2-460 – Création du carnet numérique du logement. – L’idée d’un carnet numérique est issue des travaux du Plan Bâtiment durable (PBD) qui avait pour ambition de créer la première « carte vitale du logement »⁶⁹¹. Convaincu du bien-fondé de cette initiative, le législateur a immédiatement créé un « carnet numérique de suivi et d’entretien du logement » aux termes de la loi du 17 août 2015 sur la transition énergétique pour la croissance verte⁶⁹², dont l’entrée en vigueur était programmée pour les projets construits en vertu de permis de construire postérieurs au 1^er janvier 2017. L’article L. 111-10-5 du Code de la construction et de l’habitation créé par l’article 11 de cette loi renvoyait à un décret le soin de préciser les modalités d’application du carnet numérique dont le contenu, les acteurs et le support n’étaient pas précisés, et prévoyait notamment que le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement serait intégré au dossier de diagnostic technique.

2-461 – L’incapacité à traduire réglementairement le carnet numérique pour 2017. – L’ambition portée par le Plan Bâtiment durable sur la carte vitale du logement était très forte et un rapport⁶⁹³ lui a été dédié, qui précise par exemple que « la carte vitale du logement est un outil numérique qui supporte, coordonne et utilise les bases de données et outils similaires existants, en plus de données propres ». On comprend, à la lecture de ces travaux, que l’outil devait agréger données privées et données publiques, comme les consommations énergétiques ou les travaux, « tout au long de la vie du bâtiment », ce qui impliquait une méthodologie et des outils en ligne complexes acceptés par la filière et les acteurs publics. Mais aucune architecture concrète du projet n’avait été évoquée en amont, et les acteurs de la filière immobilière (promoteurs, syndics, acteurs publics, notaires, etc.) n’avaient pas été consultés, ce qui a soulevé de vives interrogations sur la capacité à mettre en œuvre le carnet numérique en 2017.

Pour ces raisons, un rapport de mise en œuvre du carnet numérique a été commandé en 2016 par la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP)⁶⁹⁴ qui a conclu que le texte législatif d’appui était trop imprécis et sans orientation claire, empêchant de rédiger le décret d’application et de respecter le calendrier prévu, sauf à écrire entièrement un dispositif « éminemment politique ». Ce rapport a par ailleurs dressé un tableau très précis des différentes directions envisageables, et dessiné le profil technique possible de ce nouvel outil en préconisant un retour à la concertation et l’établissement de nouveaux textes législatifs.

Conformément aux préconisations du rapport de mise en œuvre du carnet numérique de 2016, le gouvernement a mandaté le Plan transition numérique dans le bâtiment (PTNB) pour expérimenter le carnet numérique avec les acteurs de la filière, et onze solutions de carnet numérique ont été expérimentées à partir de 2017⁶⁹⁵.

2-462

2-463 – Objectif 2020 avec le nouveau carnet numérique version « loi Elan ». – Face à l’incapacité de traduire réglementairement le carnet numérique dans sa version issue de la loi de transition énergétique pour la croissance verte, la loi Elan a donné une nouvelle base légale au dispositif du carnet numérique, alors baptisé : « carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement » en modifiant l’article L. 111-10-5 du Code de la construction et de l’habitation⁶⁹⁶ pour en préciser le contenu. Répondant aux critiques, cette nouvelle version du texte précisait un peu plus l’objet du carnet numérique, la valeur des informations qu’il contient, son support sur un service en ligne, et les contributeurs pour les logements neufs ou anciens, sans pour autant bouleverser la rédaction qui reste très générale. Le carnet numérique « nouvelle formule » devait être rendu obligatoire pour toutes les constructions neuves dont le permis a été déposé après le 1^er janvier 2020, en maintenant l’objectif du 1^er janvier 2025 pour les constructions anciennes.

Ce dispositif toujours ambitieux⁶⁹⁷ avait été assez peu commenté ou mis en avant dans le cadre de la promotion de la loi Elan, sans doute parce que les modalités de son application n’étaient toujours pas très claires, comme souligné par certains auteurs⁶⁹⁸.

Les expérimentations du carnet numérique initiées par le PTNB⁶⁹⁹ ont pu se poursuivre sans réelle modification des enjeux, à savoir la préparation d’un décret comme pour la loi antérieure. Le rapport final du PTNB dédie ainsi la proposition 9 de son axe B « Accompagner la montée en compétences et développer des outils adaptés », au carnet numérique de suivi et d’entretien du logement, sous forme d’un bilan de l’expérimentation des onze solutions informatiques proposées.

2-464 – Les limites du projet de carnet numérique. – Les rapporteurs du PTNB reconnaissent qu’il existe encore de nombreuses difficultés sur les données personnelles (« Les particuliers se sont montrés méfiants vis-à-vis de la sécurité et de l’utilisation de leurs données personnelles »), le modèle économique (« La pérennité du carnet numérique est en grande partie conditionnée par l’équilibre de son modèle économique »), le faible attrait pour les occupants (« Plus de la moitié des utilisateurs potentiels ne se sont même pas connectés à l’outil après leur inscription »), ou encore des barrières technologiques et techniques (« Les équipes de l’expérimentation admettent que le déploiement des solutions développées nécessite encore quelques améliorations techniques [robustesse des prototypes, amélioration des interfaces métiers] et un renforcement des moyens humains dédiés pour supporter la massification des carnets et garantir un service de qualité »). En définitive, le rapport du PTNB rendait compte des possibilités offertes par les plateformes, avec des architectures et choix différents, mais il ne donnait aucune ligne conductrice pour la préparation d’un décret. Les acteurs appelaient toutefois à adopter un décret dans un format « souple »⁷⁰⁰.

2-465 – L’ambition déçue du carnet numérique. – Le gouvernement annonçait la promulgation des textes sur le carnet numérique pour le dernier trimestre 2019⁷⁰¹, avant son entrée en vigueur à partir du 1^er janvier 2020. Des travaux de concertation ont été entamés en avril 2019, sans communication, et des projets de décret et d’arrêté relatifs à l’entrée en vigueur du carnet numérique du logement ont été présentés au Conseil d’État. Anticipant sans doute un avis défavorable, les acteurs du PTNB communiquaient dans la presse pour rappeler leur attachement au carnet numérique et les forts enjeux en matière de réduction des dépenses énergétiques⁷⁰². Le Conseil d’État, après examen du 10 décembre 2019, a rendu un avis défavorable sur ces textes, obligeant le ministère de la Cohésion des territoires à revoir sa copie sans que les projets ni l’avis du Conseil d’État en question soient rendus publics. Nous apprendrons en juin 2020 que le Conseil d’État doutait de la constitutionnalité même des textes (« n’étant justifiées par aucun d’objectif d’intérêt général clairement déterminé, les obligations très larges et génératrices de coûts supplémentaires mises à la charge des personnes tenues d’établir ce carnet, l’absence de toute garantie de son effectivité, ainsi que les effets incertains qu’il comporte sont susceptibles d’être regardés comme une atteinte manifestement excessive au droit de propriété »⁷⁰³. Ainsi fut enterré l’ambitieux carnet numérique du logement dans sa version symphonique, à la fois base de données publique/privée préfigurant la smart city connectée, possiblement relié au BIM, mais également carnet de santé de l’immeuble.

