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CGV – CGU

Partie II – Le formalisme lié à l’efficacité de l’acte juridique
Titre 1 – Le formalisme d’information dans la vente immobilière
Sous-titre 2 – Le formalisme d’information appliqué aux biens vendus
Chapitre II – Le formalisme d’information appliqué à l’immeuble non bâti
Section I – L’information sur l’état du sol et du sous-sol et l’environnement de l’immeuble

4351 – L’état des risques et pollution. – L’état des risques est codifié à l’article L. 125-5 du Code de l’environnement. Ses dispositions sont entrées en vigueur depuis le 1er janvier 2006. Il crée une obligation d’information sur les risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques…) affectant le bien immobilier, ainsi qu’une obligation d’information sur les sinistres résultant de catastrophes technologiques ou naturelles reconnues, ayant affecté tout ou partie de l’immeuble concerné. L’état des risques a été intégré au dossier de diagnostic technique.

4352 – Champ d’application. – Le champ d’application de cet état des risques a évolué à plusieurs reprises par rajout d’informations sur différents risques, savoir le risque sismicité, le risque minier, le risque radon, le risque de pollution des sols.

Le contenu des plans de prévention des risques est en perpétuelle évolution, des prescriptions de travaux y ont été incluses.

Cet état doit être produit en cas de mise en vente ou de mise en location de l’immeuble, quelle que soit sa consistance ou son affectation. Il a une durée de validité de six mois.

La question s’est posée de savoir si les actes à titre gratuit ou les échanges étaient concernés par l’obligation d’information sur les risques et les sinistres. La réponse officielle résulte d’une lettre du ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire adressée à la Chambre interdépartementale des notaires de Paris en date du 12 juillet 2007, qui indique que : « Les donations, partages successoraux ou actes assimilés ainsi que les contrats de réservation en état futur d’achèvement doivent annexer à leurs pièces écrites un état des risques naturels et technologiques, ainsi qu’une déclaration de sinistre si le bien a fait l’objet d’une indemnisation suite à la reconnaissance de l’état des catastrophes naturelles (ou technologiques) ».

Cette interprétation ne fait pas l’unanimité, car elle est contraire à l’article L. 125-5 du Code de l’environnement qui ne mentionne que les acquéreurs et les locataires ou les vendeurs ou les bailleurs en tant que bénéficiaires ou débiteurs de l’obligation d’information. Dès lors, on pourrait considérer qu’un contrat qui n’est pas relatif à un immeuble et n’a pas la nature d’une vente ou d’un bail ne saurait être résolu ou voir son prix diminué au motif qu’il ne comporterait pas en annexe un état des risques ou une information sur les sinistres. Par ailleurs, on voit mal comment un donataire pourrait demander à bénéficier de cette protection légale en ce qui concerne les sanctions625. En ce sens, on voit mal le donataire poursuivre la résolution de la donation.

4353 – Établissement et contenu de l’état des risques. – L’état des risques peut être établi par le vendeur lui-même. Il n’y a aucune obligation d’avoir recours à un diagnostiqueur professionnel. Cet état des risques est établi conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé de la prévention des risques à ce titre ; il est signé par le ou les vendeurs. Le contenu de l’état des risques est donné par l’article R. 125-26 du Code de l’environnement : « L’état des risques (…) mentionne les risques dont font état les documents et le dossier mentionnés à l’article R. 125-24 et auxquels l’immeuble faisant l’objet de la vente ou de la location est exposé. Cet état est accompagné des extraits de ces documents et dossier permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus ».

L’auteur de l’état doit donc fournir le modèle d’imprimé complété et localiser clairement l’immeuble sur la cartographie des risques. Cette cartographie doit être en couleur pour faire apparaître les zones délimitées, et est obligatoirement fournie.

Il est à noter que le décret d’application du 15 février 2005 a prévu que les chambres des notaires soient directement destinataires de l’ensemble de ces plans de prévention. En conséquence, les notaires sont effectivement appelés à jouer un rôle essentiel dans la recherche et la diffusion de ces informations.

