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CGV – CGU

Partie II – Le formalisme lié à l’efficacité de l’acte juridique
Titre 2 – Le formalisme d’enregistrement et de publicité foncière
Sous-titre 1 – La formalité d’enregistrement
Chapitre II – La protection par la collecte de l’impôt
Section I – Le notaire et l’accomplissement de la formalité d’enregistrement

4402 – Définition et finalité de l’enregistrement. – L’enregistrement est la formalité accomplie par le comptable public consistant en l’analyse d’opérations juridiques ou de déclarations de mutation (actes juridiques ou mutations verbales) au vu desquelles est normalement perçu l’impôt.

Cette formalité a pour but essentiel de procurer des recettes fiscales. Elle a tantôt le caractère d’un impôt indirect, tantôt le caractère d’un impôt sur le capital (pour les successions notamment).

Cette formalité est obligatoire ou facultative selon les opérations en cause. Elle est soumise à des conditions de délais et de compétence territoriale des comptables publics.

4403 – Actes et opérations soumis à enregistrement et dispense. – Les actes notariés sont soumis à la formalité de l’enregistrement sur acte691. Néanmoins, depuis un arrêté du 4 mai 2016, la liste des actes des notaires qui sont dispensés d’enregistrement, celui-ci ayant lieu sur états mensuels, a été étendue, englobant la plupart des actes concernant les règlements successoraux (inventaires, renonciations, délivrance de legs mobiliers, option du conjoint survivant, consentement à exécution, certificats de propriété…) ainsi qu’aux promesses unilatérales de vente et d’achat authentique. Ces promesses, constatées par acte notarié, doivent désormais obligatoirement être enregistrées dans le mois de leur date, sur états.

Formalité fusionnée. La formalité fusionnée ou formalité unique concerne les actes soumis obligatoirement à enregistrement et obligatoirement ou facultativement à publicité foncière, sous réserve de quelques exceptions. Pour ces actes, la formalité de l’enregistrement n’a pas à être accomplie, la publication au service de la publicité foncière en tenant lieu.

4404 – Délais. – Les parties disposent d’un délai d’un mois à partir de l’acte pour requérir l’enregistrement ou la formalité fusionnée.

4405 – Effets. – Indépendamment de l’aspect fiscal de l’enregistrement, l’exécution de la formalité produit un certain nombre d’effets civils :

elle donne date certaine aux actes sous seing privé ;

elle est nécessaire à la validité de certains actes : promesses unilatérales de vente (immeubles, fonds de commerce, droit au bail, actions et parts de société immobilière d’attribution) ;

elle confère une certaine publicité aux actes, dont l’exercice du droit de recherche et de communication ;

elle contribue à assurer la régularité des actes et peut, éventuellement, fournir un commencement de preuve.

4406 – Sanctions. – L’enregistrement de l’acte n’est pas, en règle générale, une condition de sa validité. Toutefois, le défaut d’enregistrement peut entraîner la nullité de l’acte ou l’inefficacité de ses effets.

Ainsi l’article 1589-2 du Code civil frappe de nullité absolue tout acte sous seing privé constatant une promesse unilatérale de vente d’immeubles, de droits immobiliers, de fonds de commerce, de droit au bail d’immeubles ou de parts de sociétés immobilières transparentes à défaut d’enregistrement dans les dix jours de l’acceptation.

La cession du bénéfice de la promesse de vente sous seing privé est également soumise à l’obligation d’enregistrement dans les dix jours. En revanche, la substitution dans le bénéfice de la promesse n’est pas soumise à cette obligation692. Cette nullité est d’ordre public et ne peut être couverte par la renonciation, même expresse, des parties à s’en prévaloir693.

Section II – Le notaire et sa mission de collecte de l’impôt

4407 – Principes. – En vertu des dispositions de l’article 1701 du Code général des impôts, les droits applicables aux actes et aux mutations par décès sont payés avant l’exécution de la formalité de l’enregistrement, de la publicité foncière et de la formalité unique, aux taux et quotités fixés par la loi, et nul ne peut en différer le paiement sous quelque motif que ce soit, sous peine de refus. Seules deux exceptions existent : en cas de paiement fractionné ou différé, et en cas de paiement des droits sur état694.

L’article 1705, 1o du Code général des impôts énonce : « Les droits des actes à enregistrer ou à soumettre à la formalité fusionnée sont acquittés par les notaires pour les actes passés devant eux ».

Il en va ainsi en ce qui concerne les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, l’impôt sur la plus-value immobilière et la taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles.

Cette obligation ne doit pas être assimilée à une simple solidarité du notaire avec les parties à l’acte pour le paiement des droits. Le notaire est le seul et unique débiteur légal de ces droits : il les encaisse de ses clients et les reverse au Trésor public. Il est simplement titulaire d’une action récursoire à l’encontre des parties.

Il convient de rappeler que cette règle de l’article 1705-1 du Code général des impôts n’est pas applicable en matière de déclaration de succession puisqu’il s’agit d’une mutation par décès et non d’un acte. Ces droits doivent être payés par les héritiers, donataires ou légataires695. Par suite, si le notaire acquitte ces droits, ce ne peut être qu’en qualité de mandataire des parties. Il est donc nécessaire d’être titulaire d’une procuration par les héritiers, donataires ou légataires pour ce faire, et d’en conserver trace au dossier.

