2017 La notion de logement de la famille, en raison de son régime juridique qui porte atteinte à l’exercice de certains droits subjectifs (droit de propriété) ou au principe de l’effet relatif descontrats est donc relativement restreinte et exclusive. Elle ne recouvre que la résidence principale et pas la résidence secondaire²⁴. La résidence principale est le lieu où une personne demeure effectivement de façon assez stable et a son centre de vie. Alors que la résidence secondaire est le lieu où une personne demeure de façon épisodique, pour les vacances par exemple ou les week-ends. Il n’y a qu’un seul logement de la famille.

Il importe peu que le logement soit occupé en vertu d’un bail ou d’un titre de propriété. La protection du logement de la famille, ou plutôt des droits par lesquels il est assuré, se manifeste tout d’abord du point de vue des pouvoirs du propriétaire du logement (Section I) et ensuite eu égard à sa jouissance (Section II).

2018 Cette protection est une conséquence du lien du mariage, mais elle dépasse la protection des seuls membres du couple puisqu’elle concerne toute la famille. Elle est à rapprocher de l’article 203 du Code civil. Cette protection supérieure du logement se manifeste par une gestion conjointe des membres du couple (§ I), mais aussi par l’insaisissabilité légale de la résidence principale de l’entrepreneur individuel (§ II).

2019 Au fil du temps, compte tenu de l’importance du logement eu égard à l’obligation de vie commune qu’impose le mariage, il a été constitué, pour les époux, un vrai statut du logement de la famille. Lorsque le couple est propriétaire de son logement, celui-ci constitue le plus souvent l’élément le plus important de son patrimoine. C’est aussi son cadre de vie. C’est pourquoi le législateur l’a érigé au premier rang de ses priorités de protection patrimoniale et a institué la règle figurant à l’article 215, alinéa 3 du Code civil. Cette protection spéciale relève du régime primaire des époux. Envisageons le domaine d’application de cette disposition protectrice (A), ses modalités de mise en œuvre (B), ses sanctions (C), puis les remèdes envisageables pour couvrir l’irrégularité en cas de non-respect de la règle (D).

2020 Le domaine de la règle doit être précisé quant aux droits et biens concernés, quant aux actes soumis à cette cogestion, et quant à la durée de cette protection.

2021 – Droit de propriété ou autre droit réel. – La loi ne protège pas en tant que tel le bien qui assure le logement, mais les droits par lesquels il est assuré. Ce pourra être un droit de propriété ou un autre droit réel immobilier, tel un droit d’usage et d’habitation²⁵. Peu importe que le logement appartienne exclusivement à l’un ou à l’autre (bien propre ou bien personnel), qu’il soit commun ou indivis. La protection du logement familial l’emporte sur la nature du bien. Elle ne s’applique qu’aux résidences principales et non secondaires²⁶. L’article 215, alinéa 3 du Code civil prévaut sur le principe de l’article 225 du même code qui affirme la suprématie des droits et des pouvoirs de l’époux sur ses biens personnels et propres²⁷.

2022 – Bail d’habitation ou autre droit personnel. – Les époux non propriétaires de leur logement l’occupent en vertu de droits qu’ils détiennent d’un contrat. Le plus fréquent est un bail d’habitation, mais ce peut être d’autres droits tels des droits sociaux donnant vocation à la jouissance d’un bien ou à l’attribution d’un appartement²⁸. S’agissant du bail d’habitation, cette protection de l’article 215 se superpose à la cotitularité du bail d’habitation prévue pour les époux à l’article 1751 du Code civil. Toutefois, le domaine de l’article 215, alinéa 3 est bien plus large.