4354 – Sanction du défaut d’information. – En cas d’absence lors de la signature de l’acte authentique de vente de l’imprimé réglementaire complété et de la cartographie, l’acquéreur peut poursuivre, en application de l’article L. 125-5, II, alinéa 2 du Code de l’environnement, la résolution de la vente ou demander au juge une diminution du prix (diminution du loyer pour le locataire).

4355 – Responsabilité du notaire. – La sévérité de la sanction doit amener le notaire à sensibiliser le vendeur sur la nécessité de faire réaliser le diagnostic par un professionnel. En effet, en l’état actuel, les informations relatives aux arrêtés disponibles sur les sites internet des préfectures ne sont pas aisées à trouver et à exploiter, et le site internet georisques.gouv.fr n’a pas de valeur juridique.

Cette obligation de vigilance sur l’établissement de l’état des risques est renforcée par l’arrêt du 19 septembre 2019 rendu par la Cour de cassation626 à propos de l’inscription d’un bien en zone de plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) entre la promesse de vente et la vente. La Haute juridiction décide « qu’il résulte des dispositions combinées de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente, est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP, prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants. Dès lors, à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRNP donné par le vendeur dans l’acte authentique établi le 24 mars 2009, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente ».

Conseil pratique

Cet arrêt de la Cour de cassation doit amener les notaires à plus de vigilance et d’anticipation, et à une bonne connaissance des secteurs géographiques où ils officient, afin d’anticiper les changements en la matière.

Il convient également d’être vigilant lorsqu’il est indiqué des prescriptions de travaux en raison de l’existence d’un risque. Le notaire doit dans ce cas produire à l’acquéreur, pour sa parfaite information, le contenu de ces prescriptions de travaux, car la collectivité pourra exiger la réalisation de ces travaux, notamment en cas de dépôt ultérieur d’une demande de permis de construire ou de déclaration de travaux. Le coût pourra en être conséquent pour l’acquéreur, qui alors reprochera au notaire son manque d’information et d’avertissement en la matière. Par exemple, en matière de risques technologiques, il peut être prescrit de réaliser une pièce de confinement sur un bâti existant. L’acquéreur, averti dès l’avant-contrat, pourra se renseigner sur les éventuelles aides et subventions de la commune ou du département pour la réalisation desdits travaux.

4356 – Secteur d’information sur les sols. – L’article L. 125-6 du Code de l’environnement prévoit que l’État élabore, au regard des informations dont il dispose, des secteurs d’information sur les sols (SIS). Ceux-ci comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et la mise en place de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement.

Le décret no 2015-1353 du 26 octobre 2015 relatif aux secteurs d’information sur les sols prévus par l’article L. 125-6 du Code de l’environnement et portant diverses dispositions sur la pollution des sols et les risques miniers précise les modalités d’application, notamment les modalités de création et de diffusion des secteurs d’information sur les sols.

Le nouvel article L. 125-7 du Code de l’environnement issu de la loi Alur impose au vendeur d’informer l’acquéreur du fait que le terrain est ou non situé dans un secteur d’information sur les sols. L’acte de vente doit attester de l’accomplissement de cette formalité. À défaut, si une pollution était avérée, l’acquéreur pourrait demander la résolution de la vente dans les deux ans de la découverte.

Sur un terrain répertorié sur un secteur d’information sur les sols, le maître d’ouvrage fournit dans le dossier de demande de permis de construire ou d’aménager une attestation, réalisée par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués ou équivalent, garantissant la réalisation d’une étude des sols et de sa prise en compte dans la conception du projet de construction ou de lotissement627.

L’élaboration des secteurs d’information sur les sols par l’État est en cours sur l’ensemble du territoire. Leur publication sur le site georisques.gouv.fr est prévue par département après consultation des collectivités. Les SIS publiés sont consultables sur ce site dans l’onglet « Cartes interactives » ou « Secteur d’information sur les sols ».

En matière de sites et sols pollués, le notaire doit, au-delà de l’information sur le SIS figurant dans l’imprimé d’état des risques, consulter les bases Basol, Basias, ICPE et Info terre sites et sols pollués, ainsi que Casias, la carte des anciens sites industriels et activités de services publiée par l’État, issue de la loi Alur.

