CGV – CGU

2023 – Rapport du 119e congrès – Commission 3 – Chapitre II – Les outils de la transition énergétique

PARTIE III – Adapter son logement
Titre 1 – Adapter son logement aux nouveaux enjeux environnementaux

Chapitre II – Les outils de la transition énergétique

30663 – Les enjeux de la performance énergétique. – Lequel d’entre nous n’a pas, dans les derniers mois, protesté contre le renforcement des dispositions applicables à la performance énergétique des logements ? Encore une complication, un diagnostic dont on ne sait s’il est ou non encore valable, et bientôt un audit énergétique1122 dont l’entrée en vigueur brutale a surpris tous les professionnels… avant d’être reportée à deux reprises ! Il est pourtant démontré, chiffres à l’appui, que l’amélioration énergétique des bâtiments est une démarche cohérente tant en termes d’écologie que de pouvoir d’achat. Cette démarche concerne tous types de locaux, mais son intérêt est majeur en matière de logement, compte tenu de la proportion considérable de celui-ci au sein du parc immobilier existant. Elle se matérialise juridiquement par plusieurs dispositions, et l’avenir en verra très probablement naître de nouvelles.
30664 Non sans scrupules, mais il faut faire un choix, nous laisserons de côté les règles au demeurant fort complexes régissant la pose de panneaux photovoltaïques, car les sujets les plus saillants en la matière n’intéressent pas le logement1123. Nous avons choisi de présenter au lecteur, d’une part, une disposition relativement nouvelle et problématique : le droit de surplomb pour isolation thermique par l’extérieur (Section I) ; d’autre part, un aperçu des aides et avantages fiscaux existant en matière de rénovation énergétique (Section II).

Section I – Le droit de surplomb par l’extérieur

Section II – Fiscalité verte et subventions : les aides à la rénovation énergétique


1122) En monopropriété seulement.
1123) Ils concernent la création d’ombrières de parkings photovoltaïques et l’implantation de fermes photovoltaïques, notamment sur les sols agricoles.
1125) Cette étude constitue l’axe 2 du document « Les 30 propositions des Notaires du Grand Paris pour un habitat accessible et de qualité », oct. 2021, p. 17-40. Pour aller plus loin, V. www.calameo.com/read/003616144ca609147db2d?authid=9E9PxZoloJDz.
1126) Selon l’Insee, on dénombrait en France, en 2021, 3 085 000 logements vacants.
1127) Date d’entrée en vigueur de la première réglementation thermique, dite « RT 1974 » (nul ne s’étonnera que cette date coïncide avec celle du premier choc pétrolier).
1129) Sur ce point, V. le Rapport du 111e Congrès des notaires de France, La sécurité juridique, un défi authentique, Strasbourg, 2015, no 4038.
1130) Rapport du 114e Congrès des notaires de France, Demain, le territoire, Cannes, 2018, proposition adoptée de la 2e commission.
1131) L. no 2021-1104, 22 août 2021, sur ce point codifiée sous l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.
1132) O. Delalande et J. Rooy, Tribune libre : isolation par l’extérieur grâce à la création d’une servitude de surplomb : Inf. rap. copr. juill. 2013, no 590.
1133) L. no 2015-992, 17 août 2015.
1134) CCH, art. L. 173-1.
1135) Rapport du 114e Congrès des notaires de France, Demain, le territoire, Cannes, 2018, proposition adoptée de la 2e commission.
1136) L. no 2018-1021, 23 nov. 2018.
1137) H. Périnet-Marquet, Le droit de surplomb au service de l’isolation des bâtiments : Mon. TP 4 mars 2022, p. 58 ; Le droit de surplomb, nouvel instrument au service de la police énergétique : Constr.-Urb. 2021, repère 10. – J.-L. Bergel, Le droit de surplomb instauré par la loi Climat du 22 août 2021 : RD imm. 2021, p. 599. – C. Greff, Loi Climat et droit de surplomb : JCP N 2021, no 42-43, 1307.
1138) Instance consultative et de concertation créée par la loi de transition énergétique du 17 août 2015, principalement chargée de donner un avis sur tous les projets de textes relatifs à la construction et son efficacité énergétique.
1139) Aperçu rapide par V. Zalewski-Sicard, JCP N 15 juill. 2022, no 28, act. 741.
1140) CCH, art. L. 113-5-1, II.
1141) L’exigence de la forme authentique ne correspond pas à une condition de validité de l’acte, mais a pour but de permettre la publicité foncière.
1142) H. Périnet-Marquet, Le droit de surplomb, nouvel instrument au service de la police énergétique : Constr.-Urb. 2021, repère 10.
1143) Rapport pour une réhabilitation énergétique, simple, massive et inclusive des logements privés, remis le 17 mars 2021 par O. Sichel, directeur général délégué de la Caisse des dépôts et consignations, et directeur de la Banque des Territoires, au ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, et à la ministre déléguée au logement.
1144) 5,8 milliards d’aides publiques nationales en 2020 de subventions ou de certificats d’économies d’énergie, et plus de 200 millions de subventions des collectivités locales.
1145) En revanche, les chaudières à gaz, même à très haute performance énergétique, ne donnent plus lieu à attribution de MaPrimeRénov’.
1146) JCP  N 11 nov. 2022, no 45, act. 1055.
1147) L. no 2005-781, 13 juill. 2005 de programme fixant les orientations de la politique énergétique, dite « loi Pope ».
1148) CCH, art. D. 319-1 et s.
1149) BOI-TVA-LIQ-30-20-95.
1150) L. no 2021-1104, 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, art. 169 ; C. consom., art. L. 315-2.
1151) D. no 2021-1700, 17 déc. 2021, relatif aux modalités d’intervention du fonds de garantie pour la rénovation énergétique, à l’amortissement des prêts avance mutation et au taux annuel effectif global applicable au prêt viager hypothécaire. CCH, art. L. 312-7.
1152) Y. Bobe, L’Agefi Actifs févr. 2022, no 6, 1568275.


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