2023 – Les meubles meublants garnissant le logement de la famille. – Cette protection s’étend aux meubles meublants du logement familial²⁹. Les présomptions édictées par les articles 222 et 2279 du Code civil sont écartées au profit de l’article 215, alinéa 3 du même code. La liste des meubles meublants concernés par cette indisponibilité individuelle est celle de l’article 534 du Code civil. Elle comprend donc tout ce qui peut garnir le logement : non seulement ce qui est nécessaire à la famille mais aussi les objets et meubles d’ornementation. Il s’agira du mobilier d’usage (table, chaises, électroménager, meubles de salon), mais aussi des tableaux, du matériel à l’usage de la famille comme les ordinateurs ou autre écran de télévision. Cette interdiction faite individuellement à l’époux d’aliéner ces meubles meublants est doublée par la garantie offerte par l’article 220-1, alinéa 2 qui permet de faire interdire le déplacement de ces meubles meublants par un époux non respectueux de l’article 215, alinéa 3 du Code civil.

2024 – L’article 215, alinéa 3 et le logement lié à l’activité professionnelle d’un époux. – La Cour de cassation³⁰ a eu l’occasion de s’exprimer sur l’inapplicabilité de l’article 215, alinéa 3 du Code civil au logement mis à la disposition de l’un des époux en considération des fonctions exercées par celui-ci. Dans l’affaire qui a donné lieu à cette jurisprudence, le mari exploitait, par l’intermédiaire d’une société à responsabilité limitée, un débit de boissons dans des locaux à usage mixte : commercial et d’habitation. Il cède seul son affaire. Son conjoint fait de la résistance pour quitter les lieux et invoque la nullité de l’acte de cession en se fondant sur l’article 215, alinéa 3. La Cour de cassation se prononce en faisant prévaloir l’article 223 du Code civil et en déclarant inapplicable l’article 215, alinéa 3. Il ressort de cet arrêt que la protection de l’autonomie professionnelle prime sur la protection accordée au logement par l’article 215 du Code civil. De la même manière, un époux peut donner seul sa démission à son employeur même si à son contrat de travail est attaché un logement de fonction. La liberté individuelle est ici supérieure³¹. La soumission du logement à usage mixte à l’article 215, alinéa 3 du Code civil est plus douteuse. Si l’orientation et les choix professionnels d’un époux impliquent qu’il ait disposé du bien à usage mixte, alors dans la lignée de la jurisprudence que nous venons de voir, il n’y aurait pas lieu d’appliquer l’article 215, alinéa 3 du Code civil, sauf bien évidemment application des articles 1424 et 1425 ou si le conjoint est propriétaire en tout ou partie de ce bien. Toutefois, la prudence impose que le consentement des deux époux soit donné.

2025 – Actes de disposition concernés. – La formulation de l’article 215 du Code civil est générale. Sont donc visées les aliénations du logement, qu’elles soient à titre onéreux ou à titre gratuit, par acte unilatéral ou bilatéral. Sont ainsi soumis à la cogestion : la vente, l’échange, la dation en paiement, l’apport en société, la donation. Les constitutions de droits réels telles que l’hypothèque conventionnelle, l’antichrèse, les baux conférant un droit réel (bail emphytéotique), le gage sur les meubles meublants sont également concernées par cette disposition. Entrent dans le champ d’application de cette protection les actes de disposition sur des droits personnels tels que cession de parts de société donnant vocation à la jouissance du logement, renonciation à un droit au maintien dans les lieux ainsi que les actes créant des droits au profit d’un tiers sur le logement tels qu’un bail, sous-location, mise à disposition, etc.

2026 – Actes de disposition exclus. – L’article 215, alinéa 3 du Code civil n’est pas applicable aux aliénations forcées comme une expropriation pour cause d’intérêt public ou une mesure de saisie immobilière. Par contre, s’agissant de la vente par un mandataire judiciaire à l’occasion d’une procédure collective, la dernière jurisprudence soumet l’acte d’aliénation à l’accord du conjoint de l’époux soumis à la procédure.

De la même manière, n’a pas à être autorisé par le conjoint l’acte d’aliénation de la nue-propriété par l’époux propriétaire dès lors que la réserve d’usufruit stipulée à son profit garantit la pérennité du logement de la famille.