Ces bases constituent un inventaire des sites industriels et activités de services issues pour Basias des inventaires historiques régionaux, un inventaire des sites et sols pollués (ou potentiellement pollués) appelant à une action des pouvoirs publics à titre préventif ou curatif pour Basol. La base des installations classées permet, quant à elle, d’accéder aux installations soumises à autorisation ou enregistrement.

Les résultats de la consultation de ces bases de données doivent être annexés aux actes de vente.

Il est à noter qu’à terme, les nouveaux certificats d’urbanisme de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme devront mentionner si le terrain vendu est situé sur un site répertorié comme pollué.

4357 – Les clauses environnementales. – Notre propos ici n’est pas de rentrer dans le détail de la législation relative à la pollution des sols, mais d’attirer l’attention du notaire sur la perpétuelle nécessité d’identifier l’historique environnemental du bien vendu, et ce dans un but de protection des intérêts respectifs du vendeur et de l’acquéreur.

La consultation des bases de données ci-avant visées constitue la base du travail d’audit à fournir. Elle doit s’accompagner d’une bonne connaissance du secteur géographique concerné par le notaire. Ce dernier, dans le cadre de son devoir de conseil et d’information, doit recueillir un certain nombre d’informations auprès du vendeur et de l’acquéreur lui permettant de déterminer les clauses environnementales à insérer dans l’acte et les actions éventuelles à conduire avant la vente (diagnostic environnemental à produire, chiffrage de la dépollution éventuelle, déclaration à faire en préfecture).

Il convient d’analyser le titre de propriété du vendeur, de l’interroger sur l’existence actuelle ou passée d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE), sur les éventuelles destinations précédentes du site, si la cessation d’activité du dernier exploitant a été vérifiée, si la remise en état du site a été faite et justifiée auprès des autorités administratives, s’il a reçu une injonction du préfet. Il convient également de demander au vendeur s’il existe d’autres installations classées pour la protection de l’environnement à proximité.

Il est à noter que le notaire peut voir sa responsabilité engagée lorsque son acte ne mentionne pas l’absence de respect des textes en vigueur en matière de dépollution par le dernier exploitant.

L’acquéreur doit, quant à lui, être interrogé sur la destination qu’il entend donner à l’immeuble, si la question de la pollution/dépollution a été abordée, et celle de sa prise en charge si des rapports environnementaux lui ont été fournis.

Deux situations doivent être envisagées :

la première est celle de l’installation classée située à proximité du bien vendu : le silence du vendeur à ce sujet est considéré comme fautif par la Cour de cassation, cette information étant souvent considérée comme « essentielle et déterminante du consentement de l’acheteur »628. L’environnement du bien vendu doit faire l’objet d’une étude par l’interrogation du vendeur à ce sujet ;

la seconde est celle de l’ICPE exploitée sur le terrain vendu : dans ce cas, le vendeur doit en informer l’acquéreur. Ce dernier doit connaître les dangers ou inconvénients consécutifs à cette exploitation. La nature des substances manipulées ou stockées (chimiques ou radioactives) doivent être connues de l’acquéreur qui, à défaut, peut dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution demander la résolution de la vente ou la restitution partielle du prix de vente. Il peut également exiger une réhabilitation du terrain aux frais du vendeur629.

4358 – L’étude de sols issue de la loi Élan. – La loi Élan crée à l’article L. 112-20 du Code de la construction et de l’habitation une nouvelle sous-section consacrée à « la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ». Il s’agit du problème des terrains argileux, dont on sait que la variation de la teneur en eau, après des épisodes de grande sécheresse, peut être à l’origine de fissures dans les murs des maisons, voire d’effondrements. Ce problème est pris très au sérieux par les pouvoirs publics, car il représente l’un des premiers postes d’indemnisation des catastrophes naturelles en France630.

L’article L. 112-21 du Code de la construction et de l’habitation énonce :

« En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur.

Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.

Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n’entrent pas dans le champ d’application du présent article ».

Le texte vise un terrain non bâti constructible qui se situe dans une zone où les dispositions d’urbanisme permettent la réalisation de maisons individuelles. Même si le texte ne fournit pas de précisions sur cette notion de terrain non bâti constructible, il conviendra à notre sens de se référer au classement du terrain par le plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu. De même, le fait d’exclure « les secteurs où les dispositions d’urbanisme ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles », doit-il être compris comme excluant de l’obligation les terrains vendus à des promoteurs en vue de réaliser de l’habitat collectif ?

