vente porte de façon conjointe sur des terrains à vocation agricole et des DPB (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 4) ^{1506442193012}. Les DPB ne constituent pas des accessoires du foncier ^{1506442536558}. En outre, la préemption s'exerce globalement sur l'ensemble aux seules fins de rétrocession conjointe pour garantir à terme la viabilité des exploitations.

Les modalités de la rétrocession autorisent la formation de plusieurs lots (C. rur. pêche marit., art. D. 142-1-1). Dans ce cas, la rétrocession des DPB s'opère proportionnellement à la valeur unitaire des lots formés. Lorsque l'attributaire est non-exploitant, il a l'obligation de louer les biens et les DPB à un même preneur agréé par la SAFER concernée.

Lors d'une vente séparée de terre et des DPB, le droit de préemption de la SAFER ne joue pas, à l'exception toutefois d'une fraude caractérisée. Aucune formalité n'est requise dès lors que ces droits incorporels ne sont pas énumérés à l'article L. 141-1, II du Code rural et de la pêche maritime.

Les mutations concernées par le droit de préemption de la SAFER

La SAFER est susceptible d'exercer son droit de préemption à l'occasion des mutations à titre onéreux (A). Depuis 2015, elle intervient également lors des mutations à titre gratuit (B).

Les mutations à titre onéreux

– Les ventes immobilières soumises légalement au droit de préemption de la SAFER. – Les ventes immobilières sont soumises au droit de préemption de la SAFER à même d'apporter la contrepartie financière constituée par le prix de vente (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1). Par conséquent, il s'applique aux ventes de gré à gré, aux adjudications volontaires ou forcées. Quant aux dations en paiement, bien que simple mode d'extinction d'une obligation ^{1506806400710}, elles entrent également dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER ^{1506806611368}. Toute condition suspensive de non-exercice de son droit de préemption par la SAFER est réputée non-écrite (C. rur. pêche marit., art. L. 143-5) ^{1506803120508}. Dans l'hypothèse d'une vente à réméré, la préemption joue pour la vente initiale, en aucun cas lors du rachat ^{1506804134625}. Cette situation présente un risque, la menace de l'exercice du rachat pesant sur la SAFER et ensuite sur le bénéficiaire de la rétrocession.

Une vente de droit de superficie s'analysant en un droit de propriété immobilière à part entière ^{1507613380715}, bien que limité au volume des constructions ou plantations, entre dans les hypothèses de préemption ^{1506804627797}. En revanche, la conclusion d'un bail emphytéotique confère uniquement au preneur un droit réel de jouissance sur le bien (C. rur. pêche marit., art. L. 451-1 et s.). Même accompagné de la création d'un droit de superficie temporaire sur les constructions, il n'ouvre pas le droit à préemption de la SAFER.

La réitération de la vente plus d'un an après la notification

Lorsque la vente, devenue parfaite par l'effet de l'article 1589 du Code civil, est réitérée plus d'un an après la notification faite à la SAFER ^{1511764663677}, il est inutile de renouveler la notification ^{1505034334115}. Cela suppose qu'aucune modification ne soit apportée à l'opération et que la réitération n'ait pas été érigée en un élément constitutif du consentement des cocontractants. Cela suppose également qu'aucun terme extinctif ne rende la convention caduque ^{1505035611809}.

– Les apports en société à l'épreuve du droit de préemption de la SAFER. – Les apports d'immeubles à vocation agricole à une société exploitante ou propriétaire de biens agricoles (GAEC, EARL, SCI, société à forme commerciale, etc.) sont soumis au droit de préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-5). Le droit de préemption est applicable lors de la constitution de société ou à l'occasion d'une augmentation de capital. L'apport à un groupement foncier agricole (GFA) ou à un groupement foncier rural (GFR) constitué dans le cadre familial ^{1506810216038}fait en revanche partie des exceptions (C. rur. pêche marit., art. L. 322-8). Les apports effectués par un propriétaire exploitant à ces deux types de structures échappent également au droit de préemption, même en l'absence d'engagement d'exploiter personnellement les biens apportés.

Lorsque la SAFER n'use pas de sa faculté de préemption, elle dispose néanmoins d'un droit de regard sur le fonctionnement de la société bénéficiaire de l'apport (C. rur. pêche marit., art. L. 143-9). Cette disposition est justifiée par la volonté du législateur de lutter contre la constitution de sociétés fictives. Ainsi, pendant une période de cinq ans à compter de l'apport, la SAFER a la faculté de se faire communiquer par l'administration fiscale, le greffe du tribunal ou la commission départementale du contrôle des structures, la répartition du capital de la société et, éventuellement, d'agir en annulation de l'apport (C. rur. pêche marit., art. L. 331-5, al. 2).

