Partie I – Protéger son habitation
Titre 2 – Protéger le logement du locataire
Sous-titre 1 – Un régime primaire commun aux baux d’habitation
Chapitre I – La loi du 6 juillet 1989, siège des règles de base des baux d’habitation
Section I – Où est passé le droit commun des baux d’habitation ?
3113 – Droit commun devenu d’exception. – Comme le souligne pertinemment un auteur215, la détermination du champ d’application du droit commun est par essence inconcevable, en tant qu’il a une vocation résiduelle. Toutefois, la multiplication des législations spécifiques depuis la loi de 1948 a remis en cause la notion de droit commun. Le droit commun du Code civil est devenu d’application exceptionnelle, à défaut de dispositions spéciales. De telle sorte que le « droit commun » des baux d’habitation est désormais celui de la loi du 6 juillet 1989216.
3114 – Un « déménagement » imparfait. – Le droit commun des baux d’habitation a quitté le Code civil :
l’article 1er de la loi de 1989 énonce que le droit au logement est un droit fondamental, sans évidemment que l’on puisse considérer que ce principe est restreint aux seuls baux régis par elle-même ;
la loi de 1989 est devenue le siège du régime primaire, même si elle n’a vocation à régir que certains baux : la majorité en nombre de logements, mais la minorité en typologie des baux ;
la loi de 1989 a intégré les locations meublées à titre de résidence principale217 ; avant la loi Alur, elles étaient soumises aux dispositions des articles L. 632-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, issus de la loi du 29 juillet 1998218 ;
le bail mobilité, création de la loi Elan, est régi par un titre ter de la loi de 1989, aux articles 25-12 à 25-18219 ;
alors que tant pour le bail meublé que pour le bail mobilité, l’extension du champ d’application des dispositions de la loi de 1989 par l’introduction de titres particuliers est partielle, toutes les dispositions ne leur étant pas applicables, et de manière différenciée pour les deux ;
les règles de droit commun issues du Code civil ont été progressivement écartées220 mais restent applicables à de nombreux baux, à titre exclusif221 ou complémentaire222.
Et ce alors même que de nombreux rapports locatifs demeurent exclus de ces dispositions223. Par ailleurs, il est des situations d’occupation de logement hors du cadre d’un contrat de louage, comme les logements-foyers ou les logements de fonction, pour lesquels l’occupant doit être protégé au même titre.
3115 Cette localisation rend la lecture et l’appréhension du droit des baux d’habitation encore plus difficile, imposant une gymnastique d’esprit guidée au fil des articles (de la loi de 1989, mais aussi du Code de la construction et de l’habitation) par des renvois, restrictions et exceptions. Nous avons choisi de présenter un grand nombre de développements du présent titre sous forme comparative et synoptique pour aider les praticiens que nous sommes à mieux appréhender cette matière dense.
Il nous paraîtrait opportun de revoir l’architecture de cette discipline, en distinguant : un droit général des baux, mettant en exergue le régime primaire des baux d’habitation et son champ d’application, et un droit spécial de la location spéciale d’habitation, distinguant les statuts particuliers, comme les logements conventionnés ou locatifs sociaux.
Section II – La notion de résidence principale
3116 La loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 2 que les dispositions du titre 1er sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Les termes en gras ont été ajoutés par la loi Alur et ont remplacé l’emploi de la terminologie de « habitation principale ». La loi Alur a également donné une définition extensive de la résidence principale, laquelle est entendue comme le logement :
occupé au moins huit mois par an224 ;
sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ;
occupé soit par le preneur ou son conjoint225, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation226.
La résidence principale ne peut être qu’unique, le domicile étant le lieu de son principal établissement227.
3117 Nous considérons que le statut locatif de la loi de 1989 ne peut bénéficier aux personnes à charge que si le locataire occupe les lieux loués au moins huit mois par an, à raison du caractère intuitu personae du bail228. Par ailleurs, une solution inverse serait incohérente avec les règles de transmission du bail en cas de décès ou d’abandon des lieux loués229 et de transmission du droit au maintien dans les lieux au profit des enfants prévu par la loi de 1948230.
3118 – Résidence principale et bail mobilité. – Une application stricte de la définition devrait conduire à nier le statut locatif au bail mobilité d’une durée inférieure à huit mois. Toutefois, ce bail, réglementé par un titre ter, n’a aucune vocation touristique ; il vise à régir des situations d’occupation certes temporaire, mais d’habitation231.
Section III – Le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989
3119 Le champ d’application de la loi de 1989 est plus différent de celui du régime primaire, de ces règles impératives communes que nous avons choisi de présenter au chapitre II.