L’analyse du régime fiscal applicable à l’acte est donc primordiale afin de déterminer correctement le montant de l’impôt à acquitter, car la matière fiscale est un terrain propice à la mise en cause de la responsabilité du notaire.

Il est important de rappeler que l’article 1840-C du Code général des impôts est extrêmement clair et sévère, puisqu’il énonce : « Les notaires (…) qui ont négligé de soumettre à l’enregistrement ou à la formalité fusionnée, dans les délais fixés, les actes qu’ils sont tenus de présenter à l’une ou l’autre de ces formalités sont personnellement passibles de la majoration prévue au 1 de l’article 1728 [du Code général des impôts] [de 10 % à 80 %]. Ils sont, en outre, tenus du paiement des droits ou taxes, sauf leur recours contre les parties pour ces droits ou taxes seulement ». Cela signifie que les éventuelles pénalités seront réclamées directement au notaire et qu’elles ont un caractère personnel au notaire qui en aura la charge. En outre, les pénalités ne sont pas couvertes par le contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle696.

L’absence ou l’insuffisance de provision ne peut en aucun cas justifier le retard de paiement des droits.

Cette situation placerait le notaire en contravention tant avec l’obligation de consignation préalable d’une provision suffisante697 qu’avec l’interdiction de réaliser des opérations de prêt698.

4408 – Conseils. – Le maître mot en la matière est donc l’anticipation. Il convient, dès l’avant-contrat, de faire un point sur la fiscalité applicable à chacune des parties en établissant, d’une part, des décomptes prévisionnels concernant les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière et, d’autre part, des simulations de calculs de plus-value et taxes afin d’éviter toute mauvaise surprise à la signature de l’acte authentique.

Une concertation avec le client s’impose afin d’obtenir tous les renseignements nécessaires et utiles à la détermination du régime fiscal, et ce par l’intermédiaire de questionnaires élaborés à cet effet. Par ailleurs, il n’est pas rare que des arbitrages et des choix soient à effectuer. Dans ce cas, il convient de se prémunir de la preuve des échanges à ce sujet avec le client, notamment en matière de calcul de plus-value immobilière. À ce sujet, l’usage de la procuration pour les ventes se développant, il est fortement conseillé de faire signer l’imprimé de plus-value au vendeur en amont de l’acte authentique de vente. En effet, en cas de mandat, l’administration peut exiger que le mandat soit joint à l’appui de la déclaration et comporte des mentions obligatoires699.

4409 – Objectifs. – Nous rappellerons ici que, outre la sécurité fiscale et l’optimisation fiscale comme objectifs recherchés par le client, ainsi qu’il a été développé en amont, une autre personne trouve également avantage à la collecte de l’impôt par le notaire : il s’agit de l’État. Ainsi, d’une part, le notaire est l’interlocuteur unique de l’État. Il se substitue aux parties à l’acte pour le versement de l’impôt, supprimant le risque d’insolvabilité des contribuables. D’autre part, le notaire, collecteur d’impôt, est rémunéré directement par ses clients, les contribuables. Il en résulte une économie de frais pour l’État, même si cela crée une confusion dans l’esprit des clients qui, aujourd’hui encore, parlent de « frais de notaire », sans tenir compte de la part revenant au Trésor public et celle revenant au notaire à titre d’émoluments.

Par ailleurs, la collecte de l’impôt à la source par le notaire permet de limiter le risque d’évasion fiscale. En effet, le notaire se charge de rappeler à ses clients leurs obligations fiscales, et évite ainsi l’absence de déclaration ou la déclaration erronée. De plus, l’organisation de la profession a toujours permis, lorsque l’État lui a confié la collecte à la source de nouveaux impôts, d’optimiser les rentrées fiscales (plus 30 % de collecte pour l’impôt sur la plus-value prélevé lors des ventes immobilières).

Au-delà de la liquidation et de la collecte de l’impôt, le notaire remplit une autre mission, tout aussi importante, mais méconnue du grand public. Il s’agit de la publication des actes authentiques au fichier immobilier, c’est-à-dire de la formalité dite « de publicité foncière ». Cette tâche est très formelle, mais indispensable à l’information et l’opposabilité des actes aux tiers. Elle permet d’assurer la protection et la tranquillité de l’acquéreur dans son titre et le respect des droits des créanciers du vendeur.


691) CGI, art. 635, 1, 1o.
692) Cass. 3e civ., 27 mai 1987 : JurisData no 1987-001275.
693) Cass. 3e civ., 7 juill. 1982 : JurisData no 1982-701890 ; Ind. enr. 1983, no 14040.
694) M. Suquet-Cozic, Le notaire collecteur d’impôt : JCP N 28 nov. 2008, no 48, 1334.
695) CGI, art. 1709.
696) P. Becqué, Le notaire et la collecte de l’impôt : JCP N 14 févr. 2014, no 7, 1094.
697) D. no 78-262, 8 mars 1978, art. 6.
698) D. no 45-117, 19 déc. 1945, art. 14. – Règl. national des notaires, art. 19.
699) L’acceptation du mandataire, l’indication des nom, prénoms, et adresse du mandant, l’habilitation du mandataire à signer les déclarations, et, le cas échéant, à verser l’impôt correspondant à celles-ci ainsi que la reconnaissance, par le mandant, qu’il demeurera personnellement responsable de l’impôt, et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d’un contrôle (Instr. 14 janv. 2004 : BOI 8 M-1-04, fiche no 8, no 3 ; JCP N 2004, no 6, 1083).
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