3330 Selon un rapport déjà ancien, le nombre de copropriétés en difficulté a tendance à augmenter et selon l’Anah les résidences principales situées dans des copropriétés « fragiles » seraient au nombre d’environ un million (sur sept millions de logements en copropriété, hors résidences secondaires)⁹⁴². Ces chiffres sont très certainement sous-estimés⁹⁴³.

Les facteurs des difficultés des copropriétés peuvent être sociaux (copropriétaires défaillants), techniques (immeuble dégradé) ou financiers (nombre d’impayés important).

L’historique des réglementations successives indique que le législateur est très préoccupé par ces copropriétés et les risques que leurs difficultés font peser sur le logement d’un grand nombre de Français.

Il peut être résumé de la manière suivante :

3331 Créé par la loi Alur et figurant actuellement aux articles L. 651-1 du Code de la construction et de l’habitation et 29-10 de la loi du 10 juillet 1965, il s’agit d’une démarche d’inspiration publique et administrative qui peut intégrer la mise en place d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire.

Il s’agit d’aider les copropriétés en difficulté sans qu’un seuil de déclenchement soit expressément prévu. Tous les facteurs de difficulté des copropriétés susvisés (sociaux, techniques ou financiers) sont pris en compte.

L’acteur principal de ce plan est le représentant de l’État dans le département, qui peut être à l’origine de la procédure mais surtout qui approuve le plan de sauvegarde établi par une commission chargée d’élaborer un diagnostic de la situation de la copropriété.

Le préfet constitue la commission qui sera composée :

Cette commission établit un plan de sauvegarde qui doit permettre, dans un délai de cinq ans, de :

Le syndic est tenu d’organiser le vote des mesures préconisées par ce plan en les inscrivant à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.

En cas d’échec des mesures de sauvegarde, si la copropriété reste confrontée à de graves difficultés, les personnes publiques composant la commission peuvent saisir le juge aux fins de nommer un administrateur provisoire ou pour lui demander de déclarer l’état de carence⁹⁵¹.

3332 Un seuil de déclenchement est prévu à l’article 29-1-A de la loi du 10 juillet 1965 : « Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, etc., le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 % ».

Précisions importantes :

Aussi l’Association des responsables de copropriété⁹⁵² préconise de ne pas engager la procédure d’une manière automatique si le seuil de 15 % des impayés est dépassé, mais uniquement si d’autres signes de dysfonctionnement importants concomitants ont été relevés. À ce titre l’augmentation constante des charges, le paiement des fournisseurs avec retard ou la dégradation des parties communes sont des symptômes à ne pas négliger.

Les personnes habilitées à introduire une demande de désignation d’un mandataire ad hoc sont en premier lieu le syndic, qui doit en informer chacun des membres du conseil syndical⁹⁵³ et, en l’absence d’action du syndic dans le délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le texte énonce :

On s’interrogera sur les modalités d’information de ces dernières personnes. Il faut envisager qu’un copropriétaire (qui se trouve dans l’impossibilité de regrouper autour de lui un pourcentage de 15 % des voix) adresse un courrier au syndic, avec une copie au maire de sa commune ou au procureur de la République, pour attirer son attention sur le taux d’impayés dans la copropriété.

La procédure a lieu devant le président du tribunal de grande instance, donc par l’intermédiaire d’un avocat, qui statue « par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé ». Le juge peut alors désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission et la rémunération. Sur ce dernier point, un arrêté du 8 octobre 2015 prévoit une grille de salaire allant de 1 500 € (HT) pour les copropriétés de 2 à 15 lots à 6 000 € (HT) pour les copropriétés de 351 à 499 lots. L’article 29-1-A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, lorsqu’ils ne sont pas à l’origine de la procédure, le représentant de l’État dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de l’engagement de la procédure par le ou les demandeurs⁹⁵⁴.

3333 Il s’agit d’un dispositif léger qui ne dessaisit pas le syndic et qui vise à faire prendre conscience aux copropriétaires des difficultés présentes et à venir. Nous distinguerons les copropriétés concernées de l’administrateur ad hoc lui-même.

3334 En principe le mandataire ad hoc est choisi par le juge sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 881-2 du Code de commerce. Toutefois, l’article 29-1-C ajoute qu’à titre exceptionnel le juge peut également désigner, par décision spécialement motivée, une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant des conditions définies par décret⁹⁵⁵. Il est vrai que les administrateurs judiciaires ne sont pas toujours spécialisés en copropriété et qu’un opérateur associatif ou un bureau d’étude spécialisé peuvent remplir cette mission.

Dans les trois mois de sa désignation, renouvelable une fois, le mandataire ad hoc doit adresser au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat⁹⁵⁶. Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au représentant de l’État dans le département, au maire de la commune où est implanté l’immeuble et au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Pour éviter tout atermoiement, l’article 29-1-B prévoit que si la prochaine assemblée générale n’a pas lieu dans les six mois (trois mois en cas d’urgence) suivant la remise du rapport, le syndic convoque une assemblée générale extraordinaire afin de voter les résolutions nécessaires. Si aucune notification n’intervient dans le délai de six mois, le juge peut être saisi afin d’obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer une assemblée générale sans délai ou désignant un administrateur provisoire.