Les conditions suspensives de non-préemption sont exceptionnellement admises dans le cadre des apports en société (C. rur. pêche marit., art. L. 143-5). Compte tenu de la spécificité de la contrepartie, la loi permet à l'apporteur de renoncer à l'opération si la SAFER se manifeste. Depuis 2017 ^{1506807594350}, lorsque l'opération est conclue sous condition suspensive de non-préemption, l'apporteur a l'obligation de prendre l'engagement de conserver la totalité des droits sociaux reçus en contrepartie de son apport pendant un délai de cinq ans minimum à compter de la date de l'opération (C. rur. pêche marit., art. L. 143-5). Cet engagement est pris soit dans l'acte d'apport, soit dans les statuts. L'apporteur est également tenu de joindre l'engagement à la notification adressée à la SAFER ^{1506807276853}. Ce dispositif a été mis en place pour éviter la fictivité des sociétés créées pour éluder le droit de préemption de la SAFER. Il laisse songeur. En effet, l'engagement de conservation n'est obligatoire que si une condition suspensive de non-préemption a été stipulée. Or, si cette condition n'a pas été stipulée et que la SAFER souhaite préempter, l'apporteur est en mesure de renoncer au projet, ce qui revient à un résultat similaire à celui de la réalisation de la condition suspensive non autorisée sans engagement de conservation.

La méconnaissance de l'engagement de conservation des titres

Le non-respect de l'engagement de conservation des titres est sanctionné par la nullité de l'apport, entraînant par ricochet la nullité de la cession des titres.

La SAFER dispose d'un délai de six mois à compter du jour où elle a connaissance du non-respect de l'engagement pour agir en nullité devant le tribunal de grande instance.

Si, au moment de la cession des titres, la société a un objet social principalement agricole, la SAFER est informée en raison de l'obligation d'information généralisée. Cette information fait courir le délai de six mois.

En revanche, si la société n'a pas d'objet agricole, il n'existe aucune obligation d'information. Dans ce cas, la SAFER a un temps d'action indéfini.

– Les apports aux associations. – Un raisonnement particulier est réservé aux apports de biens immobiliers effectués à des associations. Le caractère onéreux ou gratuit fait débat, dans la mesure où la contrepartie de l'apport est de devenir membre de l'association ^{1506799188967}. Cependant, la solution ne fait aucun doute : dans les deux cas, la préemption opère. Soit il convient de considérer qu'il s'agit d'une opération réalisée à titre onéreux ^{1506799351728}, le droit de préemption étant applicable, soit il s'agit au contraire d'une opération revêtant une intention libérale, assimilée à une donation soumise au droit de préemption de la SAFER dans la mesure où elle est réalisée au profit d'une personne extérieure au cadre familial.

– Les opérations de fusion et de scission de sociétés et assimilées. – Les opérations de fusion et de scission de sociétés sont exclues du droit de préemption de la SAFER. Ces restructurations entraînent la transmission de l'ensemble du patrimoine social tant actif que passif (C. civ., art. 1844-4 et C. com., art. L. 236-3, I) ^{1506808478294}. Les transmissions universelles de patrimoine et/ou la dissolution d'une société unipersonnelle ne déclenchent pas l'ouverture du droit de préemption de la SAFER. L'exemple le plus répandu est la dissolution de l'EARL, laquelle s'analyse en un transfert des biens dans le patrimoine de l'associé unique.

– Le droit de préemption lors des cessions de parts de sociétés à objet agricole. – Afin de faire barrage aux montages sociétaires, la SAFER a été dotée d'une possibilité de préemption lors de la cession de la totalité des parts ou actions d'une société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole, lorsque l'exercice de ce droit a pour objectif l'installation d'un agriculteur (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 6) ^{1507462022126}.

Trois conditions sont exigées :

l'intégralité des titres sociaux fait l'objet de la cession à titre onéreux ou à titre gratuit (C. rur. pêche marit., art. L. 143-16) ;
l'objet de la société est principalement agricole ;
la finalité de la préemption a pour but l'installation d'un agriculteur.

Cette disposition engendre de nombreuses difficultés pratiques ^{1507400408231}. Par exemple, les GAEC et les EARL sont dans l'impossibilité d'accueillir des associés personnes morales ; le capital des EARL est obligatoirement détenu à plus de 50 % par des associés exploitants ; certains groupements ne connaissent pas la forme unipersonnelle.