2-466 – Objectif 2022 avec le carnet d’information du logement non numérique. – Au sein du projet de loi ratifiant l’ordonnance n^o 2020-71 du 29 janvier 2020, qui a été déposé le 22 juillet 2020⁷⁰⁴, contenant la réécriture du livre 1^er du Code de la construction et de l’habitation, le gouvernement a réintroduit une nouvelle version du carnet numérique, dans un format réduit et recentré uniquement sur l’objectif d’amélioration de la performance énergétique des logements, sous le vocable de « carnet d’information du logement » (CIL). Son entrée en vigueur serait cette fois prévue au 1^er janvier 2022. Il a vocation, selon le gouvernement, à devenir « la mémoire des caractéristiques du logement et des travaux passés dont la connaissance est indispensable à l’évaluation de la performance énergétique et à la programmation d’opérations de rénovation efficaces sur le bâti et les systèmes énergétiques (équipements de chauffage, pilotage des consommations énergétiques, ventilation, etc.) ». Le CIL sera établi par le propriétaire à l’issue de la construction du logement ou de travaux de rénovation ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. Le CIL sera transmis en cas de changement de propriétaire.

On notera au passage que le carnet a perdu son support « numérique », l’étude d’impact⁷⁰⁵ de la loi précisant à ce sujet qu’« afin de ne pas pénaliser les 13 % de Français rencontrant des difficultés d’accès aux nouvelles technologies de l’information et de la communication (…) la proposition portée par le Gouvernement consiste à privilégier la notion de « carnet d’information », et non plus de « carnet numérique d’information », avec une obligation de transmission des documents sous format numérique à la réception des travaux ».

À ce jour le projet de loi, renvoyé à la Commission des affaires économiques, n’a pas été adopté ni même discuté à l’Assemblée nationale⁷⁰⁶.

2-467

2-468 – L’enjeu de l’impact énergétique des immeubles tertiaires et la loi Elan. – L’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, etc.) représente à lui seul 17 % de la consommation énergétique nationale⁷⁰⁷. Deux axes d’amélioration existent, d’une part en imposant que les bâtiments nouvellement construits respectent des standards de performance réglementaires (la construction) et, d’autre part, en imposant la rénovation et la réduction de la facture énergétique des bâtiments existants (l’exploitation).

Concernant la partie construction, la loi Elan⁷⁰⁸ contient la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs (« RE2020 ») pour une entrée en vigueur initialement prévue au 1^er janvier 2020, mais repoussée à l’été 2021 pour les bâtiments d’habitation⁷⁰⁹ en raison de l’épidémie de la Covid-19. Concernant les bâtiments tertiaires, la date d’entrée en vigueur n’est pas encore connue, et devrait être encore plus lointaine compte tenu de la grande diversité des typologies d’activités. Cette partie du dispositif n’implique pas particulièrement le digital et concerne la construction ou la réhabilitation lourde des bâtiments.

2-469 La loi Elan contient également plusieurs mesures dédiées à la rénovation et à la performance énergétique des bâtiments, en prévoyant notamment la « réduction de la consommation d’énergie finale pour l’ensemble des bâtiments soumis à l’obligation d’au moins 40 % en 2030 ; 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 » (CCH, art. L. 111-10-3)⁷¹⁰. Un décret du 23 juillet 2019⁷¹¹, dit « décret tertiaire », a précisé le champ d’application de ce dispositif, les modalités de calcul de la réduction des consommations, la modulation des objectifs, ainsi que la mise en place d’une plateforme informatique de recueil et de suivi des consommations d’énergie, d’évaluation et de constat du respect de l’obligation de réduction des consommations d’énergie, et de publication ou d’affichage du suivi des consommations d’énergie⁷¹².

Le nouvel article R. 131-38 du Code de la construction et de l’habitation a fixé, dans son premier alinéa, le champ d’application du décret tertiaire aux bâtiments privés ou publics, ou ensembles de bâtiments qui accueillent une activité tertiaire (marchande ou non marchande) à partir de mille mètres carrés. Y sont également soumises les parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à mille mètres carrés. Le fait que l’immeuble soit occupé par un ou plusieurs occupants est sans incidence.

2-470

2-471 – Le numérique comme vecteur de contrôle de la réduction des consommations. – L’État a choisi de centraliser et de contrôler le dispositif de réduction des consommations au moyen d’une plateforme informatique⁷¹⁹ en ligne, support obligatoire d’information pour les redevables de l’obligation. Le contenu de cette plateforme a été précisé par le décret tertiaire ayant créé les articles R. 131-41 à R. 131-41-3 du Code de la construction et de l’habitation⁷²⁰.

La plateforme dénommée « Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire (Operat) »⁷²¹ est actuellement en phase de test dans l’attente de l’arrêté d’application fixant « les modalités de droits d’accès à la plateforme numérique, de transmission des données, d’exploitation, de capitalisation et de restitution de leur exploitation »⁷²².

À partir du 30 septembre 2021, chaque propriétaire ou preneur à bail devra transmettre les données relatives à l’année précédente⁷²³, soit en principe les consommations de 2020 pour la première année.

2-472 – La responsabilité du propriétaire. – Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis aux actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles.

« L’évaluation du respect de l’obligation »⁷²⁴ doit être annexée à la promesse de vente, à la vente et aux baux, sans qu’il soit précisé si cela vise l’attestation numérique de la partie réglementaire, auquel cas il faudrait l’annexer aux actes dès fin 2021, ou s’il s’agit de l’évaluation et du constat du respect de l’obligation de réduction des consommations d’énergie finale, à chacune des échéances de 2030, 2040 et 2050, auquel cas l’obligation ne serait effective qu’en 2030, ce qui priverait d’intérêt la disposition.

L’obligation de remplir la plateforme incombe aux propriétaires, occupants ou preneurs à bail « selon leur responsabilité respective en fonction des dispositions contractuelles régissant leurs relations », ce qui implique de régler cette question dans les baux et contrats conclus avec les occupants de l’immeuble. Dans la mesure où il s’agit d’un dispositif réglementaire nouveau, il devrait légitimement fonder une demande du bailleur, même en l’absence de stipulations expresses du bail. La transmission des informations peut également être déléguée à un prestataire spécialisé, ou le preneur peut décider de la déléguer au propriétaire.