2027 – Protection pendant le mariage. – L’article 215, alinéa 3 du Code civil s’applique pendant toute la durée du mariage, du jour de sa célébration à celui de sa dissolution par décès ou par divorce. C’est sans doute dans ce dernier cas que le besoin de protection du logement de la famille se fait le plus ressentir. Aussi le consentement des deux époux est-il exigé pour la vente du bien assurant ce logement en cours de procédure de divorce, même si les époux sont séparés en fait ou en droit (séparation de corps prononcée, et même si sa jouissance a été attribuée, pour le temps de la procédure, à l’un des époux³⁵. Si la dissolution a lieu par décès, le mariage est dissous et cette disposition protectrice n’a plus lieu d’être. C’est la protection du conjoint survivant qui prend le relais. Le legs par l’époux du bien assurant ce logement peut pleinement recevoir exécution et le consentement du conjoint survivant n’est pas requis³⁶.

2028 – Liberté de forme, mais exigence de preuve. – Le texte n’impose aucune règle de forme. La seule exigence est que le consentement du conjoint à l’acte d’aliénation soit certain⁴², donc non équivoque. Le consentement peut être exprès ou tacite. S’il peut être oral, sa forme écrite est importante⁴³. Pour autant l’intervention du conjoint à l’acte lui-même soit en étant présent, soit en étant représenté en vertu d’une procuration reste préférable.

2029 – Nullité relative, mais de droit. – L’action en nullité de l’acte ne peut être intentée que par celui des deux époux qui n’a pas donné son consentement à l’acte, dans l’année qui suit le jour où il en a eu connaissance et jamais plus d’un an après la dissolution du régime matrimonial. Il faut qu’il ait un intérêt actuel à agir. Par ailleurs, précisons que si le bien est commun en vertu de l’article 1427 du Code civil, l’action est ouverte pendant deux ans. Le juge ne peut pas porter d’appréciation sur l’opportunité de la sanction et il ne peut que prononcer la nullité de l’acte⁴⁴. Le juge est lié, c’est une nullité de droit. L’acte d’aliénation tombe dans sa totalité et l’acquéreur de bonne foi n’a aucun recours contre le vendeur. Il a été jugé que la promesse de porte-fort elle-même est atteinte de nullité ; elle est donc un remède inefficace pour se passer, au jour de l’acte, de l’accord du conjoint⁴⁵.

2030 Deux situations sont à envisager :

2031 – Autorisations judiciaires. – L’article 217 du Code civil permet au conjoint, en présence d’un époux manifestement empêché ou qui refuse de régulariser un acte conforme à l’intérêt de la famille, de se faire autoriser ponctuellement par un juge à passer seul l’acte. Il est toutefois précisé que cet article ne permet pas d’agir sur les biens propres de l’époux empêché. Le conjoint sera autorisé ponctuellement pour un acte qui requiert normalement le consentement des deux époux, c’est-à-dire un acte portant sur des biens indivis ou soumis à cogestion. Il est ici précisé que l’ordonnance autorisant un époux seul, ce dernier agit en son nom et non en vertu d’une représentation de son conjoint. L’autorisation doit être demandée en la forme gracieuse au tribunal de grande instance (tribunal judiciaire) sauf s’il existe un conflit. Il est alors nécessaire de délivrer une assignation. L’époux peut également fonder sa demande au juge sur l’article 219 du Code civil. En ce cas, le juge autorisera le requérant à représenter son conjoint et donc à l’engager pour vendre le logement de la famille⁴⁶. Si l’époux empêché est propriétaire en tout ou en partie de droits sur le logement, c’est cet article 219 qu’il y a lieu d’invoquer.

2032 – Solutions pour remédier à la nullité de l’acte. – En cas d’absence de consentement, l’acte est donc frappé d’une nullité de droit. L’éventuel transfert de propriété qui en résulte est donc menacé. Aussi existe-t-il deux possibilités de réparer cet acte :

2033 – L’exclusion des concubins et des pacsés. – L’article 215, alinéa 3 du Code civil ne s’applique qu’aux époux. Aussi ni les partenaires pacsés ni les concubins ne voient leur logement protégé de la sorte.