Par ailleurs, l'opération entraîne des incidences financières conséquentes tant lors de la mise place de la préemption que jusqu'à la perfection de l'opération finale, c'est-à-dire l'installation d'un agriculteur.

– Les échanges d'immeubles dénués de caractère rural. – Les échanges ne répondant pas aux critères de l'article L. 124-1 du Code rural et de la pêche maritime sont soumis au droit de préemption de la SAFER. L'échange peut être réalisé sous condition suspensive de non-préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-5).

Les objectifs poursuivis par le législateur sont divers : favoriser l'acquisition du foncier par le preneur en place (§ I)ainsi que par le jeune agriculteur s'installant dans des zones de revitalisation rurale (§ II), favoriser les échanges bilatéraux ou multilatéraux concourant à une restructuration du foncier pour une meilleure exploitation (§ III), donner à la SAFER les moyens de sa mission (§ IV). Il existe enfin des dispositions spécifiques aux sociétés civiles agricoles, concernant les apports et les cessions de droits sociaux (§ V).

L'investisseur forestier a la possibilité d'acquérir des bois et forêts directement (Sous-section I), ou par l'intermédiaire de titres de sociétés forestières (Sous-section II).

Les mutations à titre gratuit

– Les donations. – Depuis 2015 ^{1506795729997}, la SAFER a la faculté de préempter les biens transmis par libéralités entre vifs (C. rur. pêche marit., art. L. 143-16), à l'exception des donations effectuées au sein du cercle familial.

La préemption ne concerne pas non plus les donations portant sur :

des bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation ;
des anciens bâtiments d'exploitation ;
des droits à paiement de base.

En effet, le texte vise uniquement (C. rur. pêche marit., art. L. 143-16) :

les immeubles à usage agricole et les terrains nus à vocation agricole ;
l'usufruit et la nue-propriété de ces mêmes biens (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 5) ;
la totalité des parts ou actions de sociétés à objet principalement agricole.

La valeur du bien donné n'est pas mentionnée dans la notification. Il appartient en effet à la SAFER d'indiquer l'estimation faite par les services fiscaux si elle décide de préempter.

– Les donations consenties avec réserve d'usufruit. – Lorsqu'une donation consentie hors du cadre familial porte sur des bâtiments à usage agricole et des terrains nus à vocation agricole, la SAFER bénéficie d'un droit de préemption même lorsque la donation est consentie avec réserve d'usufruit.

Le législateur a souhaité faciliter les transmissions familiales à titre gratuit en exonérant partiellement les droits de mutation. Le régime fiscal de faveur concerne les biens ruraux donnés à bail à long terme (§ I)et les parts de GFA (§ II).

L'exercice effectif du droit de préemption par la SAFER

– La réponse de la SAFER, conditionnée par la motivation de préemption. – Le délai de réponse de la SAFER suite aux notifications reçues est de deux mois ^{1507455812952}. Il court à compter de l'offre qui lui est faite. La SAFER est tenue de communiquer au notaire sa décision de préemption par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique ^{1507456002800}(C. rur. pêche marit., art. R. 143-22 et R. 143-8). En cas de cession de biens mobiliers, elle est adressée dans les mêmes conditions à la personne chargée de dresser l'acte de cession.

La notification de préemption comprend :

le prix d'acquisition ;
la motivation de cette préemption (C. rur. pêche marit., art. R. 143-6), conformément aux objectifs assignés par l'article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime.

La SAFER est tenue d'adresser sa décision de préempter à l'acquéreur évincé. Elle dispose à ce titre d'un délai de quinze jours à compter de la réception de la notification faite au notaire. Enfin, la décision de préemption est affichée en mairie durant quinze jours.

– La décision de la SAFER accompagnée d'une offre d'achat. – La SAFER a la possibilité de discuter le prix et les conditions de la cession, sans que cette contestation s'analyse en une renonciation à préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 143-10) ^{1507459280634}. La décision de préemption est accompagnée d'une offre d'achat indiquant l'accord exprès des commissaires du gouvernement.