Classiquement dans les baux, le propriétaire supporte les grosses rénovations thermiques, l’isolation de l’enveloppe du bâtiment, l’équipement de CVC (chauffage, ventilation et climatisation) extérieurs, le chauffage collectif, et le locataire supporte de son côté les travaux d’entretien, d’optimisation liés à l’éclairage, au chauffage individuel, aux unités de climatisation intérieures, aux équipements électriques. Aussi l’établissement d’un plan de réduction d’énergie nécessitera le plus souvent une coopération entre le propriétaire et le locataire, qui sont ainsi incités à intensifier leurs échanges autour des enjeux énergétiques.

2-473 – La remise automatique d’une attestation. – Toutes les énergies consommées doivent être prises en compte et être renseignées annuellement sur la plateforme Operat, et les factures devront être tenues à disposition en cas de contrôle. La consommation énergétique de référence est établie à partir du moment où l’assujetti dispose des facturations ou de données mesurées inhérentes aux différentes énergies consommées, et ne pourra être antérieure à 2010.

En contrepartie, la plateforme génère automatiquement des indicateurs et calculs de consommation corrigés des variations climatiques, mais également une attestation numérique annuelle qui fixe les consommations d’énergie finale et les objectifs de consommation au regard des objectifs de réduction⁷²⁵. C’est ce document qui sert de base à l’évaluation du respect des obligations.

2-474 – Sanctions du décret tertiaire. – En cas de non-transmission des données et de non-complétude du plan de réduction des consommations sur la plateforme, le préfet pourra mettre en demeure l’assujetti de respecter ses obligations dans un délai de trois mois. En particulier, le préfet pourra le mettre en demeure d’établir un programme d’actions en vue de respecter ses obligations. À défaut, les sanctions encourues pourront s’élever jusqu’à 1 500 € pour les personnes physiques et 7 500 € pour les personnes morales, et à une forme de mauvaise publicité sur un site internet indiquant les assujettis qui n’auront pas répondu aux obligations sans justification valable.

2-475 – L’administration numérique obligatoire de l’énergie des bâtiments tertiaires. – La loi Elan et le décret tertiaire obligent à réduire progressivement les consommations énergétiques sans imposer de moyens techniques pour y parvenir, même si l’information finale doit transiter par la plateforme réglementaire. Le législateur est allé au-delà de cette obligation en imposant, pour les bâtiments dépassant un certain seuil de consommation énergétique⁷²⁶, l’utilisation d’outils informatiques d’automatisation et de régulation énergétiques⁷²⁷. Transposant une directive européenne⁷²⁸, ce dispositif figure aux nouveaux articles L. 111-10-3-1 et L. 222-10-6⁷²⁹ et R. 111-22-4 à R. 111-22-9 du Code de la construction et de l’habitation qui traitent du « pilotage des systèmes techniques des bâtiments ». Ces nouvelles dispositions définissent :

2-476 – Une obligation assez vague de recourir au numérique. – Le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance explique que les propriétaires devront mettre en place des produits, logiciels et services d’ingénierie afin d’assurer un pilotage du bâtiment⁷³⁰, qui conduira à une digitalisation obligatoire de la gestion de l’énergie dans les bâtiments tertiaires au moyen, notamment, d’objets connectés et de logiciels spécialisés.

Ces nouvelles dispositions s’appliqueront aux immeubles neufs dont le permis de construire a été déposé après le 21 juillet 2021, et à tous les autres bâtiments, y compris les bâtiments anciens, au plus tard le 1^er janvier 2025, « sauf si leur propriétaire produit une étude établissant que l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle n’est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à six ans »⁷³¹.

2-477 – La dématérialisation des convocations à l’assemblée générale. – La dématérialisation des convocations aux assemblées générales de copropriétaire a été initiée par la loi Alur⁷³² et précisée par un décret du 21 octobre 2015⁷³³. Toutefois, cette modalité ne s’est pas généralisée, en premier lieu compte tenu du formalisme particulier de la délivrance préalable du consentement de chaque copropriétaire, par courrier recommandé ou lors de l’assemblée générale (impliquant la divulgation de leur adresse électronique dans le procès-verbal), mais surtout, en second lieu, du fait du recours obligatoire à la lettre recommandée électronique dans sa version originelle, telle que prévu par le Code des postes et télécommunications⁷³⁴, avec anonymisation du pli.

Le décret du 2 juillet 2020⁷³⁵ a considérablement facilité l’utilisation du recommandé électronique en offrant la possibilité alternative de recourir à l’envoi « au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9 », qui renvoie aux services de courrier recommandé des prestataires agréés par la réglementation européenne eIDAS au niveau « qualifié »⁷³⁶.

2-478 – Le formalisme de l’accord du recours au recommandé électronique par le syndic. – Le décret 2 juillet 2020 a également simplifié le formalisme de l’acceptation du format de recommandé électronique par les copropriétaires. Cet accord peut désormais être donné en assemblée générale, mais aussi « par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa réception »⁷³⁷, ce qui autorise de nombreux procédés en ligne horodatés ainsi que l’usage de la plateforme extranet du syndic⁷³⁸. Le notaire est encouragé à devenir le récipiendaire du consentement du nouveau copropriétaire au sein de l’acte authentique, en indiquant dans la notification de l’article 6 du décret, sous réserve de l’accord exprès des intéressés, « l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit »)⁷³⁹. L’accord du copropriétaire doit indiquer s’il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux. Le Grecco⁷⁴⁰ préconise de ne pas choisir la mise en demeure électronique compte tenu des conséquences éventuelles sur l’exigibilité de certaines charges. Il semble donc prudent de ne pas la proposer au client si le notaire reçoit le consentement dans son acte. Le consentement à la notification par recommandé électronique doit être exprimé quinze jours avant la première notification, sans que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de l’acte, et à tout moment le copropriétaire peut renoncer à la modalité des notifications électroniques⁷⁴¹.

Enfin, le point de départ du délai de prévenance de vingt et un jours pour les convocations aux assemblées générales⁷⁴² court à compter du « lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique »⁷⁴³.