2034 – Une évolution favorable à la protection du logement. – S’inspirant de la protection des biens de la famille, le législateur créa en 2003⁴⁹ la déclaration d’insaisissabilité⁵⁰ établie par acte notarié, qui protège la résidence principale de l’entrepreneur individuel en la rendant insaisissable par ses créanciers professionnels. Pour compléter le dispositif, la loi de modernisation de l’économie n^o 2008-776 du 4 août 2008, par son article 14, a étendu la possibilité pour les entrepreneurs individuels de protéger également tous les biens fonciers bâtis et non bâtis. Le notariat⁵¹, sensible à cette préoccupation, a appelé de ses vœux la déclaration automatique d’insaisissabilité du logement de la famille, mais sous la réserve de pouvoir renoncer à une telle protection.

Cette proposition a été reprise dans un rapport parlementaire en 2013. Parachevant le dispositif de protection, la loi n^o 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi « Macron », consacre l’insaisissabilité de droit de la résidence principale de l’entrepreneur individuel. Ainsi ce dernier est dispensé de toute démarche pour rendre sa résidence principale insaisissable.

2035 Les époux, les pacsés et les concubins ne disposent pas des mêmes prérogatives lorsqu’ils louent leur logement. Les deux premières formes d’union bénéficient d’une protection supérieure, sans pour autant être identiques (§ I). Le Code rural et de la pêche maritime énonce quant à lui une protection spéciale des époux (§ II). Quant aux concubins, ils sont soumis au droit commun des baux (§ III). Les colocataires sont protégés par la loi Alur (§ IV).

2036 Ainsi que le soulignent MM. Malaurie et Fulchiron⁵², la finalité principale de l’article 1751 du Code civil⁵³ est qu’il soit impossible à l’un des époux ou partenaire pacsé de résilier ou de céder seul le bail « qui sert effectivement à l’habitation » du couple. Il s’agit d’une protection bénéficiant en premier lieu au couple, mais qui a également pour vocation d’assurer la permanence d’un toit aux membres de la famille.

2037 – Bénéficiaires de la cotitularité. – La protection instituée par l’article 1751 du Code civil issu de la loi du 4 août 1962, et non modifié par les lois des 13 juillet 1965 et 23 décembre 1985, a créé une véritable cotitularité du droit au bail profitant initialement aux seuls époux. La loi n^o 2014-366 du 24 mars 2014, dite « loi Alur », a étendu le bénéfice de la cotitularité du bail aux partenaires pacsés qui en font conjointement la demande au bailleur. Pour les époux, l’application de l’article 1751 est impérative et automatique. En cela, la cotitularité se rapproche étroitement du régime primaire. Il importe peu que le bail ait été consenti à un locataire alors célibataire ou que l’un des époux n’ait été ni présent ni représenté lors de la signature du contrat de bail. Toutefois, afin de rendre l’existence du bail opposable au bailleur, il est indispensable que le locataire l’informe de son mariage. Son conjoint pourra alors bénéficier de tous les droits résultant du bail (et aussi des obligations, le loyer entrant naturellement dans les dettes ménagères et la solidarité de l’article 220 du Code civil). Pour les partenaires pacsés, l’application de l’article 1751 du Code civil est supplétive. Pour pouvoir s’en prévaloir, ils doivent en faire la demande conjointe au bailleur⁵⁴.

2038 – L’exclusion des concubins. – Les concubins en union libre ne bénéficient pas de cette protection. Il convient, lors du renouvellement du bail ou si possible dès sa conclusion, de faire signer les deux concubins afin d’obtenir la cotitularité.

2039 – Le contrat de bail. – L’article 1751 du Code civil limite sa protection aux seuls baux. Cette disposition ne pourra donc pas être invoquée par le conjoint d’un époux propriétaire du bien immobilier constituant le logement de la famille, ni par les porteurs de parts de sociétés civiles immobilières ou autres sociétés. Les commodats et plus largement les conventions emportant occupation gratuite d’un immeuble à usage d’habitation sont exclus de cette protection⁵⁵.