Par ailleurs, l’article L. 112-24 du Code de la construction et de l’habitation impose, lorsqu’est vendu un terrain sur lequel a été bâtie une maison individuelle et qu’était obligatoire la réalisation d’études géotechniques, que celles-ci soient annexées à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique de vente, ou, en cas de vente publique, au cahier des charges.

Le décret visé à l’article L. 112-25 du Code de la construction et de l’habitation est paru le 23 mai 2019. Il définit le champ d’application de l’étude géotechnique en créant quatre zones distinctes : exposition forte, exposition moyenne, exposition faible, exposition résiduelle. Le décret distingue également le contenu des études géotechniques suivant qu’il s’agit d’une étude géotechnique préalable ou d’une étude géotechnique de conception. Le contenu précis de ces deux études doit être défini par arrêté. Enfin, le décret apporte des précisions sur la durée de validité des études. Pour l’étude géotechnique préalable, sa durée est de trente ans, mais ce uniquement si aucun remaniement du sol n’a été effectué. Pour l’étude géotechnique de conception, elle n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée631.

Sous réserve de parution des arrêtés attendus, ces études géotechniques devront être produites à compter du 1er janvier 2020.

À l’heure où nous écrivons ces lignes, les textes ne parlent ni de la sanction de la non-production de ces études, ni des professionnels en charge de ces études (compétences, assurances…). Espérons qu’il sera remédié à ces carences avant l’entrée en vigueur des dispositions.

Section II – L’information sur les équipements en sous-sol

4359 Le développement de la protection de l’environnement a amené les pouvoirs publics à se préoccuper des réseaux existant en tréfonds des terrains bâtis, et notamment des réseaux humides, savoir les eaux usées et les eaux pluviales. Par ailleurs, les cuves enterrées ou non sur les terrains font également l’objet d’une attention particulière.

4360 – Le contrôle de l’assainissement non collectif. – Le nombre d’installations d’assainissement non collectif est estimé à 5,1 millions en France et concerne 10,3 millions d’habitants, essentiellement des logements individuels en zone d’habitat dispersé632. Ces installations peuvent présenter des dangers pour la santé des personnes et un risque avéré de pollution pour l’environnement.

La loi no 2006-1772 du 30 décembre 2006 a créé un nouveau diagnostic technique obligatoire en cas de vente. Le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif a intégré le dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique est applicable lors de la vente « de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation ». Le diagnostic doit avoir été établi depuis moins de trois ans au moment de la signature de l’acte authentique de vente et est obligatoirement réalisé par le service public d’assainissement non collectif géré par les communes.

Trois situations peuvent se rencontrer selon que le contrôle antérieur date de moins de trois ans, de plus de trois ans, ou en cas d’absence de contrôle antérieur.

4361 – Existence d’un contrôle antérieur de moins de trois ans. – S’il existe déjà un contrôle de l’assainissement collectif datant de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte authentique de vente, il est inutile d’effectuer un nouveau contrôle et il convient de joindre le document à l’acte de vente.

Par contre, il est nécessaire d’analyser les conclusions de ce contrôle et de vérifier si les préconisations ont été suivies. En cas de travaux prescrits, il est également nécessaire de contrôler que ces derniers ont été réalisés, et dans les règles de l’art. Une contre-visite de la commune peut être sollicitée dans ce cas.

4362 – Contrôle antérieur datant de plus de trois ans. – Si le contrôle antérieur date de plus de trois ans à la date de signature de l’acte authentique de vente, un nouveau contrôle du Service public d’assainissement non collectif (Spanc) devra intervenir. Il s’agira du contrôle périodique prévu par l’article 4 de l’arrêté du 27 avril 2012.

4363 – Absence de contrôle antérieur. – Si l’installation n’a jamais été contrôlée, le Spanc devra être sollicité afin d’établir le document prescrit par l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique, intégré au dossier de diagnostic technique.