2-479

2-480 – La participation aux assemblées générales à distance. – La faible participation aux assemblées générales s’explique souvent par l’incapacité des participants à venir physiquement aux réunions, et à un désintérêt manifeste notamment pour les propriétaires de biens en location. Une des principales innovations issues de la loi Elan en matière de copropriété est l’ouverture de la participation aux assemblées générales par visioconférence, avec le nouvel article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965⁷⁴⁴, qui dispose que : « Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ». Ce texte renvoyait à un décret d’application pour définir les « les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale ». Il a fallu attendre presque un an pour que le décret du 29 juin 2019⁷⁴⁵ définisse a minima les caractéristiques techniques du procédé de participation électronique et les conditions d’adoption d’un tel procédé.

2-481 – La liberté de choix des outils de participation à distance. – L’État a choisi de ne pas définir les modalités concrètes permettant la mise en œuvre de la visioconférence, se contentant d’exiger la transmission de « leur voix » et la « retransmission en continu et simultanée des délibérations ». Plusieurs solutions sont donc envisageables, la principale difficulté étant l’identification certaine du copropriétaire et la preuve, en cas de litige, de la transmission au copropriétaire concerné.

Dans la mesure où le coût de ces dispositifs sera supporté par le syndicat des copropriétaires, et non pas par les seuls copropriétaires concernés, c’est à l’assemblée générale des copropriétaires de décider l’adoption d’un tel procédé, par défaut à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, « sur la base de devis élaborés à cet effet à l’initiative du syndic ou du conseil syndical »⁷⁴⁶. Sauf initiative du conseil syndical, il appartient donc au syndic de faire une ou plusieurs propositions chiffrées même s’il n’est pas précisé s’il a l’obligation de décliner le détail pour chaque type d’offre, à savoir le système de visioconférence, le système d’audioconférence et/ou de tout autre moyen de communication électronique.

2-482 – La demande de participation à distance. – En pratique, le ou les copropriétaires qui souhaitent bénéficier de la participation à distance ont l’obligation d’en informer le syndic « par tout moyen » au plus tard trois jours avant la réunion de l’assemblée générale. S’agissant de jours « francs », le délai court à compter du lendemain de l’information, et il faut donc prévoir l’envoi quatre jours avant l’assemblée générale au plus tard. À défaut d’une telle information, le syndic pourrait légitimement refuser la participation du copropriétaire concerné à distance. Il n’y a pas de formalisme particulier pour cet envoi par le copropriétaire, mais il semble prudent de recourir à un mode avec demande d’avis de réception et date certaine.

2-483 – Les conséquences sur la tenue de l’assemblée générale. – La feuille de présence doit indiquer si le copropriétaire, ou son mandataire, a participé à l’assemblée générale « physiquement » ou « par visioconférence⁷⁴⁷ audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique », auquel cas « l’émargement n’est pas requis ». Étant rappelé que la feuille de présence peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du Code civil.

Bien que la loi Elan ait introduit la faculté de participer à distance aux assemblées générales, la loi du 10 juillet 1965 oblige toujours à tenir des assemblées générales en réunion physique dans un endroit défini. Ainsi les dispositions de participation à distance ne conduisent pas à dématérialiser entièrement la tenue de l’assemblée générale qui doit toujours se dérouler dans un lieu de réunion prédéfini et mentionné dans la convocation. Le syndic doit prévoir une salle ayant la capacité de recevoir tous les copropriétaires, et la présence minimale de quelques copropriétaires, ne serait-ce que pour constituer le bureau et signer la feuille de présence, est obligatoire pour la tenue de l’assemblée.

Enfin, la rédaction du procès-verbal doit mentionner tous « incidents techniques » ayant empêché le copropriétaire participant à distance de faire connaître son vote⁷⁴⁸, ce qui laisse entrevoir une nouvelle source de contentieux porté sur la technique de participation électronique aux assemblées. Le copropriétaire n’ayant ainsi pas exprimé son vote ne serait pas pour autant considéré comme « opposant » mais comme « absent », ce qui préserverait son droit au recours⁷⁴⁹. Il semble préférable de préconiser la notification systématique des assemblées générales aux copropriétaires participant à distance pour « purger » les recours fondés sur un éventuel dysfonctionnement.

2-484 – L’impossibilité de réunir les assemblées générales pendant la pandémie de la Covid-19. – La pandémie de la Covid-19 a généré des mesures sanitaires sans précédent, obligeant à repenser entièrement les événements collectifs tels que les assemblées générales de copropriétaires, qui sont indispensables au renouvellement des syndics et à l’approbation des comptes. Sur la base de la loi d’urgence autorisant le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance pour faire face à l’état d’urgence sanitaire⁷⁵⁰, une première ordonnance a été adoptée le 25 mars 2020⁷⁵¹ pour proroger les contrats de syndic à échoir pendant cette période. Compte tenu de l’incertitude sur la capacité à réunir sereinement des assemblées générales à l’issue de cette période, une nouvelle ordonnance du 22 avril 2020⁷⁵² a allongé la période des contrats concernés par la prorogation et étendu le dispositif aux conseils syndicaux. Dans un contexte incertain, l’ordonnance du 20 mai 2020⁷⁵³ a définitivement cristallisé les dates de référence des contrats expirant « entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus », prorogés « dans les mêmes termes », jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat au plus tard le 31 janvier 2021. Ces textes d’urgence ont permis aux syndics d’assurer la continuité de la gestion courante des copropriétés, mais ils ne réglaient pas le problème des contrats échus avant le 12 mars et après le 23 juillet 2020.

2-485 – Le problème de la distanciation sociale pendant la pandémie de la Covid-19. – Sur la question de la réunion des assemblées générales, le rapport au Président de la République⁷⁵⁴ a invoqué le fait qu’« en raison de l’épidémie de Covid-19 et des interdictions de regroupement qu’elle entraîne, les copropriétés se trouvent dans l’impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales », sans qu’un dispositif particulier ne régisse les assemblées générales.

Un décret du 11 mai 2020⁷⁵⁵ avait précisé de manière générale les règles sanitaires, précisant que « les mesures d’hygiène définies en annexe 1 au présent décret et de distanciation sociale, incluant la distanciation physique d’au moins un mètre entre deux personnes, dites « barrières », définies au niveau national, doivent être observées en tout lieu et en toute circonstance », et c’est le professionnel qui assumait la responsabilité de la définition et de la mise en œuvre de ces mesures sanitaires.

Les syndics se trouvaient souvent dans l’incapacité d’organiser une assemblée générale normale dans des conditions sanitaires convenables, notamment car les copropriétaires étaient trop nombreux, ou que l’on ne trouvait pas de lieu de réunion adapté à un prix raisonnable.

