La fiscalisation des biens inoccupés

La fiscalisation des biens inoccupés

Les propriétaires de biens inutilisés sont frappés de taxes spécifiques. Elles concernent :
  • les logements vacants (§ I) ;
  • et les immeubles commerciaux ou professionnels (§ II).

La taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants est un impôt annuel applicable dans certaines communes (CGI, art. 232).
– Les communes concernées. – La taxe sur les logements vacants concerne les biens situés dans les communes dépendant d'une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (CGI, art. 232, I).
La liste des communes concernées est fixée par décret 1500817085076.
– Les biens concernés. – La taxe concerne uniquement les logements vacants, c'est-à-dire non meublés, depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition (CGI, art. 232, II).
Il s'agit des logements non soumis à la taxe d'habitation, ce qui exclut les résidences secondaires 1500817633207. Les hôtels, pensions et autres locaux exploités commercialement avant leur vacance ne sont pas concernés par la taxe 1501319112166.
Le logement doit être habitable ou susceptible de l'être, ce qui est apprécié au cas par cas. Un logement n'est toutefois pas considéré comme habitable si les travaux nécessaires à cet effet excèdent 25 % de sa valeur vénale 1500819652356.
La vacance d'un logement s'apprécie en fonction de sa durée d'occupation pendant une année civile. L'occupation supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs exclut la vacance.
La taxe n'est pas due pour les logements occupés illégalement 1500818922240.
Elle n'est pas due non plus lorsque la vacance n'est pas volontaire. Cette appréciation relève de circonstances de fait. Les biens ayant vocation à disparaître ou à supporter des travaux de réhabilitation dans un délai d'un an sont exclus de la taxe. La solution est identique pour les biens mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur 1500819168079.

Logements vacants ou non vacants ?

Un logement est occupé :

La taxe est due en N+1 et N+3, le logement étant occupé moins de quatre-vingt-onze jours consécutifs au cours de l'année précédente correspondant à l'année de référence.

La taxe n'est pas due en N+2, le logement étant occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs en N+1.

– Le redevable de la taxe. – La taxe est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année ou par les personnes assimilées telles que l'usufruitier, le preneur à bail à construction, etc. (CGI, art. 232, III).
Les organismes HLM et les sociétés d'économie mixte ne sont pas assujettis à cette taxe pour les logements destinés à être attribués sous conditions de ressources. Les dépendances du domaine public telles que les logements dans les lycées sont également exclues 1500818130966.
– Le montant de l'imposition. – L'assiette de la taxe est la valeur locative du logement retenue pour la taxe d'habitation.
Le taux est progressif. Il est de 12,5 % la première année d'imposition, 25 % les années suivantes (CGI, art. 232, IV).
Le taux de 12,5 % s'applique à chaque fois que le logement est concerné par la taxe, que ce soit la première fois ou non 1500820138865.

La taxe sur les friches commerciales

La taxe sur les friches commerciales est un impôt annuel frappant les immeubles commerciaux et professionnels désaffectés (CGI, art. 1530). Cette taxe est instaurée au choix des communes ou de leurs groupements à fiscalité propre ayant compétence en matière d'aménagement de zone commerciale.
– Les immeubles concernés. – La taxe est due pour les biens bâtis dont la valeur locative imposable retenue par l'administration fiscale relève des locaux commerciaux et biens divers (CGI, art. 1498). Elle ne concerne pas les bâtiments et terrains industriels ne figurant pas à l'actif d'une entreprise soumise à un régime réel d'imposition (CGI, art. 1500).
Les immeubles concernés ne sont plus affectés à une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et sont inoccupés depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Les biens ne relevant pas de la CFE ne sont pas concernés. L'inoccupation s'entend d'un bien n'étant plus affecté à une activité ou à l'habitation 1500812636572.
Toutefois, la taxe n'est pas due si l'absence d'exploitation est indépendante de la volonté du contribuable. Cette appréciation relève de circonstances de fait. Les biens ayant vocation à disparaître ou à supporter des travaux de réhabilitation dans un délai d'un an sont exclus de la taxe. Cette solution s'applique également aux biens mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneurs 1500812997022.
– Le redevable de la taxe. – La taxe est due par le redevable de la taxe foncière (CGI, art. 1530, III).
– Le montant de l'imposition. – L'assiette de la taxe est le revenu net servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties (CGI, art. 1388).
Le taux est progressif. Il est de 10 % la première année d'imposition, 15 % la deuxième et 20 % à compter de la troisième.
Par délibération prise par la collectivité, ce taux est majoré dans la limite du double (CGI, art. 1530, V).
Cette taxe supporte les frais de gestion de la fiscalité locale au taux de 8 %.
La réhabilitation d'anciens sites commerciaux est souvent aisée au plan technique. Le principal frein est le coût de ces opérations. L'instauration d'une taxe sur les friches de cette nature tend à les réduire. En revanche, les biens industriels en friche sont exclus de cette imposition, ce qui est regrettable. Par ailleurs, même si la réhabilitation d'un site industriel engendre des coûts encore plus importants, l'absence d'aide ne favorise pas une nouvelle utilisation des terrains les supportant.

Le dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance involontaire

La taxe sur les logements vacants et la taxe sur les friches commerciales ne sont pas exigibles si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
En complément de cette exonération, le propriétaire d'une maison normalement destinée à la location ou d'un immeuble à usage commercial ou industriel qu'il n'exploite plus lui-même bénéficie d'un dégrèvement de la taxe foncière (CGI, art. 1389).
La notion de maison est étendue à celle d'appartement par l'administration fiscale 1502188289666. Mais le bien ne doit pas être meublé 1502188960686.
Le loueur d'un immeuble à usage commercial ou industriel muni du matériel nécessaire à son exploitation bénéficie du dégrèvement, à l'inverse du loueur de bien nu 1502188577162.
Le dégrèvement est accordé à la demande du contribuable. La vacance ou l'inexploitation est retenue sous trois conditions :
  • qu'elle soit indépendante de la volonté du contribuable ;
  • qu'elle ait une durée de trois mois sans interruption minimum ;
  • qu'elle affecte soit la totalité du bien, soit une partie pouvant être louée ou exploitée séparément.
Le dégrèvement est calculé par mois entiers à partir du premier jour du mois suivant celui de la vacance jusqu'au dernier jour du mois où elle prend fin 1502189359380.