Elle rappelle obligatoirement les possibilités offertes au vendeur (C. rur. pêche marit., art. R. 143-12) :

soit d'accepter l'offre d'achat de la SAFER ;
soit de renoncer à la vente ;
soit d'entamer une procédure de révision de prix devant le tribunal de grande instance. L'assignation est obligatoirement délivrée à la SAFER dans les six mois de la notification à peine de forclusion. En effet, le silence gardé par le vendeur pendant un délai de six mois suivant l'offre faite par la SAFER vaut acceptation tacite de la proposition.Une fois saisi, le tribunal fixe la valeur des biens objets de la préemption à dires d'expert (C. rur. pêche marit., art. L. 143-10, par renvoi de C. rur. pêche marit., art. R. 143-12). Chaque partie a ensuite la possibilité d'accepter ou de renoncer à l'opération dans les conditions suivantes :

– La possibilité de préemption partielle. – La SAFER a la possibilité d'exercer partiellement son droit de préemption. Néanmoins, il est nécessaire que l'aliénation porte simultanément sur des terrains à usage ou vocation agricole et sur une ou plusieurs catégories de biens suivantes :

des bâtiments à usage agricole et les biens mobiliers attachés ;
des bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation et des bâtiments à vocation agricole ;
des biens exclus de la préemption.

À défaut de ventilation du prix de cession, la SAFER concernée notifie une offre de prix en indiquant les biens sur lesquels elle entend exercer sa préemption. Le cédant a le choix entre plusieurs solutions (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1-1 et R. 143-4) :

soit accepter la préemption partielle au prix proposé par la SAFER ;
soit accepter le principe de la préemption partielle et demander que la SAFER l'indemnise pour la perte de valeur des biens non acquis par elle ;
soit refuser la préemption partielle et demander que la SAFER acquière le tout, aux prix et conditions notifiés.

La décision du vendeur parvient obligatoirement à la SAFER dans les deux mois. À défaut, il est réputé avoir accepté la préemption partielle au prix offert (C. rur. pêche marit., art. R. 143-4, al. 3). La SAFER a ensuite la faculté de renoncer dans le délai d'un mois.

En cas de désaccord, le litige est tranché par le tribunal de grande instance à la requête de la partie la plus diligente. Lorsque la SAFER est tenue d'acquérir les biens par décision judiciaire, l'acte de vente est impérativement signé dans les deux mois suivant la date du jugement devenu définitif.

Compte tenu de la possibilité de notifier sans ventilation du prix, la SAFER n'a pas la possibilité d'imposer sa préemption sur un terrain lorsque la vente porte sur une maison et ses dépendances immédiates et nécessaires, constituées d'un terrain nu à vocation agricole pour sa partie située en zone A ^{1507492482805}.

– Le droit de préemption de la SAFER en matière d'adjudication. – Dans le cadre d'une procédure d'adjudication volontaire, et sous réserve que le décret habilitation le prévoie, une offre amiable préalable est obligatoirement effectuée à la SAFER deux mois au moins avant la date fixée pour l'adjudication (C. rur. pêche marit., art. R. 143-14). Celle-ci est en mesure de faire une contre-proposition dans les deux mois suivant la date de réception de cette offre si elle estime que les prix et conditions sont exagérés. Lorsqu'elle renonce tacitement ou expressément à acquérir le bien objet des enchères, elle conserve néanmoins le droit de se substituer à l'adjudicataire dans le mois suivant l'adjudication (C. rur. pêche marit., art. L. 143-11). En outre, le notaire est tenu de convoquer la SAFER vingt jours avant les enchères en cas de modification du cahier des charges ou de la date ou du lieu de l'adjudication (C. rur. pêche marit., art. L. 143-12) ^{1505041496752}.

Les adjudications autorisées par un juge-commissaire dans le cadre d'une liquidation judiciaire font échec au droit de préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 7°) ^{1511987331061}.

Toutefois, les cessions de biens isolés opérées en dehors de tout plan, telles que les cessions de gré à gré autorisées par le juge-commissaire, entrent dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER ^{1511987455366}. En revanche, la SAFER ne peut pas faire usage de la procédure de révision du prix de la vente, même si elle estime que les conditions de l'opération sont exagérées (C. rur. pêche marit., art. L. 143-10 et R. 143-12) ^{1511987942960}.

La date de réitération de la vente suite à l'exercice du droit de préemption de la SAFER

La vente est nécessairement réalisée par acte authentique dans les deux mois à compter de la date d'exercice du droit de préemption.

À défaut, une action en nullité est ouverte tant au vendeur qu'au tiers acquéreur. La déclaration de préemption est nulle quinze jours après une mise en demeure de régularisation impérativement délivrée par acte d'huissier et restée sans effet (C. rur. pêche marit., art. L. 412-8, al. 4)
e civ., 21 mai 2014, n° 12-35.083 : Bull. civ. 2014, III, n° 67 ; JurisData n° 2014-010718.">1507480942323. Dans ce cas, la SAFER est déchue de son droit de préemption et le vendeur est autorisé à vendre à un tiers.