2-486 – Les outils non encore opérationnels lors de la survenance de la pandémie. – Nous avons vu⁷⁵⁶ que le vote par correspondance et la participation par conférence ou tous moyens électroniques sont entrés en vigueur fin juin 2019. Mais ces dispositifs nécessitaient :

Et de toute manière, le syndic ne pouvait pas d’autorité imposer aux copropriétaires de ne pas venir aux assemblées et de participer à distance ou par mandat⁷⁵⁸.

Ainsi, et faute de préparation, la tenue des assemblées générales en pleine pandémie était presque insoluble pour les copropriétés dépassant quelques copropriétaires.

2-487 – La dématérialisation complète ponctuelle des assemblées générales pour faire face à la pandémie de la Covid-19. – L’ordonnance du 20 mai 2020⁷⁵⁹, a introduit deux dispositifs ponctuels, permettant aux syndics de prévoir que les copropriétaires ne participeraient pas à l’assemblée générale par présence physique, et à leur discrétion de recourir :

Ainsi la dématérialisation complète des assemblées générales de copropriétaires a-t-elle été autorisée pour les assemblées tenues entre le 1^er juin 2020 et jusqu’au 31 janvier 2021.

Pour assumer en pratique cette dématérialisation complète, les modalités de convocation et de signature du procès-verbal ont été ponctuellement adaptées.

Des auteurs constatent que malgré son caractère transitoire, il n’est pas impossible que ce régime d’exception laisse des traces durables en matière de copropriété⁷⁶⁰.

2-488 – Les outils de la participation à distance aux assemblées générales. – Ni les textes d’exception adoptés pour faire face à la pandémie de la Covid-19, ni les textes de droit commun autorisant la participation à distance des copropriétaires volontaires n’ont défini les outils à employer et leurs caractéristiques techniques. Pour des raisons évidentes d’intégrité des échanges, de continuité du service et de sécurité, le syndic doit veiller à recourir et/ou proposer à l’assemblée des outils suffisamment robustes. Sur cette question, le Grecco a préconisé d’exclure l’utilisation de moyens d’audio ou visioconférences non sécurisés (tels « Skype », « FaceTime » ou « WhatsApp »… en l’état actuel de ces applications), ne présentant pas de garanties suffisantes d’identification du copropriétaire. Des syndics ont eu recours à des applications comme Zoom ou Starleaf. Pour ses adhérents, la Fnaim propose d’avoir recours à l’interface Visio Syndic⁷⁶¹, mise en place en partenariat avec Media Communication IDF. Il serait de bonne pratique pour les notaires d’alerter les acquéreurs sur l’existence de ce dispositif et ses modalités de mise à œuvre par le syndic, votées en assemblée générale.

2-489 – L’espace sécurisé en ligne permettant un accès aux documents relatifs à la gestion de la copropriété. – Originellement, la loi Alur⁷⁶² avait obligé les syndics professionnels à créer, à partir du 1^er janvier 2015, un « espace sécurisé en ligne » accessible aux copropriétaires, leur permettant un accès rapide et pérenne aux documents essentiels de la copropriété. Toutefois, le texte ne précisait pas le contenu devant être mis à disposition dans l’extranet et les syndics ont diversement joué le jeu et procédé parfois a minima⁷⁶³. La loi Elan⁷⁶⁴ a décidé de fixer le contenu minimal obligatoire de l’extranet, en renvoyant à un décret d’application le soin de définir cette liste. C’est un décret du 23 mai 2019⁷⁶⁵, entré en vigueur le 1^er juillet 2020, qui a précisé la liste minimale des documents dématérialisés.

Les modalités de mise en œuvre de cet espace sécurisé ont été précisées dans un décret du 27 juin 2019⁷⁶⁶, codifié dans le décret de 1967, qui prévoit notamment que la plateforme doit être actualisée au minimum une fois par an, trois mois après la tenue de l’assemble générale annuelle⁷⁶⁷, et accessible « aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d’un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l’identification des copropriétaires ». Il appartient donc au syndic de mettre en place, sous sa responsabilité, un accès sécurisé avec code d’identification selon des modalités de délivrance garantissant l’identité de l’utilisateur. La pratique antérieure souvent constatée d’envoi des codes d’accès et login dans un seul et même courrier simple, notamment d’avertissement des charges, ne semble pas correspondre à cette qualification.

Enfin, en cas de changement de syndic, il est maintenant précisé que la transmission des pièces doit comprendre l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble qui figurent sur l’extranet⁷⁶⁸.

2-490 – Contenu obligatoire de l’extranet de la copropriété. – Le décret du 23 mai 2019 contient des dispositions pérennes pour les copropriétés, mais n’a pas été codifié au sein du décret n^o 67-223 du 17 mars 1967, ce qui est fait habituellement et aurait été plus lisible. Ce décret dresse une liste minimale des documents qui doivent être mis à disposition des copropriétaires, avec un principe de différenciation d’accès entre copropriétaires, à savoir les documents accessibles à tout copropriétaire (art. 1), ceux accessibles à chaque copropriétaire sur son compte personnel (art. 2) et enfin ceux accessibles au conseil syndical uniquement (art. 3)⁷⁶⁹.

2-491

2-492 – Quid des convocations ? – Le décret a fait le choix de ne pas obliger à la mise en ligne des convocations aux assemblées générales et leurs annexes, ce qui n’empêche pas certains syndics d’y procéder spontanément. Toutefois, le copropriétaire peut consentir à la communication des annexes de la convocation sur l’extranet en vertu du décret du 27 juin 2019⁷⁷¹, mais cette mise à disposition est possiblement ponctuelle pour un délai à la discrétion du syndic. Ce choix, conditionné à « l’accord exprès du copropriétaire », est distinct de celui pour les notifications électroniques⁷⁷², de telle sorte qu’un copropriétaire peut donner un accord exprès pour télécharger les annexes de la convocation sur l’extranet, mais pas pour les notifications par voie électronique.

2-493 – Un projet de bail numérique. – L’un des objectifs de la loi Elan⁷⁷³ était de développer le numérique dans le secteur du logement. Ainsi l’article 217 de la loi avait habilité le gouvernement à créer un régime du bail numérique⁷⁷⁴, et à prendre toute mesure relevant du domaine de la loi pour définir un régime d’agrément permettant de sécuriser, promouvoir et accompagner l’usage du numérique dans l’établissement des contrats de location et d’améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc locatif privé pour une plus grande transparence. L’exposé des motifs précise que : « Le développement du bail numérique participe de la modernisation des relations entre le bailleur et le locataire et de la sécurisation du contrat. Le gouvernement encourage la numérisation des relations entre les propriétaires et les locataires ».

