La transformation de l'existant en logements

Les biens immobiliers à usage de bureaux, commerces ou industrie appartiennent le plus souvent aux entreprises d'une certaine importance économique. La transformation de l'immobilier professionnel en logements est favorisée par une réduction du taux de l'IS profitant à ces entreprises (§ I).

Au surplus, les collectivités locales ont la possibilité d'exonérer de taxe foncière les biens transformés en logements (§ II).

Enfin, dans le cadre de ses missions, l'ANAH soutient financièrement les travaux de transformation permettant l'habitation (§ III).

Un taux d'IS réduit sur les plus-values de cession de bureaux, de commerces et de locaux industriels transformés en logements

Les sociétés soumises à l'IS sont imposées au taux réduit de 19 % lors de la cession de locaux à usage de bureau, commercial ou industriel, destinés à devenir des logements (CGI, art. 210 F).

Le dispositif s'applique aux cessions réalisées entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus et aux promesses de vente conclues dans ce même délai, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.

Les personnes concernées

– Le cédant. – Le cédant est une personne morale soumise en son nom à l'impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option. Les sociétés ne relevant pas de l'IS ne bénéficient pas du dispositif, même pour la quote-part de leurs associés soumis à l'IS. À l'inverse, les sociétés filiales d'un groupe en bénéficient.

Les sociétés exonérées totalement ou partiellement d'IS sont exclues de la réduction d'impôt.

– Le cessionnaire. – Le cessionnaire est une société soumise à l'IS, une société immobilière spécialisée ou un organisme chargé du logement social. Les sociétés immobilières spécialisées sont les SIIC (CGI, art. 208 C) et les SCPI dont les parts ont été offertes au public (C. monét. fin., art. L. 214-86).

Les sociétés civiles ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de leur revente sont également éligibles (CGI, art. 239 ter) ^{1514655744032}.

Les opérations concernées

L'engagement de transformation du cessionnaire

– La forme de l'engagement. – L'engagement de transformation est pris dans l'acte constatant la cession du local.

Si le bien cédé est divisé et que l'engagement porte uniquement sur une partie de l'immeuble, chaque lot est identifié dans l'acte de cession avec son prix d'achat.

– La transformation. – Le cessionnaire prend l'engagement de transformer le local en logement dans les quatre ans suivant la date de clôture de l'exercice au cours duquel la mutation est réalisée.

Le logement est occupé à titre de résidence principale ou secondaire, donné en location nue ou meublée.

La transformation du bien en foyer de jeunes travailleurs, en foyer ou résidence pour personnes âgées autonomes ou pour étudiants est autorisée à ce titre.

À l'inverse, les transformations en résidence de tourisme d'affaires, hôtel, meublé pour séjours de courte durée, village résidentiel de tourisme, crèche, etc., sont exclues du mécanisme.

Les travaux induisent un changement de destination du local nécessitant une autorisation d'urbanisme. L'achèvement des travaux résulte de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (C. urb., art. 462-1).

Un local pouvant être affecté à l'habitation suite à des transformations mineures, notamment parce qu'il comporte déjà les pièces d'eau, n'entre pas dans le champ d'application du dispositif.

En revanche, la démolition d'un local de bureaux, commercial ou industriel, pour reconstruire un local à usage d'habitation ou accroître la surface du local remplit la condition de transformation ^{1499617969514}.

– Le non-respect de l'engagement. – Le non-respect de l'engagement de transformation par le cessionnaire est sanctionné par une amende de 25 % de la valeur du bien lors de son acquisition par le cessionnaire (CGI, art. 1764, III).

Néanmoins, le taux réduit d'IS n'est pas remis en cause.

Le non-respect résulte de l'absence de transformation du local dans le délai de quatre ans. Il provient également de la cession avant l'achèvement des travaux, sauf s'il s'agit d'une vente en état futur d'achèvement et que l'achèvement intervient effectivement dans le délai de quatre ans.

Par exception, la rupture de l'engagement n'est pas caractérisée en cas d'opération de fusion-absorption si la société absorbante se substitue à la société absorbée pour le respect de l'engagement dans le délai restant à courir.

Le non-respect de l'engagement n'est pas non plus sanctionné en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du cessionnaire. Ces circonstances sont laissées à l'appréciation de l'administration fiscale ^{1499619934364}.

Une possible exonération temporaire de la taxe foncière

Les collectivités territoriales et les EPCI à fiscalité propre ont la possibilité d'exonérer par délibération les locaux à usage d'habitation provenant de la transformation de bureaux (CGI, art. 1384 F).

– Le champ d'application. – Cette exonération profite aux locaux à usage d'habitation individuels ou collectifs. Leurs dépendances sont également exonérées. Les locaux à usage mixte ne bénéficient de l'exonération qu'à hauteur de la partie affectée à l'habitation.

Le bien doit être affecté à l'habitation principale d'un propriétaire ou d'un locataire. Ainsi, les logements loués en meublés à titre saisonnier, les résidences secondaires et les logements vacants sont exclus du dispositif.

L'exonération concerne les logements provenant de la transformation de bureaux proprement dits et locaux professionnels ainsi qu'à leurs dépendances relevant de la taxe annuelle en Île-de-France (CGI, art. 231 ter, III, 1°).

– La portée de l'exonération. – L'exonération porte exclusivement sur la part de la collectivité ou de l'EPCI ayant pris la décision. Elle ne porte pas sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

L'exonération est acquise pour cinq ans à compter de l'année suivant celle de l'achèvement de la transformation. Elle profite également au cessionnaire du bien pendant cette période.

Elle cesse de s'appliquer si le logement n'est plus utilisé à usage d'habitation principale. L'exonération est réduite pour la partie du logement partiellement affectée à un autre usage pendant les cinq ans. Dans ces deux hypothèses, la suppression est définitive pour l'avenir, mais les exonérations acquises les années précédentes ne sont pas remises en cause ^{1499606088601}.