Les contrats de location-vente et de location-accession devraient être également exclus du champ d’application de l’article 1751 du Code civil dans la mesure où ces contrats ne constituent pas des baux stricto sensu et eu égard au caractère dérogatoire de cet article. Toutefois, un doute subsiste suite à un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation⁵⁶ qui, en matière de solidarité ménagère, a pris acte de la nature ambivalente d’un contrat de location-attribution et a qualifié cette opération de location.

Il a par ailleurs été jugé que l’article 1751 du Code civil s’applique aux logements de fonction loués⁵⁷, à moins que le bail ne comporte des dispositions dérogatoires permettant de justifier l’exclusion du bénéfice de la cotitularité.

2040 – Bail d’habitation. – Le bail doit être à usage exclusif d’habitation, ce qui exclut les baux commerciaux, les baux professionnels et les baux ruraux ainsi que les baux mixtes. L’article 1751 du Code civil a ainsi un périmètre plus restreint que celui de l’article 215, alinéa 3 du même code qui s’applique par exemple aux cas d’immeuble à usage mixte⁵⁸.

L’article 1751 du Code civil vise tous les baux à usage exclusif d’habitation quel qu’en soit le statut.

2041 – Habitation effective. – Le bail doit porter sur le local qui « sert effectivement à l’habitation » du couple. Il ne saurait être question de cotitularité en cas de location d’une résidence secondaire ou d’une annexe de la résidence principale servant d’habitation à l’usage exclusif des enfants. Il en est de même pour toute villégiature occasionnelle. L’immeuble loué doit être le lieu de vie commun au couple. Si l’un des époux ou partenaire n’a pas vécu dans le logement, il ne peut bénéficier de la protection de l’article 1751 du Code civil.

2042 – Nature de la cotitularité. – La doctrine classique voit dans la cotitularité une indivision spéciale où chaque membre du couple est investi des droits et des obligations issus du contrat de bail⁵⁹. Ainsi les époux ne peuvent l’un sans l’autre céder le bail, le résilier ou renoncer à tout ou partie des droits attachés à leur qualité de locataire. Et chacun d’eux peut exercer les droits liés à sa qualité de locataire, et notamment le droit au maintien dans les lieux à l’expiration du bail.

2043 – Droits et obligations issus du bail. – Le conjoint ou partenaire du preneur initial acquiert la qualité de preneur⁶⁰. Les époux deviennent ainsi débiteurs solidaires du loyer⁶¹, sachant que les dettes de loyer font partie des dettes ménagères visées à l’article 220 du Code civil dont les époux sont solidairement tenus tant que durent les liens du mariage. Il en est de même pour les partenaires pacsés au titre de l’article 515-4 du Code civil. La solidarité que l’on retrouve dans le Pacs et le mariage est un gage pour tout créancier, et donc pour le bailleur. Les concubins sont exclus de ces dispositions.

Par la nature juridique des dettes de loyer, si l’un des époux ou des partenaires abandonne le logement, résilie unilatéralement le bail ou si l’un d’eux bénéficie de la jouissance provisoire du logement, le cotitulaire demeure débiteur solidaire du paiement du loyer et peut être amené à supporter le coût des réparations⁶² à raison du mauvais entretien par l’occupant.

Chacun des époux ou partenaire bénéficie des différents droits de préemption ouverts au locataire.

De son côté, le bailleur doit notifier tout acte de procédure à chacun des cotitulaires du bail, qu’il s’agisse d’un commandement de payer, d’une assignation, ou qu’il s’agisse de purger un droit de préemption, et ce à peine d’inopposabilité de l’acte à l’égard de celui qui n’en a pas été le destinataire.

2044 – La cotitularité et le congé du bail. – Le congé peut émaner du locataire ou du bailleur :

Il a été admis que le congé est valable si les deux membres du couple en signent l’avis de réception⁶⁶. Lorsque le congé est effectué par voie d’huissier⁶⁷, il n’est pas obligatoirement délivré à chacun par acte séparé.