2-494 – Un projet non assumé. – L’habilitation à légiférer par voie d’ordonnance impliquait l’adoption d’un texte dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la loi, soit le 24 mai 2020. Au 31 mars 2020, le chantier concernant l’ordonnance sur le bail numérique n’avait pas encore débuté⁷⁷⁵. Ce délai avait été prorogé de quatre mois par la loi sur l’État d’urgence du fait de la Covid-19⁷⁷⁶, mais aucune ordonnance n’a pu intervenir avant le 24 septembre 2020.

Ce projet très ambitieux, possiblement trop, a été globalement oublié compte tenu du nombre important de mesures portées par la loi Elan, et est resté absent du champ médiatique. Il semble d’ailleurs que ce texte déjà présent dans la version initial du texte ait été assez peu discuté au Parlement et n’ai fait l’objet d’aucun amendement⁷⁷⁷. Dans ce silence médiatique, un article d’Immomatin.com du 20 janvier 2020 a pu prétendre à tort que le bail numérique devenait obligatoire pour tous les contrats de location en France à partir du 24 avril 2020, en renvoyant à un site commercial⁷⁷⁸, non officiel et possiblement trompeur, proposant un simple service d’assistance à la rédaction et la signature d’un bail en ligne, qui n’a rien à voir avec le dispositif promu par la loi Elan.

2-495 – Réflexions sur l’intérêt de la plateforme du bail numérique. – La mesure aurait pu modifier en profondeur les rapports locatifs dans le domaine du logement, en prévoyant la création d’un établissement numérique des contrats de location centralisant le recueil des données relatives aux baux du parc locatif privé. Ainsi, il ne s’agissait pas à proprement parler de la création d’un bail digital employant la signature électronique, cette modalité de signature étant déjà ouverte à tous les contrats, mais bien de la création d’une plateforme centralisant la passation des baux.

Toutefois, les professionnels de la gestion locative avaient rapidement formulé certaines inquiétudes concernant notamment une mainmise de l’État sur la rédaction des baux, d’autant que dans le même temps le ministère du Logement avait lancé une plateforme d’aide à la constitution des dossiers de location, nommée « DossierFacile »⁷⁷⁹.

2-496 – La plateforme du bail numérique, la version logement du décret tertiaire ? – Il semble que l’histoire du projet de bail numérique soit assez proche de celle du décret tertiaire⁷⁸⁰, à savoir qu’une bonne idée de régulation et de suivi des baux d’habitation, finalement assez proche de la plateforme Opera pour le décret tertiaire mais appliquée au logement, pouvait difficilement être mise en œuvre avec un texte gigogne qui renverrait, sans un cahier des charges précis, à une ordonnance future à la main de l’exécutif. Le dispositif, pour être efficace, aurait dû contraindre les propriétaires et locataires à utiliser une plateforme en ligne, portant possiblement atteinte au droit de propriété et à la liberté des modalités de signature des baux, en plus d’imposer de renseigner des données possiblement privées, ce que le Conseil d’État n’aurait sans doute pas laissé passer eu égard à l’objectif très général de la loi Elan à ce sujet. Dans ces conditions, il semble que l’objectif louable de créer un dispositif proche du décret tertiaire dans le domaine du logement, qui poursuivrait également un objectif de surveillance et de régulation des baux d’habitation, nécessite un texte législatif spécifique négocié avec la filière.

2-497 – La piste avortée de la plateforme de signature de baux notariale BailMyself. – L’objectif premier du bail numérique est d’en standardiser le modèle, conformément à la réglementation, et d’offrir un service de sécurisation grâce au numérique. Sur cet aspect, les notaires avaient déployé une offre destinée au grand public dès 2017 via Notaviz⁷⁸¹, avec une plateforme d’assistance à signature d’un bail résidentiel BailMyself⁷⁸². Cette solution était gratuite et permettait de préparer un bail sous seing privé adapté à chaque situation via la plateforme et un jeu de questions/réponses et variables à remplir. La plateforme offrait un service de conservation de données, dont la copie du bail, mais n’offrait toutefois pas de service de signature électronique avec un prestataire agréé eIDAS. Ainsi, les parties devaient spontanément scanner la version signée du contrat en papier ou signer sur leur propre solution de signature en ligne. Cette solution a été finalement abandonnée compte tenu de la complexité du contexte législatif et faute de soutien des pouvoirs publics et de véritable engouement de la profession pour l’outil.

Même si ce n’étaitpas l’objet de la plateforme, les notaires auraient pu collecter et traiter les données relatives aux locaux loués et aux parties. Pourrait-on envisager une reprise de la plateforme avec l’assentiment de l’État pour faire revivre le projet du bail numérique dans sa version de la loi Elan, intégrant une composante suivi du parc locatif d’habitation ? La question mérite d’être posée.

2-499 – Le concept de big data. – Le terme big data ou mégadonnées en français est défini par l’Académie française comme étant un ensemble de « données structurées ou non dont le très grand volume requiert des outils d’analyse adaptés »⁷⁸⁵. La Commission nationale de l’informatique et des libertés (Cnil) en donne une présentation plus détaillée et conceptuelle : « … Le gigantesque volume de données numériques produites combiné aux capacités sans cesse accrues de stockage et à des outils d’analyse en temps réel de plus en plus sophistiqués offre aujourd’hui des possibilités inégalées d’exploitation des informations. Les ensembles de données traitées correspondant à la définition du big data répondent à trois caractéristiques principales : volume, vélocité et variété »⁷⁸⁶. À ces trois « V », il en est communément ajouté deux, avec la Véracité, traduisant l’enjeu de fiabilité des données, et la Valeur de la donnée, qualifiée de nouvel or noir de l’économie numérique⁷⁸⁷. L’exploitation des données numériques est le réacteur des Gafam⁷⁸⁸, qui en font une exploitation commerciale. Le terme big data analytics fait référence à l’ensemble du cycle de vie de la gestion des données consistant à collecter, organiser et analyser des données pour découvrir des modèles, déduire des situations ou des états, prédire et comprendre les comportements.

2-500 – La data en immobilier. – L’immobilier est en lui-même une source importante de données au format numérique, tant à l’échelle d’une ville ou d’un territoire qu’à celle de chaque immeuble et de chaque local occupé et exploité pour un usage déterminé.

À l’échelle d’un territoire, les biens immobiliers sont notamment l’objet de données de construction, de flux de transport, de règles d’urbanisme, de consommation, de prix ou loyers, de données marché, sans oublier des fichiers publics comme le cadastre, géoportail, et d’autres plateformes de données foncières et de plans comme l’Apur⁷⁸⁹, etc. Certaines de ces données sont publiques et accessibles gratuitement sur des plateformes non commerciales, d’autres données étant détenues par des organismes publics ou privés, et accessibles à un nombre limité de personnes avec possiblement un accès payant. Une grande partie de ces données est ordonnée et indexée, sans pour autant que les différentes plateformes soient reliées entre elles.