3120 Il nous est apparu nécessaire de définir le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989232. Nous avons retenu une présentation synthétique sous forme de tableau (V. infra, no a3121). À titre liminaire, il convient de retenir qu’il ressort des dispositions de l’article 2 de la loi que les critères principaux sont les suivants :
locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation233 ;
résidence principale du preneur ; la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge234 ;
extension aux garages, aires235 et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Nous avons conservé la distinction entre locaux vides et locaux meublés236, même si la loi Alur en a étendu le champ d’application237 en vue de renforcer la protection des locataires en meublé. En effet, il demeure des exceptions, notamment le droit de préemption238.
Par ailleurs, il existe plusieurs types de locaux meublés dont certains ne s’apparentent pas à un contrat de louage, mais à un contrat sui generis239 ou à un contrat de prestations hôtelières240 :
résidence principale, secondaire ou de tourisme ;
locataires occupant les locaux à titre principal, mais dont la mobilité professionnelle les conduit à choisir un logement aménagé ;
résidences pour étudiants ;
logements-foyers d’hébergement de personnes âgées ou de familles éprouvant des difficultés particulières pour accéder à un logement classique ;
tourisme : chambres d’hôtes, gîtes de France, meublés de tourisme.
3121
215) B. Vial-Pedroletti : JCl. Bail à loyer, Fasc. 210, no 1.
216) J. Lafond, Les baux d’habitation, Litec, 7e éd. 2007, préf.
217) Titre 1er bis. Art. 25-3 : Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
218) L. no 2009-323, 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion : JO no 0073, 27 mars 2009, p. 5408.
219) Titre 1er ter. Art. 25-12 : Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l’article 8-1 et les articles 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité.
220) Également avec l’instauration d’autres réglementations spécifiques en matière de baux (commerciaux, ruraux…).
221) Par ex. : bail (meublé ou non) de résidences secondaires, location saisonnière, logement de fonction, sous-location, bail consenti à un locataire personne morale.
222) Par ex. : bail professionnel, sous réserve des dispositions de l’article 57A de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986.
223) V., Section 3, Champ d’application.
224) Ce délai de huit mois est identique à celui retenu par la loi de 1948 (art. 10-2) pour déterminer l’insuffisance d’occupation du local, en vue de la déchéance du droit au maintien dans les lieux. Ainsi qu’à celui retenu par l’article R. 353-37 du Code de la construction et de l’habitation : « Les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an ».
225) C. civ., art. 1751.
226) CCH, art. R. 351-8 : Sous réserve qu’ils vivent habituellement au foyer, il s’agit de : 1. Les enfants ouvrant droit aux prestations familiales et ceux qui, bien que n’ouvrant pas droit à ces prestations, doivent être considérés comme étant à charge au sens des articles L. 525 et L. 527 à L. 529 du Code de la sécurité sociale ; 2. a) Les ascendants du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont âgés d’au moins soixante-cinq ans ou de soixante ans en cas d’inaptitude au travail et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu ; b) Les ascendants, descendants ou collatéraux au deuxième ou au troisième degré du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont atteints d’une infirmité entraînant une incapacité permanente au moins égale à un pourcentage fixé par décret ou qui sont, compte tenu de leur handicap, dans l’impossibilité reconnue par la commission technique d’orientation et de reclassement professionnel, prévue par l’article L. 323-11 du Code du travail, de se procurer un emploi et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.
227) C. civ., art. 102.
228) V. Canu : Rev. loyers avr. 2014, p. 164.
229) L. 1989, art. 14.
230) L. 1948, art. 5.
231) S. Fraîche-Dupeyrat, Principales dispositions du droit immobilier résidentiel : Opérations immobilières juin 2018, no 106, 35573343.
232) L. no 89-462, 6 juill. 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986.
233) CA Paris, 3 juin 1950 : JCP G 1950, II, no 5350. – CA Colmar, 4 juin 2012, nos 12/0485 et 11/03561 : assimilation à un local à usage d’habitation d’une péniche amarrée depuis plusieurs années au même endroit, louée et aménagée.
234) Au sens de CCH, art. R. 351-8.
235) Ajout de la loi Alur.
236) Définition par la loi Alur, art. 25-4 : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Définition reprenant les solutions jurisprudentielles. V. D. no 2015-981, 31 juill. 2015 pour la liste du mobilier minimum pour que le bail puisse être qualifié de meublé.
237) Avant la loi Alur, il était appliqué le droit commun et les dispositions des articles L. 632-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (issues de L. no 98-657, 29 juill. 1998, mod. par L. no 2005-32, 18 janv. 2005 de programmation pour la cohésion sociale [extension à tous les cas où le logement loué constitue la résidence principale du locataire], L. no 2005-841, 26 juill. 2005 [création d’un régime spécial pour les locations en meublés consentis à des étudiants], L. no 2009-323, 25 mars 2009 (affirmation du caractère d’ordre public du dispositif]).
