Partie I – Protéger son habitation
Titre 2 – Protéger le logement du locataire
Sous-titre 1 – Un régime primaire commun aux baux d’habitation
3110 Le droit des baux d’habitation n’est pas unique, tant les baux, régimes et statuts sont pluraux, malgré la récente volonté de rapprochement. Initialement, il figurait dans le Code civil205, mais ce temps a vécu. Nous épargnerons au lecteur la litanie des lois qui se sont succédé, les dates clés étant 1948206, 1982207, 1986208 et 1989209, puis 2014 et 2018 avec les lois dites « Alur » et « Elan », le législateur s’étant pris de passion pour les acronymes.
De cet enchaînement législatif à temporalité variable210 nous retiendrons que la loi du 6 juillet 1989, forte de sa trentaine, a survécu et que les textes postérieurs ont choisi de la modifier et compléter. Il en résulte que les dispositions communes aux baux, ce « régime primaire », y figurent alors même qu’elle ne vise à régir que les locations de locaux qui constituent la résidence principale du preneur211 :
Titre 1er : locaux nus à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ;
Titre 1er bis : logements meublés résidence principale ;
Titre 1er ter : logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité.
Le champ d’application de la loi de 1989 est détaillé ci-dessous, à la section III du chapitre I. Le chapitre II présentera les traits saillants de ce régime primaire.
3111 Un autre trait majeur du droit des baux d’habitation est, exception faite des baux et statuts particuliers, qu’il est unique, outre le régime primaire présenté au chapitre II. En effet, un même statut212 s’applique à une relation contractuelle, et ce qu’elles qu’en soient les particularités :
bailleur : institutionnel, SCI familiale, particulier ;
preneur : revenus, situation familiale ;
bien : surface, localisation (sauf les adaptions liées à une localisation en zone tendue)213 ;
loyer : montant du loyer.
Cette unicité est encore renforcée par le rapprochement par la loi Alur des baux de locaux meublés des locaux nus à usage de résidence principale, au sein de la loi de 1989.
Cette unicité rend encore plus marquant le renforcement des intérêts du locataire par rapport à ceux du propriétaire.
3112 Le droit des baux d’habitation se distingue ainsi de celui de la copropriété, qui a choisi de créer des régimes différenciés. Ainsi l’ordonnance du 30 octobre 2019214 assouplit-elle le champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 et le régime de la copropriété selon les caractéristiques de certains immeubles : les immeubles qui ne sont pas à usage d’habitation peuvent sortir de ce dispositif impératif, tandis que les petites copropriétés ou encore les copropriétés n’ayant que deux copropriétaires échappent à certaines rigidités du dispositif de droit commun.
205) C. civ., art. 1709 et s.
206) L. no 48-1360, 1er sept. 1948, portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement : JO 2 sept. 1948, p. 8659.
207) L. no 82-526, 22 juin 1982, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, première réglementation statutaire du louage d’habitation.
208) L. no 86-1290, 23 déc. 1986, tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, d’inspiration plus libérale ayant abrogé celle de 1982.
209) L. no 89-462, 6 juill. 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986.
210) Vingt-cinq années de stabilité juridique se sont écoulées entre 1989 et 2014.
211) V. Chapitre 1, Section 2.
212) I.e. L. 1989.
213) Encadrement des loyers et congé par le locataire.
214) Ord. no 2019-1101, 30 oct. 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis : JO no 0254, 31 oct. 2019.