Il semble que cette procédure ait été bien accueillie compte tenu de sa simplicité, de l’absence de frais pour la collectivité et du suivi qu’elle instaure. Néanmoins, il faut prendre garde de ne pas déclencher cette procédure sur la seule base des impayés.

3335 Il ne s’agit pas ici de l’administrateur provisoire prévu aux articles 47 et 49 du décret du 17 mars 1967⁹⁵⁷ qui peut être nommé par le président du tribunal de grande instance en l’absence de syndic ou en cas d’empêchement de celui-ci, mais de l’administrateur provisoire prévu à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans l’hypothèse où l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis.

3336 La désignation de l’administrateur provisoire est un dispositif lourd. Elle est prévue dans trois cas où les difficultés du syndicat sont avérées :

Les personnes habilitées à former une demande de désignation sont limitativement énumérées par l’article 29-1 de la loi, savoir :

Et depuis la loi Alur :

La procédure est ouverte devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble saisi par assignation ou par voie de requête. S’il s’agit d’une ordonnance sur requête, celle-ci peut être remise en cause par tout intéressé. S’il s’agit d’une ordonnance rendue comme en matière de référé, il faudra utiliser la procédure d’appel ou de la tierce opposition.

La décision du juge fixe les pouvoirs de l’administrateur provisoire. L’article 29-1, alinéa 2 précise que le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété. Sous cette réserve, le juge peut désigner :

La mission de l’administrateur vise à « prendre les dispositions nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété », et à cet effet le juge peut transférer tous les pouvoirs du syndic et même aller jusqu’à lui conférer tous les pouvoirs décisionnels du conseil syndical et de l’assemblée des copropriétaires. Ces pouvoirs peuvent être modifiés par le président du tribunal à tout moment.

La mission est personnelle, même si l’administrateur provisoire peut se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération.

La durée de cette mission ne peut être inférieure à douze mois. Le juge peut à tout moment prolonger celle-ci ou y mettre fin à la demande de l’une des personnes habilitées à en demander la désignation.

3337 Les effets de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire sont prévus aux articles 29-3 et 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 et peuvent être qualifiés de majeurs.

La suspension de l’exigibilité de certaines créances est prévue pendant une période de douze mois, qui peut être portée à trente mois par décision du juge. Il s’agit de toutes les créances, à l’exception des créances publiques et sociales, à condition d’avoir une origine antérieure à l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire.

L’interdiction ou l’interruption de certaines actions en justice lorsque les conditions suivantes sont réunies :

On pense notamment aux fournisseurs de la copropriété.

Les procédures d’exécution ou de distribution n’ayant pas produit d’effet attributif avant la date de l’ordonnance sont également interrompues.

La déclaration des créances est un des effets principaux de cette ordonnance. Dans les trois mois de la publication de l’ordonnance au Bulletin des annonces civiles et commerciales (BODACC) et dans un journal d’annonces légales⁹⁶², les créanciers doivent déclarer leurs créances auprès de l’administrateur provisoire.

L’administrateur provisoire établit la liste des créances et la dépose au greffe du tribunal de grande instance. Le greffier fait publier au BODACC une insertion pour indiquer ce dépôt.

Les créanciers ont deux mois à partir de la publication de la liste pour en contester le contenu auprès du tribunal de grande instance.

Un projet d’échéancier est notifié aux créanciers qui ont deux mois pour faire part de leurs observations.

Les créances non déclarées régulièrement dans ce délai de deux mois sont inopposables à la procédure (L. 10 juill. 1965, art. 29-4, al. 3).

Un échéancier définitif du règlement des dettes est déposé par l’administrateur provisoire au greffe du tribunal pour qu’il soit homologué. Les créanciers disposent d’un délai de deux mois pour saisir le juge d’une contestation.

L’ordonnance d’homologation est notifiée aux créanciers et au conseil syndical avec le plan d’apurement définitif. Tant que ce plan d’une durée maximale de cinq ans est respecté, la suspension des créances est maintenue.

Un effacement des créances irrécouvrables est également prévu à l’article 29-7 de la loi du 10 juillet 1965 sous la condition préalable que le syndicat des copropriétaires ne possède aucun actif à céder ou que les cessions autorisées par le juge n’aient pas trouvé preneur.

Le montant effacé est réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leurs créances.

Cet effacement porte sur tout ou partie des créances. Il est décidé par le juge à partir de l’état des dettes (déclarées et non recouvrables) contenu dans le plan d’apurement définitif déposé par l’administrateur provisoire au greffe du tribunal.

Issue de la procédure. Celle-ci peut aboutir à l’exécution de travaux décidés par l’administrateur et homologués par le juge, par exemple des travaux d’individualisation des frais de chauffage⁹⁶³.

L’issue de la procédure peut également aboutir à des mesures intéressant particulièrement les notaires, comme la cession de biens et la réorganisation du syndicat.