Dans tous ces cas, le notaire devra faire attester le vendeur que, depuis le contrôle intervenu, il « assure l’entretien régulier et qu’il fait périodiquement vidanger » l’installation par une personne agréée par le préfet, « afin d’en garantir le bon fonctionnement » comme l’exige l’article L. 1331-1-1, alinéa 1er du Code de la santé publique.

4364 – Sanction. – La non-production du contrôle d’assainissement non collectif entraîne pour le vendeur une impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés prévue par l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

4365 – Conséquence de la non-conformité de l’installation. – Si le contrôle révèle une non-conformité de l’installation et des prescriptions de travaux, la charge en incombe normalement au vendeur, mais d’autres conventions peuvent être conclues.

Ainsi, si les travaux restent à charge du vendeur, ils devront être réalisés avant la signature de l’acte authentique de vente afin de permettre une contre-visite pour s’assurer que les travaux ont été correctement exécutés.

Si les travaux restent à la charge de l’acquéreur, moyennant une diminution du prix, il convient de les faire chiffrer afin que la décision soit prise en toute connaissance de cause. Un devis sera établi et annexé à l’acte de vente.

Dans ce cas, c’est à l’acquéreur qu’il incombera de faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Conseil pratique

Il est conseillé au notaire de faire preuve de vigilance dans la lecture des conclusions du diagnostic d’assainissement non collectif et de faire réaliser un chiffrage systématique du coût des travaux avant signature, afin d’éviter toute déconvenue de l’acquéreur après signature.

4366 – La réglementation relative à l’assainissement collectif. – En matière d’assainissement, nombreuses sont les ventes où l’effectivité et/ou la conformité du raccordement « au tout-à-l’égout » posent question. En effet, il n’est pas rare que les vendeurs affirment être raccordés sans jamais l’avoir vérifié.

4367 – Le contrôle de l’effectivité du raccordement. – En l’état actuel des textes, il existe un principe édicté par l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique : l’obligation de raccordement des immeubles dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau.

Dès lors, le maire d’une commune peut, d’une part, obliger au raccordement au réseau collectif même dans le cas où l’installation d’assainissement non collectif est conforme à la réglementation et, d’autre part, prendre un arrêté obligeant le vendeur à effectuer le contrôle de la conformité du raccordement au réseau d’assainissement collectif.

Il est donc recommandé de se procurer le règlement d’assainissement de la commune avant la vente afin de vérifier si le contrôle est obligatoire ou pas. Le défaut d’information pourra être reproché au notaire et au vendeur puisque des travaux de mise aux normes pourront être, par la suite, imposés à l’acquéreur par la commune.

4368 – Le contrôle de la conformité du raccordement. – L’article L. 1335-5 du Code de la santé publique impose au propriétaire, à ses frais, dès le raccordement au réseau collectif, de mettre hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir les fosses et autres installations de même nature.

L’administration a précisé que les dispositifs de traitement et d’accumulation ainsi que les fosses mises hors service ou rendues inutilisables pour quelque raison que ce soit devaient être vidangés, désinfectés et comblés ou démolis.

Si cette obligation n’est pas respectée, la commune peut, après mise en demeure, procéder d’office et aux frais de l’intéressé aux travaux indispensables.

Cette législation applicable doit conduire le notaire à conseiller préalablement à la vente :

au vendeur, en cas de doute sur la réalité du raccordement à l’assainissement collectif, de faire procéder à un contrôle du raccordement par le service de l’assainissement collectif ;

à l’acquéreur, en cas de doute sur la conformité du raccordement, d’exiger la justification que les installations antérieures ont bien été vidangées, désinfectées, comblées ou démolies et que le raccordement a bien été effectué en direct pour la totalité de l’installation.

Il convient également de faire déclarer le vendeur qu’il n’existe pas de sanibroyeur dans son logement, et que, s’il en existe un, son évacuation se fait bien par la colonne de descente du réseau « eaux usées » et non par la colonne du réseau « eaux pluviales ». En cas de raccordement sauvage, le règlement sanitaire départemental peut prévoir le classement du bien en insalubrité.