Toutefois, pour les baux d’habitation régis par la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 et aux termes des dispositions de son article 9-1⁶⁸, si l’existence du conjoint du locataire n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur par les soins du locataire, et ce par tout moyen (bien qu’il soit conseillé de privilégier la lettre recommandée avec demande d’avis de réception), les notifications ou significations n’auront à être adressées qu’au locataire initial. Elles seront alors de plein droit opposables à son conjoint⁶⁹.

2045 – Pendant le mariage ou le partenariat. – La cotitularité instituée par l’article 1751 du Code civil persiste jusqu’à la rupture du mariage ou du Pacs⁷⁰. Aucun membre ne peut s’y soustraire pour quelque cause que ce soit, et ce jusqu’à la rupture du couple. Pour les époux, elle perdure jusqu’à la transcription du divorce en marge des registres d’état civil, même si la communauté de vie a pris fin depuis plusieurs années⁷¹. S’agissant des partenaires, la cotitularité perdure jusqu’à l’enregistrement de la dissolution du Pacs qui est effectuée soit par l’officier d’état civil du lieu d’enregistrement de leur convention initiale⁷², soit par le notaire qui avait reçu cette convention. Notons que pour les époux, la séparation de corps ne met pas fin à la cotitularité du bail dans la mesure où cette procédure ne met pas fin au mariage.

2046 – En cas de divorce ou de séparation du couple. – L’article 1751 du Code civil prévoit que le droit au bail pourra être attribué par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux. Une disposition similaire est prévue par l’article 1751-1 du Code civil pour les partenaires pacsés en cas de dissolution du Pacs : dès lors, l’un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail pour demander l’attribution du droit au bail⁷³.

2047 – En cas de décès. – L’article 1751, alinéa 3 du Code civil prévoit qu’en cas de décès de l’un des époux ou de l’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le survivant, cotitulaire du bail, dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément. Le survivant pourra donc poursuivre le bail dès la survenance du décès si les conditions pour bénéficier de la cotitularité du bail sont réunies. En conséquence, les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès sont dépourvus de tout droit locatif en présence d’un conjoint ou d’un partenaire pacsé survivant. Bien que la loi ne leur impose aucune formalité pour disposer de ce droit, il est conseillé à l’époux ou au partenaire d’en aviser le bailleur. Par contre, s’ils entendent y renoncer, ils devront le faire de manière expresse. Cette renonciation ne peut avoir lieu avant l’ouverture de la succession sous peine de tomber sous le coup de la prohibition des pactes sur succession future⁷⁴. Cet article n’est pas applicable aux concubins en union libre.

Époux et partenaires se retrouvent-ils pour autant sur un pied d’égalité ? Non, car ce serait oublier que si les époux bénéficient de droit de la cotitularité du bail, les partenaires pacsés doivent en faire conjointement la demande au bailleur pour pouvoir y prétendre. Si cette demande n’a pas été faite, les conditions d’application de l’alinéa 3 de l’article 1751 du Code civil ne seront pas réunies. Dans cette hypothèse, le partenaire pacsé survivant pourrait néanmoins solliciter le transfert du bail sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989⁷⁵, qui est d’ordre public. Le recours à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 est également ouvert au conjoint survivant pour lequel les conditions de la cotitularité du bail ne seraient pas remplies.

2048 – Protection du logement des époux exploitants agricoles. – Aux termes de l’article L. 411-68 du Code rural et de la pêche maritime : « Lorsque les époux participent ensemble et de façon habituelle à une exploitation agricole, l’époux titulaire du bail sur cette exploitation ne peut, sans le consentement exprès de son conjoint, accepter la résiliation, céder le bail ou s’obliger à ne pas en demander le renouvellement, sans préjudice de l’application de l’article 217 du Code civil. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. L’époux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation ; l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à compter du jour où il a eu connaissance de l’acte ».

L’article L. 411-68 du Code rural et de la pêche maritime figure dans la partie traitant des baux ruraux régis par les dispositions du statut du fermage. C’est un texte d’ordre public qui institue une cogestion du bail rural, réservée exclusivement aux époux quel que soit leur régime matrimonial. Son objet est de préserver la sécurité et la stabilité du couple lorsque les deux époux participent ensemble et de façon habituelle à une exploitation agricole, et ce dans l’hypothèse où un seul des conjoints a la qualité de preneur.

