La fiscalité liée à la propriété d'un terrain à bâtir

La fiscalité liée à la propriété d'un terrain à bâtir

– L'assujettissement à la taxe foncière. – Les terrains à bâtir sont assujettis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (CGI, art. 1393).
L'imposition, souvent modérée (§ I), est parfois majorée dans certaines communes (§ II).

L'imposition modérée au titre de la taxe foncière

– La faible base d'imposition de la taxe foncière. – La base d'imposition de la taxe foncière correspond à la valeur locative cadastrale de la propriété, sous déduction de 20 % de son montant (CGI, art. 1396). Il s'agit d'une base fictive correspondant au loyer théorique produit par l'immeuble s'il était loué à un prix normal 1503060020760.
La valeur locative cadastrale des propriétés non bâties résulte d'un classement en treize groupes, les terrains à bâtir formant le dixième groupe 1502269721377. Dans chaque commune, les terrains du dixième groupe sont ensuite classés en fonction de leur valeur vénale unitaire, variant selon la localisation des parcelles, leur surface, leur largeur sur rue, leur profondeur et les servitudes civiles ou administratives susceptibles de les grever 1502270560770.
Elles sont mises à jour à l'occasion de la révision générale des évaluations, de l'actualisation triennale ou de la constatation annuelle des changements du bien, notamment sa consistance ou son affectation (CGI, art. 1516).
En pratique, ces valeurs sont issues de la révision générale des évaluations opérée en 1961, réactualisée en 1974 puis en 1980 1502701455640. Elles sont majorées chaque année, par application de coefficients forfaitaires fixés par la loi de finances en fonction des variations des loyers (CGI, art. 1518 bis) 1502272526351.
Les valeurs locatives des immeubles nus, déconnectées des valeurs de marché et de leurs évolutions, sont extrêmement basses 1502271619506.
Le taux d'imposition fixé par la collectivité s'applique ensuite sur la base d'imposition. La fixation du taux d'imposition est toutefois encadrée par des règles de variation et de plafonnement (CGI, art. 1636 B sexieset s.).
En pratique, les communes compensent la faiblesse de la base d'imposition par des taux élevés 1507450291569.
Les frais de gestion de la fiscalité locale sont également dus.

La majoration dans certaines communes

– Une majoration au choix de la commune. – La majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties porte sur sa base d'imposition.
Le conseil municipal a la faculté de majorer la valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés sur son territoire (CGI, art. 1396, II, B).
La majoration est forfaitaire pour toute la commune. Elle est comprise entre 0 et 3 € par mètre carré et ne peut excéder 3 % d'une valeur forfaitaire moyenne au mètre carré définie par décret selon sa situation géographique 1502288237601.
Cette faculté n'est ouverte qu'aux conseils municipaux, excluant les EPCI à fiscalité propre 1502288013212.
La majoration ne s'applique qu'à la part de la taxe foncière perçue au profit de la commune ou de l'EPCI sans fiscalité propre dont dépend la commune.
La majoration s'applique après réduction d'une superficie de 200 mètres carrés, s'appliquant à l'ensemble des parcelles contiguës constructibles détenues par un même propriétaire. La commune a néanmoins la faculté de supprimer cette réduction (CGI, art. 1396, II, B bis).
Elle ne s'applique pas aux parcelles supportant une construction passible de la taxe d'habitation, aux terrains classés depuis moins d'un an dans une zone urbaine ou à urbaniser et aux terrains utilisés pour les besoins d'une exploitation agricole.
Les contribuables justifiant au 31 décembre de l'année d'imposition de l'obtention d'un permis de construire, d'un permis d'aménager, d'une autorisation de lotir ou de la cession du terrain bénéficient d'un dégrèvement de la majoration au titre de l'année concernée.
Toutefois, la majoration est rétablie rétroactivement en cas de péremption du permis ou de l'autorisation (CGI, art. 1396, II, D, 2).
– L'élaboration d'une liste des terrains constructibles. – Pour permettre l'application de la majoration, la liste des terrains constructibles est communiquée par le maire au service chargé des impôts fonciers dont relève la commune. Cette liste est mise à jour lorsque des terrains deviennent constructibles ou ne le sont plus (CGI, art. 1396, II, C) 1502696476178.

La taxe foncière majorée en chiffres

Une commune décide de majorer les valeurs locatives cadastrales des terrains constructibles de 3 € par mètre carré. Située en zone A, cette somme est inférieure à 3 % de la valeur forfaitaire moyenne au mètre carré définie par décret et n'est donc pas plafonnée. La commune a également voté la suppression de la réduction de superficie de 200 mètres carrés.

Un terrain d'une superficie de 1 500 mètres carrés dont la valeur locative cadastrale est de 12,20 €, est imposé sur la base majorée suivante :

Surface retenue : 1 500 m² sans pouvoir y déduire 200 m² par suite de la délibération municipale.

Valeur locative cadastrale brute majorée : 12,20 € + (1 500 × 3 €) = 4 512,20 €.

Base d'imposition majorée : 4 512,20 € × 0,80 = 3 609,76 €.

Par comparaison, la base d'imposition sans majoration s'établit de la manière suivante :

Base d'imposition sans majoration : 12,20 € × 0,80 = 9,76 €.

Ainsi, l'augmentation de la base d'imposition de la taxe foncière est considérable. Le coût réel pour le contribuable dépend toutefois du taux d'imposition fixé par la commune.

La taxe foncière majorée des terrains à bâtir compense l'écart entre la valeur locative cadastrale des terrains et leur valeur réelle. Son application est toutefois limitée, les jardins susceptibles d'accueillir de nouvelles constructions mais attachés à un immeuble bâti du propriétaire en étant exclus toutes les fois que leur surface n'excède pas cinq ares 1514647143066.
Par ailleurs, les communes disposent d'une grande liberté susceptible d'en impacter l'effectivité. Elles restent en effet maîtres de leur taxe foncière et ont le choix :
  • soit de l'augmenter de façon importante afin d'inciter les propriétaires à se séparer de leur terrain ou à y édifier une construction ;
  • soit de privilégier l'acceptabilité de cet impôt par leurs administrés.

Le terrain à bâtir et l'impôt annuel sur la fortune immobilière

L'ISF est remplacé par l'impôt annuel sur la fortune immobilière (IFI) dont l'assiette est limitée au patrimoine immobilier détenu par le contribuable directement ou indirectement par le biais d'une société (CGI, art. 964 et s.) 1514724302941. La limitation de l'IFI au seul patrimoine immobilier est susceptible d'inciter les propriétaires à mettre en vente leurs terrains à bâtir pour réduire leur imposition au titre de cet impôt.