3338 Ces mesures de cession et de restructuration sont autorisées par le juge du tribunal de grande instance au vu d’un rapport de l’administrateur provisoire faisant état de l’avis du conseil syndical.

La cession des biens peut intervenir à titre onéreux ou à titre gratuit :

La restructuration du syndicat est prévue à l’article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965. Il peut s’agir de la constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires sous réserve que la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne puissent pas être établis autrement. L’administrateur provisoire réalise un plan d’apurement des dettes, qui est transmis à chacun des syndicats créés par la division. Le jugement autorisant la division ou la constitution d’un syndicat secondaire homologue également les nouveaux règlements de copropriété et état descriptif de division. Ce jugement prononce la dissolution du syndicat initial et désigne la personne chargée de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Le même article prévoit également la possibilité d’une division en volume en ajoutant deux conditions :

3339 Dans l’hypothèse où les mesures précédentes ne permettent pas à la copropriété de reprendre son cours normal et que la situation est totalement bloquée, les textes ont envisagé des procédures qualifiées de « lourdes » qui interviennent au vu d’une expertise prévue à l’article L. 651-6 du Code de la construction et de l’habitation.

3340 La première de ces procédures est désignée par l’article 29-11 de la loi du 10 juillet 1965 sous les termes « administration provisoire renforcée », également connue sous la dénomination de « convention de travaux ».

Il s’agit pour l’administrateur provisoire de se faire autoriser, à sa demande ou à la demande du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale, à signer une convention à durée déterminée avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maîtrise d’ouvrage de travaux et de mise au point de financement d’opération de travaux.

Les opérateurs pouvant passer une convention avec l’administrateur provisoire sont :

La convention contient la liste des travaux qui doivent être entrepris pour sortir la copropriété de ses difficultés. L’opérateur agira donc comme un assistant à maîtrise d’ouvrage dont la rémunération sera à la charge des copropriétaires.

Il ne faut pas perdre de vue que ces travaux seront supportés par les copropriétaires sans que ces derniers aient de pouvoir de décision et que cette procédure peut aboutir à aggraver les difficultés d’une copropriété, voire à la condamner⁹⁶⁴.

L’administrateur provisoire aura tout intérêt à mobiliser les aides et les subventions publiques pour financer ces travaux⁹⁶⁵, les copropriétaires concernés étant le plus souvent incapables de financer ces travaux.

3341 Au vu du rapport établi par l’expert visé à l’article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation, lorsqu’un immeuble en copropriété présente des risques pour la sécurité des habitants ou si le syndicat des copropriétaires n’est plus en mesure d’en assurer la conservation, l’état de carence peut être déclaré par le président du tribunal de grande instance (même texte). En cas de carence déclarée, le tribunal peut ordonner :

Le régime de l’expropriation est prévu à l’article L. 615-7 du Code de la construction et de l’habitation et déroge au régime de droit commun en prévoyant que l’arrêté du préfet, pris à la suite de l’ordonnance du président du tribunal de grande instance, fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires et aux titulaires de baux commerciaux et professionnels en précisant que « cette indemnité ne peut être inférieure à l’évaluation effectuée par le service chargé des domaines ».

3342 Les opérations portant sur des copropriétés importantes ou emblématiques peuvent faire l’objet d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCD) qui peuvent être mises en place par l’État, les collectivités territoriales ou leur groupement (CCH, art. L. 741-1).

Chaque opération fait l’objet d’une convention qui prévoit tout ou partie des actions suivantes :

Cette opération peut donner lieu à l’instauration du droit de préemption urbain renforcé.

L’État peut déclarer d’intérêt national une opération de requalification de copropriété dégradée, dont il définit le périmètre par décret en Conseil d’État (CCH, art. L. 741-2) dans les cas suivants :

L’opération peut être confiée à un établissement public foncier (EPF). Actuellement plusieurs opérations ont été initiées par l’État, notamment à Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), à Grigny (Essonne) et pilotées par l’Établissement public foncier de la région Île-de-France (EPFIF).

L’article L. 741-2 du Code de la construction et de l’habitation précise que pour assurer le relogement des occupants des logements, à titre temporaire ou définitif, le préfet peut user de ses prérogatives « Dalo »⁹⁶⁶.

Conclusion. Dans un article faisant suite au vote de la loi Alur, un praticien⁹⁶⁷ indiquait en guise de conclusion : « Ce progrès demeure toutefois insuffisant, car nombre de petites copropriétés privées ne peuvent se prévaloir d’un « intérêt national ». Cette différence de traitement entre le secteur social – où les financements existent – et le secteur privé – où les fonds sont plus difficiles à trouver, malgré les aides que dispensent l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) ou Anah – est néfaste. Beaucoup d’opérations de rénovation privées aboutissent à des solutions en demi-teinte, trop de logements délabrés, de parties communes insalubres et de parcs de stationnement insécurisés subsistant faute de moyens. Mieux vaudrait donc, en matière de logement, renoncer à ces cloisonnements rigides, faute de quoi les difficultés des copropriétés privées dégradées subsisteront ».