Dès lors que le bail porte non seulement sur des immeubles à usage agricole mais également sur un bien à usage d’habitation (lequel peut constituer le logement de la famille), il y a lieu de s’interroger sur la qualification du bail : bail rural ou bail d’habitation ? La qualification qui sera retenue dépend des clauses et conditions figurant au contrat et plus particulièrement de la destination principale des biens loués, laquelle relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. À titre d’exemple, le contrat de location aura le caractère d’un bail rural si la maison d’habitation constitue un élément indispensable de l’exploitation agricole⁷⁶ ou si la superficie des terres agricoles louées avec le bien à usage d’habitation est considérée comme « suffisante »⁷⁷.

Cet article impose l’intervention expresse du conjoint pour céder le bail, accepter la résiliation du bail ou ne pas en demander le renouvellement. Il en est de même si le preneur entend apporter son droit au bail à une société d’exploitation. Par contre, cet article ne fait pas obstacle à la mise à disposition par le preneur seul, du fonds loué, selon les conditions des articles L. 411-37 et L. 323-14 du Code rural et de la pêche maritime. Le conjoint peut demander la nullité de l’acte passé sans son accord dans l’année à compter du jour où il a eu connaissance de l’acte. Cet article ne mettant pas en place la cotitularité du bail, le bailleur délivrera valablement le congé au seul époux preneur⁷⁸.

2049 – Régime légal de droit commun. – Les concubins ne bénéficient pas de la protection instituée par l’article 1751 du Code civil. Pour autant, la législation sur les baux d’habitation leur apporte une protection minimale⁷⁹ en érigeant en droit fondamental le droit au logement, dont les époux comme les partenaires pacsés peuvent bénéficier.

2050 Lorsqu’un couple vit en union libre, n’a la qualité de locataire que celui qui est intervenu en qualité de preneur au contrat de location. Seul le signataire du bail est redevable du loyer et des charges : le bailleur ne peut jamais les réclamer au concubin non signataire du contrat, sauf s’il s’est porté caution.

2051 – Sort du bail en cas de rupture du couple. – L’article 14 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire ou en cas de décès de celui-ci⁸⁰, son concubin resté seul peut prétendre au transfert du bail s’il vivait dans le logement depuis au moins un an à la date de l’abandon ou du décès et que le concubinage était notoire (ce qui se prouve par tous moyens). Il est traité comme un époux ou un partenaire pacsé et n’a pas à justifier de conditions de ressources particulières.

Il lui appartient de faire la demande expresse de transfert auprès du bailleur dans un délai raisonnable. Le transfert du bail a pour effet de substituer le bénéficiaire au locataire initial dans tous ses droits et obligations ; toutefois, le bénéficiaire n’est pas tenu de régler les arriérés de loyers (sauf s’il s’était porté caution). Il devient personnellement titulaire du contrat de bail.

Mais d’autres proches du locataire initial peuvent également bénéficier du transfert du bail d’habitation : il s’agit notamment des ascendants et des descendants de celui-ci sous réserve d’une cohabitation stable et continue d’au moins un an avant le décès du locataire ou l’abandon du domicile. Figurent aussi dans les bénéficiaires les personnes à charge du locataire initial sous réserve également d’une cohabitation d’une durée d’une année. Sont également concernés par cette disposition le conjoint et le partenaire pacsé, mais sans condition de délai. Les conditions posées par l’article 14 étant remplies, il n’existe aucun ordre de priorité entre les bénéficiaires. Aussi il appartient au juge saisi de plusieurs demandes de trancher entre les intérêts en présence.

L’article 14 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public.

2052 – Sort du bail en cas de congé du locataire. – Par ailleurs, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas vocation à s’appliquer en cas de congé donné par le locataire au bailleur, préalablement à son départ. Le concubin abandonné ne pourra alors prétendre à aucune continuation du bail. Il devra lui aussi quitter les lieux sauf à ce que le bailleur consente à les lui louer. Sa qualité de simple concubin le place dans une certaine précarité.