Les hypothèses d'exemption

L'exception liée à la superficie

– Les seuils de préemption fixés par le décret d'habitation de la SAFER. – Le décret conférant le droit de préemption à une SAFER ^{1505055515664}fixe la superficie minimale des terrains nus auquel il s'applique. Cette restriction ne concerne pas les immeubles bâtis. Chaque décret attributif de préemption prescrit des seuils de préemption différenciés. Le plus souvent, un seuil de préemption est fixé dans le cas général, et un seuil abaissé s'applique aux zones de montagne, aux zones viticoles AOC ou aux zones de culture spécialisée. Le seuil de préemption est ramené à zéro dans les zones sensibles agricoles ^{1511938343392}ou dans les périmètres d'aménagement foncier rural (C. rur. pêche marit., art. L. 121-1, 1°).

L'existence de droits prioritaires

– Le droit prioritaire du fermier preneur en place. – Le preneur en place bénéficie d'un droit de préemption primant celui de la SAFER s'il remplit deux conditions cumulatives (C. rur. pêche marit., art. L. 143-6) :

être titulaire d'un bail rural sur les terres vendues depuis plus de trois ans. La condition de durée d'exploitation peut également être remplie par son conjoint ou un ascendant ;
et exploiter une surface inférieure à trois fois le seuil défini par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, compris entre le tiers et une fois la surface agricole utile régionale moyenne (SAURM) (C. rur. pêche marit., art. L. 312-1).

L'article L. 331-6 du Code rural et de la pêche maritime permet à la SAFER de s'immiscer dans les conditions d'exploitation. Sur ce fondement, la SAFER est susceptible de demander la nullité du bail au tribunal paritaire des baux ruraux. Cette hypothèse se rencontre notamment lorsque le preneur préempteur n'est pas en conformité avec le contrôle des structures.

La SAFER est également en mesure d'exercer son droit de préemption malgré l'existence d'un exploitant en place en cas de fraude avérée ^{1506789277236}. Le montage le plus flagrant consiste à conclure un bail au profit du futur acquéreur et d'attendre l'écoulement du délai de trois ans pour régulariser la vente. La fraude est reconnue par les juges du fond lorsqu'une promesse de vente est régularisée en même temps que le bail rural avec une levée d'option au-delà du délai de trois ans, ou lorsqu'il est prévu de compenser le prix du fermage avec le prix de vente ^{1507391203538}, ou lorsque des terres relevant du régime des petites parcelles sont volontairement soumises au statut du fermage dans le but d'échapper à la préemption de la SAFER ^{1507391373601}.

– Le droit prioritaire de la commune ou du département. – Les droits de préemption au profit des collectivités publiques priment le droit de préemption de la SAFER. En cas de concurrence pour l'acquisition d'un fonds agricole ou d'un terrain à vocation agricole, le droit de préemption de la commune prime également celui de la SAFER.

La combinaison des délais de préemption

Le délai de deux mois accordé à la SAFER pour exercer son droit de préemption ne courant qu'à partir du jour de la communication de la renonciation du fermier, de la commune ou du département, il n'y a pas d'intérêt à notifier à la SAFER une vente sur laquelle elle pourrait exercer son droit avant d'avoir purgé les droits de préemption prioritaires.

Ainsi, il convient de purger les droits de préemption de la commune, du département et du fermier, puis lorsque ces bénéficiaires ont renoncé, de notifier l'opération en mentionnant les renonciations effectives ou tacites ainsi obtenues

Si une notification est adressée à une SAFER avant la réponse des titulaires d'un droit prioritaire, elle est en mesure de faire connaître sa décision de préemption sans attendre. Néanmoins, sa décision n'est que conditionnelle (C. rur. pêche marit., art. R. 143-7).

Les transmissions échappant au droit de préemption de la SAFER

– La vente avec constitution de rente viagère. – La SAFER bénéficie d'un droit de préemption dans le cadre d'une vente en viager, la rente n'étant qu'une modalité de paiement du prix de vente. Il existe néanmoins une exception lorsque la rente viagère est servie pour la totalité ou pour l'essentiel sous forme de prestations de services personnels, à l'instar d'un bail à nourriture, l'acquéreur prenant l'engagement de fournir au vendeur des prestations en nature (loger, soigner) durant le reste de sa vie (C. rur. pêche marit., art. L. 143-2, 2°) ^{1506415339825}. Dans ce cas, la SAFER n'a pas la possibilité de fournir la prestation mise à la charge de l'acquéreur. S'agissant d'une exception au principe, l'interprétation de cette disposition est stricte ^{1506269929987}.

