La rénovation de logements à l'aide d'un bail à réhabilitation

Le bail à réhabilitation est un contrat dont l'objet est d'obliger le preneur à effectuer des travaux d'amélioration sur l'immeuble à usage d'habitation du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien et de réparations en vue de le louer (CCH, art. L. 252-1 et s.). Les travaux d'amélioration sont entendus de manière large. Au gré des conventions des parties, ils sont susceptibles de comprendre des travaux de rénovation lourde, voire de construction ou d'agrandissement avec ou sans démolition de l'existant. Les preneurs éligibles sont limitativement énumérés. Il s'agit par exemple des organismes HLM.

La durée du bail est de douze ans minimum. Il confère au preneur un droit réel temporaire.

Le contrat porte sur un immeuble individuel ou collectif d'habitation ou sur un lot de copropriété à usage d'habitation ^{1500220102937}.

– Une possible exonération de taxe de publicité foncière. – Le conseil départemental a la possibilité d'exonérer les baux à réhabilitation de taxe de publicité foncière (CGI, art. 1594 J). L'acte présenté à la formalité fait alors mention du bénéfice de cette exonération.

– Une exonération de principe de la taxe foncière. – Les logements loués dans le cadre d'un bail à réhabilitation sont exonérés de plein droit de la totalité de la taxe foncière pendant toute la durée du bail (CGI, art. 1384 B et 1586 B) ^{1503130225349}.

Concernant les baux à réhabilitation conclus depuis le 1^er janvier 2017, les communes ou leurs groupements à fiscalité propre ont la possibilité de supprimer cette exonération lorsqu'au moins 50 % des résidences principales de leur territoire sont des logements sociaux ^{1503129880266}. Dans cette hypothèse, la taxe foncière est supportée par le preneur (CGI, art. 1400).

– La remise gratuite des constructions et améliorations au bailleur. – À la fin du bail, le bailleur reprend possession de l'immeuble avec ses travaux de construction et ses améliorations, sans indemnité au profit du preneur.

Par ailleurs, le revenu représenté par les travaux de construction, reconstruction et agrandissement prévus dans le contrat ne donne lieu à aucune imposition (CGI, art. 33 quinquies).

En revanche, l'exonération ne s'applique pas au revenu correspondant aux travaux d'amélioration réalisés par le preneur, c'est-à-dire aux travaux apportant un équipement ou un confort nouveau ou mieux adapté sans modification de la structure de l'immeuble.

Le prix de revient de ces travaux augmente le revenu brut foncier du bailleur. Toutefois, ces travaux viennent en déduction pour la détermination du revenu net foncier au titre de la même année. Si le montant des travaux n'est pas connu, le bailleur ne les déclare ni en recettes ni en charges ^{1500218723620}.

Ainsi le bailleur ne supporte aucune imposition au titre de la remise gratuite des constructions et améliorations en fin de bail.

Certains propriétaires délaissent leurs immeubles vétustes et inadaptés. Faute de moyens financiers, ces immeubles sont vacants. Le bail à réhabilitation contribue à lutter contre ces situations, et, par conséquent, à freiner l'étalement urbain.