2053 – Sort du bail en cas de congé du bailleur. – Dans l’hypothèse d’un congé délivré par le bailleur au titulaire du bail, le concubin non signataire ne pourra demeurer dans les lieux à la fin du préavis (sauf cas d’abandon du domicile par le locataire ou en cas de décès de celui-ci).

2054 Dans cette hypothèse, chacun des concubins a la qualité de preneur. Les concubins sont dès lors tenus au paiement du loyer et des charges, solidairement si une clause de solidarité est incluse dans le bail ou à hauteur de 50 % chacun si aucune clause de solidarité ne figure dans le contrat de location. En effet, la solidarité n’est pas automatique pour les concubins, à la différence de ce qui existe, par une disposition de la loi, pour les époux et les partenaires pacsés.

2055 – Sort du bail en cas de rupture du couple. – Si l’un des signataires du bail abandonne son domicile ou décède, le contrat de location se poursuit au profit du seul concubin signataire restant en place.

2056 – Sort du bail en cas de congé du locataire. – Les concubins peuvent adresser leur préavis simultanément dans le même courrier ou séparément. Lorsqu’un seul donne congé, l’autre reste locataire du bail en cours. En présence d’une clause de solidarité conventionnelle figurant dans le contrat de bail, le concubin qui donne congé reste redevable du loyer et des charges du logement.

2057 – Sort du bail en cas de congé du bailleur. – Lorsque le congé est délivré par le bailleur, celui-ci doit le notifier par écrit à chaque locataire ; à défaut, le congé est invalide. Toutefois, la Cour de cassation a estimé que le congé délivré par le bailleur à un seul des preneurs solidaires était opposable aux autres⁸¹. Au vu des règles en vigueur, il y a lieu d’informer les concubins en union libre de la précarité de la situation de celui qui n’est pas partie au contrat de bail. Il est judicieux de les inciter à solliciter en cours de bail, un avenant au contrat pour permettre au concubin d’en devenir cotitulaire.

2058 – Un statut récent. – La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové promulguée le 27 mars 2014, dite « loi Alur », donne une définition de la colocation en créant l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle se définit comme la location d’un même logement par plusieurs locataires en excluant expressément la location à deux époux ou deux partenaires pacsés à la conclusion du bail. Rappelons que les époux et les partenaires, en application de l’article 1751 du Code civil, sont cotitulaires du bail de leur habitation effective, y compris en cas de colocation avec des tiers. Cette cotitularité se manifeste dans l’exécution du bail (solidarité, congé, etc.) (C. civ., art. 1751, al. 2).

Les règles également exposées pour les partenaires pacsés s’appliquent au régime de la colocation, à savoir que seul le signataire du contrat de bail est locataire du logement mais qu’une demande de cotitularité est possible.

Les concubins, quant à eux, en l’absence de statut et de réglementation particulière sont assimilés à des colocataires. À ce titre, seul le signataire du bail est titulaire de droit et est solidaire avec les autres locataires dans les conditions visées par la loi du 6 juillet 1989. Ainsi il reste redevable des loyers et charges six mois après la fin de son préavis ou dès la fin de son préavis si un nouveau locataire arrive avant la fin de ce délai (seulement pour les baux signés avant le 27 mars 2014 et non reconduits depuis le 6 août 2015).

2059 – Propos conclusifs. – Le législateur a institué une protection importante de jouissance du logement des familles dans le cadre du mariage et du Pacs pour permettre aux époux et pacsés de tenter de préserver leur cadre de vie. En revanche, les concubins ne bénéficient que de la protection conférée par la législation sur les baux d’habitation régis par les lois n^o 48-1360 du 1^er septembre 1948 et n^o 89-462 du 6 juillet 1989 lorsqu’ils sont tous deux parties au contrat de location. Et c’est naturellement que le législateur a accordé un statut plus protecteur aux couples qui ont manifesté plus intensément leur volonté de s’engager l’un à l’égard de l’autre.