À l’échelle d’un bien immobilier, les cycles de vie de l’immeuble, de sa construction à son occupation en passant par son évaluation, sa cession, sa location, ses travaux, etc., sont tous générateurs de données qui sont produites au format numérique. Ces données peuvent notamment inclure des données de consommation, des données d’occupation, le prix, des documents de construction, des documents juridiques, des documents techniques, des données produites par des objets connectés (IoT)⁷⁹⁰. Le plus souvent, ces données sont conservées par les services concernés sans nécessairement être indexées et reliées avec d’autres services.

2-501 – Le big data en immobilier. – L’enjeu du big data est de faire fructifier les données produites à ces différentes échelles pour en tirer un profit, mettre en œuvre une stratégie ou encore faire une économie. Cette collecte et ce croisement de données, qui peuvent être totalement hétéroclites, vont former une sorte de lac de données ou data lake qui devra ensuite être structuré et moissonné pour en tirer, grâce à l’intelligence artificielle et à la programmation d’algorithme, un modèle apportant une nouvelle information. Une gestion de données déficiente (en silos) « plombe » les budgets et la productivité des entreprises.

2-502 – Applications du big data à l’échelle d’un territoire. – À l’échelle d’un territoire, le croisement entre les différentes plateformes et données publiques/privées permet de produire des données du marché très précises, et même de construire un modèle prédictif. Ainsi par exemple le croisement des fichiers publics tels que le cadastre, les documents d’urbanisme et les cartographies de l’Apur permet de rechercher la constructibilité résiduelle sur les parcelles de Paris⁷⁹¹. Une autre, Lokimo AI, agrège périodiquement de façon automatique des données variées (analyse d’annonces immobilières, d’articles de presse, demandes de valeurs foncières [DVF], Insee, etc.) et les combine avec des techniques d’intelligence artificielle et de big data pour proposer des renseignements inédits, comme la prédiction d’évolution de prix sur trois ans⁷⁹². La société HBS-Research⁷⁹³ propose quant à elle une plateforme recoupant des fichiers publics, avec des données sur les entreprises et les immeubles, recoupées avec ses propres données marché, permettant par exemple d’identifier des actifs à l’acquisition, ou obtenir un listing d’entreprises pouvant louer vos bureaux ou au contraire anticiper des déménagements de manière prédictive. Ces outils permettent aussi de réduire l’asymétrie d’information entre bailleurs et locataires.

2-503 – Du big data à la smart city. – Le croisement de toutes les données d’un territoire, en y incluant un maximum de données individuelles des immeubles et infrastructures, devrait permettre une gestion prédictive et la mise en œuvre du concept de smart city ou ville intelligente⁷⁹⁴ interconnectée avec ses habitants, dans un mode de démocratie intelligente. L’aspect environnemental et énergétique est un des objectifs prépondérants de la démarche « ville intelligente ». Ainsi, par exemple, la France a prévu l’obligation de mise à disposition du public des données détaillées de comptage des gestionnaires des réseaux de transport (GRT) et de distribution (GRD) d’électricité et de gaz⁷⁹⁵ qualifiées de « données d’intérêt général », dont l’objectif servira le développement des smart grids⁷⁹⁶. Selon le Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema), le croisement et le management des données produites par les infrastructures publiques et les immeubles privatifs, mais également par les habitants via des applications dédiées, seront la clé du déploiement des villes intelligentes⁷⁹⁷.

2-504 – Applications du big data à l’échelle d’un immeuble. – À l’échelle d’un immeuble, la collecte et le croisement des données de l’immeuble doivent permettre de générer des économies⁷⁹⁸, grâce à un suivi optimisé des dépenses et des consommations d’énergie en ayant une approche symphonique de tous les flux métiers (gestion, travaux, cession). Cette approche permet des gains immédiats de productivité, car la donnée est directement accessible aux équipes⁷⁹⁹, ce qui implique la refonte des procédures métiers pour collecter, indexer et partager les données pertinentes pour en extraire des modèles de gestion. On peut citer l’exemple de la Foncière numérique⁸⁰⁰, qui propose une plateforme de data management permettant d’agréger les données produites par les différents logiciels métiers (gestion, asset management, travaux, maintenance, juridique), à l’aide d’intelligence artificielle, sur un outil unique avec lequel on peut éditer des rapports de gestion et comparatifs par rapport aux données marché (niveau charge, coût travaux), etc.

Autre exemple intéressant, le modèle de la société WeWork⁸⁰¹ qui opère des immeubles en coworking connectés, avec la gestion des accès, de l’occupation (détecteurs de présence), des espaces collectifs, des consommations, et une communauté d’adhérents utilisant son réseau et ses applications. Ces immeubles connectés sont exploités comme un service de bureau, mettant à disposition un poste de travail connecté, déterminé ou non, et des espaces collectifs, et non pas comme de simples locaux. Les contrats ne sont alors pas des baux, mais des abonnements à un service, avec une flexibilité plus importante que les baux commerciaux traditionnels.

Dans le domaine des centres commerciaux, les acteurs emploient des outils de détection des flux et comportements des clients, parfois jusqu’en caisse⁸⁰².

2-505 Les enjeux juridiques du big data en immobilier sont principalement la mise en œuvre du règlement général sur la protection des données (RGPD) et la collecte consentie des données de nature privée dans un format, mais également la protection de l’investissement dépensé par les exploitants de données. Les modalités de protection des données personnelles au regard de la RGPP ont été présentées en première partie⁸⁰³. On rappellera principalement que la mise en place d’un processus d’anonymisation pour se dispenser du RGPD n’est efficace que lorsqu’aucune ré-identification n’est possible, ce qui peut poser difficulté pour une adresse, une donnée locative ou un prix qui pourraient être facilement rattachés à la personne. À défaut, la règle est l’obtention de l’accord des intéressés pour la collecte et la détention des données personnelles avec le bénéfice d’un droit de restitution/vérification⁸⁰⁴. D’autres normes peuvent trouver à s’appliquer dans le domaine de l’entreprise. On pense notamment aux capteurs de flux/présence qui pourraient révéler la position d’un salarié⁸⁰⁵. Dans les relations avec le locataire, il faudra prévoir dans les baux les modalités de partage des données techniques, de consommation et charges comme pour la mise en application du décret tertiaire⁸⁰⁶.

Les droits du producteur de bases de données sont protégés contre la soustraction frauduleuse⁸⁰⁷ et au titre des droits d’auteur⁸⁰⁸.