Conseil pratique

Même en l’absence de diagnostic obligatoire dans le cadre des ventes, cette bonne pratique a pour but de protéger les intérêts du vendeur et de l’acquéreur et d’éviter d’avoir à gérer des contentieux postérieurs à la vente. À défaut de contrôle du raccordement, il convient a minima de faire déclarer le vendeur qu’il est situé dans une zone d’assainissement collectif, qu’il est effectivement raccordé à ce réseau, qu’il entretient régulièrement les ouvrages, qu’il ne rencontre aucun problème de fonctionnement avec cette installation, et qu’il n’a reçu des services compétents aucune mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes.

4369 – L’évacuation des eaux de pluie. – La réglementation de l’évacuation des eaux de pluie est gérée par les collectivités territoriales. Ces dernières sont tenues d’assurer un service d’évacuation et de traitement des eaux pluviales.

Le raccordement au réseau d’eaux pluviales, s’il en existe un, est soumis à autorisation de la commune. Le raccordement peut également être imposé par les règlements d’assainissement ou les documents d’urbanisme (PLU) en fonction de la nature des sols (problème d’imperméabilité des sols), de la situation géographique des terrains (forte pente…). Par exemple, en l’absence de réseau d’évacuation des eaux pluviales, la commune peut prescrire la création d’un puits d’infiltration sur le terrain.

Des dispositions particulières peuvent aussi figurer dans le règlement sanitaire départemental. Par exemple, l’interdiction de déverser les eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées.

Les ouvrages d’évacuation des eaux pluviales doivent être maintenus en bon état de fonctionnement et d’étanchéité et il est interdit d’y jeter des détritus et autres immondices.

Le maire peut, dans le cadre de ses pouvoirs de police, faire respecter cette obligation dans le cadre de la lutte contre les accidents, les inondations et la pollution.

Le déversement des eaux pluviales est régi par les articles 640 à 643 du Code civil. L’article 681 du Code civil énonce, quant à lui, que : « Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin ». Ainsi les voies publiques doivent recevoir les eaux qui s’écoulent naturellement des propriétés riveraines, et éventuellement celles qui proviennent des toits par l’intermédiaire de gouttières.

4370 – La réglementation de la récupération des eaux de pluie. – La réglementation de la récupération des eaux de pluie repose, quant à elle, sur un arrêté du 21 août 2008. Cet arrêté encadre strictement la récupération des eaux de pluie à l’intérieur et à l’extérieur des bâtiments, et ce pour des raisons sanitaires.

L’arrêté concerne les eaux de pluie qui sont récupérées en aval de toitures inaccessibles pour tout type de bâtiment, lesdites toitures ne devant pas être en amiante-ciment ou en plomb. Il précise les conditions d’utilisation des eaux de pluie à l’intérieur et à l’extérieur des bâtiments. Dans tous les cas, les équipements de récupération des eaux de pluie ne doivent pas présenter des risques de contamination du réseau d’eau potable. Les cuves de stockage doivent être conformes aux règles de sécurité et dotées d’un dispositif anti-noyade et d’une grille antimoustiques.

Le propriétaire doit veiller à l’entretien et à la surveillance du dispositif (cuve et réservoir), car l’eau stagnante est toujours source de développement de bactéries.

La réglementation est encore plus stricte lorsque l’eau est utilisée à l’intérieur des bâtiments.

Lors d’une vente, le notaire se doit d’interroger son client sur l’existence d’un dispositif de récupération des eaux de pluie. Et dans l’affirmative, informer par écrit l’acquéreur des dispositions en la matière en insistant sur les risques sanitaires de ce type de dispositif.

4371 – Les cuves de fioul. – En matière de chauffage au fioul, le constat est là : en France, 3,4 millions de ménages, soit 12 % des foyers, utilisent ce mode de chauffage.

Le gouvernement a récemment annoncé sa volonté de supprimer dans les dix ans à venir tous les chauffages individuels au fioul en France633. À ce titre, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) finance les dépenses de dépose des cuves de fioul et, depuis la loi de finances pour 2019, la dépose des cuves ouvre également droit au bénéfice des aides et crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite).

Dès lors, se pose légitimement la question du devenir de ces cuves de stockage de fioul, enterrées ou non, qui ne sont plus utilisées dans des habitations individuelles ou collectives à la suite d’un changement de mode de chauffage.