– La vente avec réserve de jouissance ou d'un droit d'usage. – En raison de son caractère intuitu personae, la vente avec réserve d'un droit d'usage échappe en principe au droit de préemption de la SAFER ^{1506251426679}. Ainsi, la vente réservant aux vendeurs la jouissance d'une parcelle avec, en contrepartie de cet usage, l'engagement d'entretenir l'intégralité du terrain vendu revêt un caractère essentiellement personnel, incompatible avec l'exercice par la SAFER de son droit de préemption ^{1506414715289}. Cependant, une vente assortie d'une réserve très partielle d'un droit d'usage et d'habitation entraîne la qualification de l'opération en mutation en pleine propriété. Par conséquent, elle entre dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER ^{1506251175685}. Ainsi, tout est question de dosage. Il est difficile d'appréhender l'importance du droit d'usage permettant de faire échec au droit de préemption. La caractérisation de la fraude permettant de faire annuler la vente relève de l'appréciation des juges du fond. Ils recherchent le caractère artificiel visant à faire échec au droit de préemption de la SAFER, autrement dit l'intention réelle des parties au-delà des apparences.

– Les échanges d'immeubles ruraux. – Les échanges assimilés aux échanges réalisés par voie d'aménagement foncier agricole et forestier (C. rur. pêche marit., art. L. 124-1) sont situés hors du champ d'application du droit de préemption de la SAFER. Le caractère rural des biens échangés s'apprécie au jour de l'échange. L'approbation ou non de l'échange par la commission départementale d'aménagement foncier (CDAF) n'a pas d'incidence sur l'information de la SAFER.

– Les apports à un groupement foncier agricole familial. – Lorsqu'un GFA est constitué entre membres de la même famille jusqu'au quatrième degré inclus, le droit de préemption de la SAFER ne s'applique pas aux apports en propriété d'immeubles ou de droits immobiliers à destination agricole ou aux apports en numéraire. Il ne s'applique pas non plus aux apports faits par un propriétaire exploitant les biens apportés (C. rur. pêche marit., art. L. 322-8, al. 3). La même solution est admise pour les groupements fonciers ruraux (GFR).

– Les biens compris dans une procédure collective. – Les biens compris dans une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire ne sont pas soumis au droit de préemption de la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 7°). Il n'y a pas à distinguer selon qu'il s'agit d'un plan de cession totale ou partielle de l'entreprise ^{1506789118262}.

– Le droit de préemption exclu pour les transmissions à titre onéreux au profit des membres de la famille. – Les acquisitions effectuées au profit des membres de la famille sont des cas d'exemption. À ce titre, les opérations suivantes échappent au droit de préemption de la SAFER :

les licitations amiables ou judiciaires entre cohéritiers ^{1507464388486} ;
les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;
les cessions consenties à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant.

L'article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime est d'ordre public et ne souffre d'aucune dérogation conventionnelle ^{1506797942110}.

Le lien familial en cas de pluralité de vendeurs ou d'acquéreurs

Il suffit que l'acquéreur ou le vendeur soit parent ou allié jusqu'au quatrième degré d'un seul des vendeurs ou acquéreurs pour que la condition soit remplie
e civ., 7 avr. 1976 : Bull. civ. 1976, III, n° 139.">1507472957615. L'alliance est le lien créé entre un époux et les parents de l'autre par le mariage. Ce lien ne disparaît pas avec le décès du conjoint par qui est née cette alliance et le remariage de l'époux
e civ., 10 juin 2009, n° 08-13.166 : Bull. civ. 2009, III, n° 141.">1507473652778.

Les opérations suivantes échappent ainsi au droit de préemption de la SAFER
1507473324053 :

– Le droit de préemption de la SAFER exclu pour les opérations effectuées au bénéfice de professionnels de l'agriculture. – Le droit de préemption de la SAFER est exclu lorsque l'opération bénéficie à des professionnels de l'agriculture. Deux catégories de professionnels remplissant les conditions de majorité légale (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 4°) et de capacité professionnelle sont visées.

Il s'agit :

des salariés agricoles, des aides familiaux et des associés d'exploitation remplissant cette qualité depuis plus d'un an au jour de la cession (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 4°) ;
des fermiers ou métayers évincés de leur exploitation lors d'une reprise par un propriétaire privé ^{1507472316740}, ou par une collectivité publique, y compris à l'occasion d'une expropriation ^{1507472355135}. L'exclusion est toutefois prévue sous réserve que l'exercice du droit de reprise ou l'expropriation ait eu pour l'exploitation de l'intéressé l'une des conséquences énoncées à l'article L. 331-2, 2° du Code rural et de la pêche maritime. En revanche, ces dispositions n'ont pas vocation à s'appliquer à la résiliation du bail pour changement de destination (C. rur. pêche marit., art. L. 411-32).

Les conditions d'exclusion du droit de préemption sont contrôlées.

La vérification porte sur :

le respect du seuil d'agrandissement appliqué en matière de contrôle des structures (C. rur. pêche marit., art. L. 331-2, I, 1°) ;
la constitution d'une exploitation agricole ;
l'engagement d'exploitation et de conservation de la destination agricole des biens pendant dix ans (C. rur. pêche marit., art. R. 143-3).

En outre, l'engagement personnel de s'installer dans l'année de l'acquisition est obligatoirement joint à la notification faite à la SAFER.

– Les biens immobiliers objet d'un bail cessible hors cadre familial (C. rur. pêche marit., art. L. 418-1 et s.) ^{1507464702201}. – Les biens immobiliers faisant l'objet d'un bail cessible hors du cadre familial échappent au droit de préemption de la SAFER lorsque le bail a été conclu depuis plus de trois ans. L'exclusion du droit de préemption vaut quel que soit l'acquéreur. Elle n'est pas réservée seulement au preneur à bail ou à sa famille. L'opération, même non soumise à préemption, donne lieu à une formalité d'information de la SAFER compétente (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1, I).

– Les transmissions à titre gratuit échappant au droit de préemption. – Certaines transmissions considérées traditionnellement comme des actes déclaratifs échappent au droit de préemption de la SAFER ^{1506801605669}. Cela concerne les partages successoraux (C. civ., art. 883), les cessions de droits indivis entre indivisaires ^{1506801891732}, les partages entre associés de l'actif social à la suite de la dissolution de la société (C. civ., art. 1844-9) ^{1506802110818}.

Les libéralités entre vifs échappent également au droit de préemption lorsqu'elles interviennent (C. rur. pêche marit., art. L. 143-16) :

entre ascendants et descendants ;
entre époux ou partenaires d'un pacte civil de solidarité ;
entre collatéraux jusqu'au sixième degré ;
entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire de pacte civil de solidarité, ou entre ces descendants.

L'utilité de notifier les aliénations réalisées

Les aliénations sont notifiées dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 143-8, al. 1, par renvoi de C. rur. pêche marit., art. L. 412-9, al. 3). La place de cette obligation dans les textes indique qu'elle ne vise que les opérations soumises au droit de préemption. Bien que n'étant assortie d'aucune sanction, son utilité est pourtant réelle. En effet, les actions en nullité intentées par la SAFER se prescrivent par six mois à compter du jour où elle a eu connaissance de la date de la vente (C. rur. pêche marit., art. L. 412-12), et non pas à compter du jour où elle a eu connaissance de l'opération ^{1511939010993}. À défaut, le délai de six mois court à compter de la publication de la vente (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1, II).

L'obligation de rétrocession

– Le respect des formalités de publicité. – Préalablement à l'obligation de rétrocession, un appel à candidature est effectué au moyen d'un affichage en mairie pendant quinze jours. Cette formalité est exécutée dans le mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition par la SAFER, à peine de forclusion ^{1507464959557}. La SAFER ayant préempté est également tenue de notifier sa décision de rétrocession aux candidats non retenus, ainsi qu'à l'acquéreur évincé, en justifiant le choix de l'attributaire. Ce choix peut différer de celui ayant justifié la préemption.

Les conditions de publicité des décisions de rétrocession de la SAFER sont prescrites à peine de nullité ^{1502816555696}.

– Le délai imparti à la SAFER pour rétrocéder. – La SAFER dispose d'un délai de cinq ans pour rétrocéder les biens préemptés, sauf prorogation de délai (C. rur. pêche marit., art. L. 142-4 et L. 142-5). La prorogation de délai est accordée sur décision des commissaires du gouvernement après avis de la chambre d'agriculture et de la commission départementale d'orientation agricole ( C. rur. pêche marit., art. R. 142-5). Elle est renouvelable une fois, ce qui porte le délai de rétrocession à quinze ans maximum.