238) L. 6 juill. 1989, titre 1er bis intitulé : « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale » (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3 à 25-11 nouveau) qui se substitue aux dispositions relatives aux locations en meublés (CCH, art. L. 632-1 et s.). Seuls les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 de la loi de 1989 sont applicables.
239) Hébergement en foyer-hôtel ou en logement-foyer.
240) Par ex. : résidence de tourisme.
241) Terrains nus exclus. L. 1989, art. 2, al. 1er.
242) Sous réserve que le bail ne relève pas d’un autre statut impératif. La soumission volontaire doit être sans équivoque (Cass. 3e civ., 31 mai 2012, no 11-18.041 : Loyers et copr. 2012, comm. 228, note B. Vial-Pedroletti).
243) La colocation a été définie par la loi Alur. Elle peut prendre deux formes : (i) bail unique conclu avec plusieurs locataires ou (ii) pluralité de baux chacun conclu avec un locataire portant sur une chambre.
244) V. L. 6 juill. 1989, art. 40, I pour le détail du champ d’application. En cas d’acquisition par un organisme HLM d’un logement loué en vertu d’un bail d’habitation, il reste soumis aux dispositions légales qui lui étaient applicables avant cette acquisition jusqu’à sa date d’expiration (Cass. 3e civ., 18 févr. 2009, no 07-21.879 : RJDA 10/2009, no 823).
245) L. 6 juill. 1989, art. 40, III.
246) V. L. 6 juill. 1989, art. 40, III pour le détail du champ d’application.
247) Exclusion des seuls articles 16, 17-1, I, 18, 20, 1o, 23, cinq premiers alinéas.
248) V. CCH, art. L. 444-5 pour le détail du champ d’application.
249) V. L. 6 juill. 1989, art. 40, II pour le détail du champ d’application.
250) L. 6 juill. 1989, art. 40, IV.
251) L. 6 juill. 1989, art. 40, V.
252) L. 6 juill. 1989, art. 40, VIII ; CCH, art. L. 631-12.
253) L. 6 juill. 1989, art. 44 à 47.
254) L. 1989, titre 1er bis, Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale (issu de la loi Alur).
255) L. 1989, titre 1er ter, « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité » (issu de la loi Elan). Seuls les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l’article 8-1 et les articles 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité. Ce bail ne se substitue à aucun autre. Il résulte des travaux parlementaires (L. Logier et C. Dubos, Rapp. AN no 971, 19 mai 2018 ? fait au nom de la Commission économique, p. 565) que les logements meublés loués en vertu du bail mobilité ne doivent pas faire l’objet d’une autorisation de changement d’usage comme les meublés de tourisme. L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation a été modifié par la loi Elan en incluant dans la définition des locaux à usage d’habitation les logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité. Ils ne sont pas soumis à une obligation de déclaration préalable en mairie.
256) Le droit commun du louage est alors applicable. Sauf soumission volontaire non équivoque.
257) CA Lyon, ch. 8, 22 janv. 2013, no 11/04416 : Rev. loyers 2013, p. 136. Les lois relatives aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou mixte professionnel et d’habitation principale (L. 22 juin 1982 ; L. 23 déc. 1986 ; L. 6 juill. 1989, art. 2, al. 1) énoncent le droit à l’habitat ou le droit au logement, et ont ainsi eu pour objectif de protéger le locataire personne physique. Toutefois, une soumission volontaire expresse des parties au statut est possible.
258) L. 1989, art. 2, a contrario.
259) L. 1989, art. 25-3, a contrario ; CCH, art. L. 632-1 à L. 632-3.
260) V. CCH, art. L. 633-1 pour la définition. Exclusion par l’article 2 de la loi 1989. Les dispositions des articles 6, alinéas 1er et 2 (obligation de remettre au locataire un logement décent), et 20-1 sont applicables.
261) L. 1989, art. 25-3.
262) L. 6 juill. 1989, art. 6, al. 2. Toutefois, sont applicables à ces baux les articles 3-3 (dossier de diagnostics techniques), art. 6, al. 1er et 2 (obligation de remettre au locataire un logement décent), art. 20-1 (permettant au locataire de demander la mise en conformité du logement, dans le cas où il ne peut être considéré comme décent), art. 24-1 (permettant au locataire, en cas de litige avec le bailleur, de donner mandat d’agir à une association).
263) En revanche, le bail assorti d’une promesse de vente est soumis à la loi de 1989. V. Cass. 3e civ., 13 juin 2001, no 99-17.585 : JurisData no 2001-010088 ; Loyers et copr. 2001, comm. 198, obs. B. Vial-Pedroletti ; AJDI 2001, p. 798, obs. S. Beaugendre ; Administrer 2002, no 340, p. 37, obs. V. Canu.
264) Cass. 3e civ., 20 déc. 1994 : Bull. civ. 1994, III, no 226.