Ces cuves présentent des dangers en cas d’incendie et peuvent provoquer une pollution du sol des habitations en cas de fuite.

En l’état actuel, la législation prévoit que les réservoirs enterrés abandonnés doivent être vidangés et comblés de matériaux inertes634.

Au vu de l’évolution prévisible de la législation en la matière lors d’une vente, il est conseillé au notaire d’informer et de sensibiliser le vendeur et l’acquéreur sur le sujet.

En présence d’un mode de chauffage au fioul en fonctionnement au moment de la vente, outre la justification de l’entretien de la chaudière, il conviendra de réclamer au vendeur les éventuels documents relatifs à la pose de la cuve et à son entretien, de lui faire déclarer le type de cuve, sa date d’installation et le fait que la cuve est en bon état de fonctionnement et qu’elle est bien étanche et non fuyarde.

En présence d’une cuve de fioul non utilisée, il revient au vendeur de justifier à l’acquéreur que la cuve a bien été dégazée, vidangée et comblée ou enlevée, et qu’elle ne présente aucun danger pour la sécurité des personnes ou l’environnement.

Conseil pratique

L’attention des notaires est attirée sur le fait que la neutralisation des cuves de fioul a un coût certain et que la législation risque d’évoluer en la matière. Il est donc fortement conseillé de poser la question au vendeur avant la vente de l’existence d’une cuve de fioul, d’effectuer des déclarations à l’acte sur le sujet, afin d’éclairer le consentement de l’acquéreur par l’information sur les risques et les coûts, et d’éviter la responsabilité du vendeur en la matière.

À notre sens, la simple information sur l’existence d’une cuve par le vendeur n’est pas suffisante, en raison de la législation applicable. Le vendeur ayant l’obligation de neutraliser d’éventuelles cuves abandonnées sur son terrain, l’acquéreur est en droit de l’exiger lors d’une vente, et ce aux frais du vendeur, ou bien d’en faire son affaire personnelle moyennant une baisse du prix de vente.

4372 – Propos conclusifs. – Ce tour d’horizon du formalisme d’information en matière de vente immobilière nous amène à constater que la législation dans ce domaine ne fait que s’épaissir et se morceler au fur et à mesure des années. Il serait donc souhaitable, à notre sens, d’harmoniser et de simplifier les règles des diagnostics existants, de passer pour certains diagnostics d’une simple information sur le risque à des préconisations et des devis travaux, et de fixer des règles et des limites quant à l’information et au contrôle des normes applicables aux équipements de l’immeuble lors d’une vente.

Au-delà du formalisme d’information préalable à la vente, le notaire est le gardien et le responsable d’un autre formalisme qui assure la protection des droits des parties. Il s’agit du formalisme de l’enregistrement et de la publicité foncière des actes.


625) JCP N 22 févr. 2008, no 8, 1128 ; 104e Congrès des notaires de France, Nice, 2008, Développement durable, cf. Le développement durable : un défi pour le droit le notaire et l’état des risques naturels et technologiques, par P. Narbey et M. Raunet.
626) Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, nos 18-16.700, 18-16.935 et 18-17.562, FS-PBI.
627) C. env., art. L. 556-2.
628) Cass. 3e civ., 25 mai 2011, no 09-16.677 : JurisData no 2011-009899.
629) A. Robert-Chary, Vente d’un terrain ayant supporté une installation classée : 2014, Lexis Nexis.
630) C. Gijsbers, L’impact de la loi Élan sur les ventes immobilières : RD imm. janv. 2019, no 1, p. 8.
631) V. Zalewski-Sicard, Études géotechniques et actes de vente : JCP N 31 mai 2019, aperçu rapide nos 22-23.
632) Rapport effectué au nom de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire déposé le 1er avr. 2010, dans le cadre des travaux préparatoires à la loi du 12 juill. 2010, dite « Grenelle II ».
633) Question écrite (sans réponse) no 8279 de M. Éric Bocquet (ministère de la Transition écologique et solidaire), 20 déc. 2018, Fin des chaudières au fioul.
634) A. 26 févr. 1974 : JO 22 mars 1974.
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