– Le cas particulier des rétrocessions de parts de groupement foncier agricole. – La SAFER a la possibilité de détenir jusqu'à 100 % des parts d'un GFA. La participation de la SAFER au capital d'un GFA est limitée à une durée de cinq ans maximum, sous réserve de prorogation ou suspension. En pratique, ce délai de cinq ans est illusoire lorsque la SAFER détient la totalité des parts du GFA. Un GFA est en effet nécessairement composé d'au moins deux associés. Ainsi, lorsqu'une SAFER réunit toutes les parts entre ses mains, elle est dans l'obligation d'en rétrocéder une partie au moins dans le délai d'un an, sous peine de dissolution à la demande de tout intéressé (C. civ., art. 1844-5, al. 1), ce qui sera sans doute le cas de l'acquéreur évincé.

– L'exception : le portage par la SAFER des sociétés comprenant uniquement des personnes physiques (C. rur. pêche marit., art. L. 142-4). – Les personnes morales ne sont pas admises au capital des groupements agricoles d'exploitation en commun (GAEC) et des entreprises agricoles à responsabilité limitée (EARL). Par exception, la SAFER a la possibilité de porter le foncier à travers la détention des titres sociaux en attendant de trouver un rétrocessionnaire. Cette possibilité est limitée au délai maximal de rétrocession, soit cinq ans prorogeable pour une nouvelle période de cinq ans et renouvelable une fois (quinze ans au total).

La contestation des décisions en matière de préemption et de rétrocession

– L'exercice irrégulier du droit de préemption par la SAFER. – Le vendeur et l'acquéreur évincé ont la possibilité de contester les décisions de préemption de la SAFER. L'assignation s'opère devant le tribunal de grande instance du lieu de situation des immeubles préemptés, après avoir été publiée au service de la publicité foncière à peine d'irrecevabilité de l'action ^{1512023818394}. Le tribunal vérifie uniquement la légalité de la décision de préemption. Il n'en contrôle pas l'opportunité ^{1516432463015}.

À titre d'exemples, la contestation est susceptible d'être fondée :

sur la violation des objectifs énumérés à l'article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime ;
lorsque l'opération n'ouvre pas droit à préemption ;
sur le défaut de pouvoir du signataire de la décision de préemption ;
sur le non-respect des mesures de publicité légale ;
sur l'absence ou l'insuffisance de motivation de la préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 143-3) ^{1512023917034} ;
sur le défaut ou l'illégalité de l'accord des commissaires du gouvernement ;
sur les décisions de rétrocession.

– Le point de départ du délai de contestation. – La loi prévoit différents délais selon l'objet de la contestation. Le délai de contestation est en principe de six mois à compter de la publication de la décision de préemption en mairie (C. rur. pêche marit., art. L. 143-13). Toutefois, lorsque l'action est fondée sur la violation des objectifs énumérés à l'article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime, ce délai court à compter de la publication de la décision de rétrocession du bien (C. rur. pêche marit., art. L. 143-14), c'est-à-dire de son affichage en mairie (C. rur. pêche marit., art. R. 143-11) ^{1507798486989}.

Le point de départ du délai vaut à l'égard de toutes les parties, y compris de l'acquéreur évincé à qui la décision de préemption ou de rétrocession a été personnellement notifiée ^{1507488848881}. Néanmoins, le délai de six mois à compter de l'affichage en mairie ne court pas contre une personne à qui la décision n'a pas été notifiée ^{1507488944938}.

– Les sanctions du non-respect des règles en matière de préemption. – Lorsque la décision de préemption est annulée par le tribunal, elle est réputée n'avoir jamais existé. La SAFER est réputée avoir renoncé à faire valoir son droit de préemption ^{1507489650393}. En conséquence, la promesse de vente retrouve son plein effet. L'une ou l'autre des parties peut en solliciter la réitération par acte authentique. Par ailleurs, la responsabilité de la SAFER est susceptible d'être engagée par toute personne ayant subi un préjudice du fait de la décision de préemption annulée.

La méconnaissance des principes relatifs au droit de préemption expose la SAFER à d'autres sanctions. La première est la suspension de son droit de préemption, prononcée par le ministre de l'Agriculture pour une durée inférieure ou égale à trois ans. La récidive les expose à un retrait d'agrément (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 8).

Le mode opératoire de la SAFER est régulièrement critiqué. En 2014, la Cour des comptes a dénoncé le manque de transparence des décisions prises par la SAFER eu égard à ses missions originelles ^{1502800075976}. Le temps de s'interroger sur l'évolution de cette structure et de ses missions est peut-être venu.