2-506 – Présentation du BIM gestion. – Le BIM⁸⁰⁹ gestion ou BIM exploitation est une base de données BIM affectée au cycle de gestion de l’immeuble, contrairement au BIM classique de conception/construction qui n’est affectée qu’à la phase d’édification de l’immeuble. Bien que reposant sur une même architecture type, à savoir une base de données alimentée par plusieurs acteurs et permettant une visualisation au format 3D, les parties prenantes d’une base BIM gestion et les informations échangées ne sont pas les mêmes et ne poursuivent pas les mêmes objectifs que pour le BIM construction. Il convient de rappeler que plus de 75 % des coûts d’un immeuble concernent la gestion immobilière durant le cycle de possession du patrimoine, la construction ne représentant que 25 % des coûts. Aussi l’emploi du BIM gestion semble présenter un potentiel de retour sur investissement plus important pour les acteurs. Pour autant, les principaux rapports⁸¹⁰ commandés à ce jour par les pouvoirs publics et acteurs de la construction sont ostensiblement orientés BIM conception/construction, ce qui peut s’expliquer par l’éclatement de la filière des propriétaires et gestionnaires, mais également par une prise de conscience encore très limitée sur les bienfaits de la technologie. Le BIM gestion peut être déployé sur un immeuble construit en BIM, mais également sur un immeuble existant sur lequel des relevés, plus ou moins détaillés, sont effectués en vue d’une représentation 3D, même sommaire. Le BIM gestion permet notamment de gérer la programmation des travaux, de piloter et gérer les dépenses d’entretien courant, et de générer des indicateurs et des rapports d’activité des différents métiers agissant sur l’immeuble.

2-507 – Le passage du BIM conception/construction au BIM gestion. – Le BIM gestion est beaucoup moins exigeant techniquement dans la mesure où sa finalité de gestion rend le niveau de détail et la représentation graphique en 3D presque secondaires, la valeur d’emploi des données étant le vrai critère déterminant. Le passage du BIM conception/construction au BIM gestion est ainsi une réelle problématique pour les deux raisons principales suivantes.

En premier lieu, il semble que la base BIM ne soit pas toujours remise en fin de travaux, et quand il est bien prévu sa remise au format de BIM DOE, il semble que son contenu ne soit pas toujours conforme aux travaux réalisés. La cause de ces lacunes ou erreurs serait principalement due à la validation des modifications sur d’autres supports avec la maîtrise d’ouvrage, et l’abandon temporaire de l’emploi collaboratif du BIM en phase construction, comme un réel support d’échanges et de synthèse, au profit d’une forme de BIM final en fin de travaux. Sauf qu’au stade de la remise du DOE, il ne semble pas y avoir de mission de récolement de la base BIM.

Par ailleurs, le contenu d’une base BIM conception/construction est très technique, incluant de nombreuses informations non exploitables en phase de prise en gestion, d’autant que les acteurs de la gestion n’ont pas les mêmes qualifications. Aussi, même si la base BIM remise en fin de construction est conforme, elle n’est pas directement opérable par les équipes de gestion qui vont avoir besoin d’une forme d’interface ou base simplifiée. Cette transition impliquerait de prévoir d’associer les gestionnaires dès la construction et de définir en amont le format de la base BIM gestion, ainsi que ses modalités de constitution.

2-508 – Le BIM gestion sur bâtiment existant. – Le BIM gestion peut être initié en dehors de toute démarche de construction sur un immeuble existant, moyennant un processus de numérisation du patrimoine dont les coûts sont de plus en plus compétitifs, même si cela reste le poste de dépense le plus important pour l’adoption du BIM gestion. Mais cette composante surface/représentation graphique est relativement secondaire dans la démarche. Le véritable enjeu de la base BIM gestion est de réussir à associer tous les acteurs de la gestion, maintenance, travaux autour d’une même source d’information. Les gains de productivité avec un système d’information global intégrant le BIM gestion est estimé entre 1,2 et 2,4 €/an/m² surface de plancher, rien que sur les interventions techniques⁸¹¹.

La base BIM permet de partager et disposer d’une base de données graphique BIM gestion, mise à jour des nouveaux composants techniques à la suite d’interventions d’entretien courant, de conformité réglementaire, de renouvellement de composants et de remise en état. Son utilisation optimale implique une interopérabilité entre progiciels et processus, et donc une uniformisation des pratiques et une standardisation de certaines démarches. Cette composante implique des coûts d’adoption technique et de main-d’œuvre.

2-509 – Les bailleurs sociaux, principaux consommateurs du BIM gestion. – Le BIM gestion est un vecteur d’économie dont les coûts internes de développement sont plus rapidement rentabilisés si le parc immobilier géré est important. Ainsi pour les bailleurs sociaux, qui assurent la gestion d’un parc locatif de plus de cinq millions de logements dont 84 % de logements collectifs⁸¹². Le logement social est soumis à de plus fortes contraintes – réglementaires et normatives – que le marché privé, obligeant les bailleurs à optimiser le couple charges/loyers. Les bailleurs sociaux ont vu dans le BIM gestion un levier d’optimisation des charges, et donc un facteur de compétitivité⁸¹³. Dès avant même l’essor du BIM construction, des bailleurs sociaux ont ainsi initié dès 2002 un travail de relevé des existants en 3D associé à une base de données, formant une sorte de BIM gestion.

L’Union sociale pour l’habitat a publié un guide méthodologique d’adoption du BIM gestion⁸¹⁴. Une étude menée auprès de quarante-sept organismes d’habitation à loyer modéré dresse une synthèse détaillée des pratiques actuellement observables et formalise pour chaque axe (BIM Construction et BIM Gestion) et le calcul du retour sur investissement de la démarche BIM gestion, qui s’amortirait sur une période de trois à six ans selon le temps d’adoption⁸¹⁵.

2-510 – Les enjeux d’adoption du BIM gestion. – De plus en plus d’acteurs décident de généraliser l’utilisation du BIM, tant sur le parc immobilier existant avec un relevé des existants que dans leurs projets de construction. Les principaux facteurs d’adoption par la filière des bailleurs sont le coût d’adoption de la technologie, à la fois externe (avec notamment le relevé de l’existant, voire la modification des logiciels) et interne (avec la formation des équipes et la refonte des procédures). C’est sans doute la composante organisationnelle la plus impactante pour les entreprises, qui doivent revoir toute l’organisation en vue d’une digitalisation optimale de la gestion. En ce qui concerne les données incluses dans la base BIM, les enjeux du RGPD et de sécurité des données sont identiques à ceux posés pour le big data. Vis-à-vis des locataires, le principal enjeu sera d’organiser collectivement l’alimentation de la base BIM gestion en tenant compte des améliorations et travaux du locataire.