265) Droit commun. Exception (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 8) : Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ; également si elle porte sur des locaux à usage exclusivement professionnel (Cass. 3e civ., 1er mars 2000, no 98-10.496 : RJDA 5/2000, no 525).
266) Par ex. : location donnée par un propriétaire à une société dont il est lui-même le gérant et conclusion d’un contrat de sous-location au profit d’un tiers (CA Lyon, 2e ch., 7 janv. 1997 : JurisData no 1997-040608).
267) V. CCH, art. L. 444-5 pour les dispositions de la loi du 6 juill. 1989 applicables.
268) Gernez-Ryssen, Sous-location à usage d’habitation de locaux commerciaux : quel statut ? : JCP N 1990, I, p. 461. La location principale de locaux à usage mixte, commercial et d’habitation reste soumise pour le tout à la réglementation commerciale, mais la sous-location des seuls locaux à usage d’habitation relève de la loi de 1989 (Cass. 3e civ., 6 févr. 1991 : Bull. civ. 1991, III, no 46), à moins qu’il en soit stipulé différemment dans le bail (CA Paris, 2 nov. 1994 : Loyers et copr. 1995, comm. 44).
269) Notion non définie par la loi de 1989. La doctrine considère qu’il s’agit d’une location conclue pour une courte période, au maximum pour la « saison », c’est-à-dire la période pendant laquelle le lieu de séjour est fréquenté par un afflux de population (Cl. Giverdon, Nouveaux rapports de location, Litec, 1984, no 35. – J. Hugot, D. Lepeltier et H. Thuillier, Locataires et propriétaires, Litec, 1982, p. 10). Il résulte d’une réponse ministérielle que la location saisonnière est celle « dont la durée n’excède pas celle d’une saison d’été ou d’hiver, c’est-à-dire trois mois » (Rép. min. no 39019 : JOAN Q 26 déc. 1983, p. 5559 ; Loyers et copr. mars 1984, p. 4 ; Rev. loyers 1984, p. 103 ; Ann. loyers 1984, p. 473). – L. no 70-9, 2 janv. 1970, dite « loi Hoguet », art. 1er-1 : location d’un immeuble conclue pour une durée maximale de quatre-vingt-dix jours consécutifs. – A. 16 mai 1967, relatif aux locations saisonnières en meublés, art. 2 : « Par location saisonnière, au sens du présent arrêté, il convient d’entendre les locations en meublé consenties à l’occasion de vacances, quelle que soit la durée de la location ou le mode de location intervenu ». Pour la Cour de cassation, les juges du fond doivent apprécier souverainement « l’usage local en matière de location saisonnière tant en ce qui concerne sa durée qu’en ce qui concerne les modalités de la location » (Cass. 3e civ., 22 juill. 1987 : Gaz. Pal. 1987, 2, pan. jurispr. p. 212 ; Loyers et copr. 1987, comm. 349 ; Rev. loyers 1987, p. 488 ; RD imm. 1988, p. 148, obs. C. Brière de L’Isle et J. Derruppé).
270) Une location saisonnière meublée obéit à des règles spécifiques et complémentaires si le loueur saisonnier est un professionnel ou si le local a fait l’objet d’un classement en meublé de tourisme ou en gîte de France. V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 690 ou JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, Fasc. 690 ou JCl. Notarial Répertoire, Vo Bail à loyer, Fasc. 690. Si le local loué ne constitue pas la résidence principale du loueur, propriétaire ou locataire (sous réserve qu’il ait le droit de sous-louer), une autorisation administrative préalable est requise. V. seconde partie du rapport de la commission. Si le local loué constitue la résidence principale du loueur, il peut louer son logement « pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (CCH, art. L. 631-7-1, A), sans avoir à effectuer cette démarche administrative préalable (V. G. Daudré et P. Wallut, Locations meublées de courte durée. Le permis de louer à Paris : Loyers et copr. 2012, alerte 40. – J. Monéger, La location d’un appartement meublé aux touristes n’est pas permise dans des locaux à usage d’habitation : Loyers et copr. 2010, repère 9. – TI Paris Ve, 6 avr. 2016, no 11-5-00294 : JurisData no 2016-010240 ; Loyers et copr. 2016, comm. 163, note B. Vial-Pedroletti).
271) Les dispositions de l’article 3-1, des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1 sont applicables.
272) CCH, art. L. 632-1 et s.
273) En vertu du CCH, art. L. 444-1 et s.
274) L. no 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 29.
275) CCH, art. L. 353-22, nouveau : V. L. no 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 109.
276) CCH, art. L. 631-17 à L. 631-19 et C. action soc. et fam., art. L. 118-1, nouveau : L. no 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 117.
277) C. action soc. et fam., art. L. 281-1 et s. – L. no 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 129.
278) Le logement annexe à un bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux.