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CGV – CGU

Partie II – Protéger l’habitat et le patrimoine historique
Titre 2 – La protection du patrimoine historique et remarquable
Chapitre I – La protection des monuments historiques

3344 Le droit français comporte deux niveaux de protection des immeubles au titre des monuments historiques :

classement pour les immeubles dont la conservation présente, du point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public970 ;

inscription pour les immeubles qui présentent un intérêt d’histoire ou d’art suffisant pour en rendre désirable la préservation971.

Les procédures de classement et d’inscription des immeubles sont fixées par le Code du patrimoine.

3345 – En chiffres972. – Sur plus de 43 000 immeubles protégés, près d’un tiers sont « classés » et deux tiers « inscrits ». Plus de la moitié des immeubles classés ou inscrits appartient à des personnes publiques. Les habitations représentent 34 % des immeubles.

3346 – Classement. – Les immeubles classés sont :

les monuments mégalithiques, les terrains qui renferment des stations ou gisements préhistoriques ;

les immeubles dont le classement est nécessaire pour isoler, dégager, assainir ou mettre en valeur un immeuble classé au titre des monuments historiques ;

les immeubles figurant sur la liste publiée au Journal officiel du 18 avril 1914 ;

les immeubles ayant fait l’objet d’arrêtés ou de décrets de classement, conformément aux dispositions de la loi du 30 mars 1887.

3347 – Déclassement. – Lorsque la conservation d’un immeuble est menacée, l’autorité administrative peut notifier au propriétaire, par décision prise sans formalité préalable, une instance de classement au titre des monuments historiques. À compter du jour où l’autorité administrative notifie au propriétaire une instance de classement au titre des monuments historiques, tous les effets du classement s’appliquent de plein droit à l’immeuble visé. Ils cessent de s’appliquer si la décision de classement n’intervient pas dans les douze mois de cette notification973.

Le déclassement total ou partiel d’un immeuble classé est prononcé par décret en Conseil d’État, soit sur la proposition de l’autorité administrative, soit à la demande du propriétaire974.

3348 – Publicité du classement et de l’inscription. – Les décisions de classement ou de déclassement sont publiées par le ministre chargé de la culture au bulletin officiel du ministère. Les arrêtés d’inscription ou de radiation d’inscription sont publiés au recueil des actes administratifs de la préfecture de région.

La liste des immeubles classés, déclassés, inscrits ou radiés au cours d’une année est publiée au Journal officiel de la République française avant l’expiration du premier semestre de l’année suivante.

Les décisions de classement ou d’inscription, de déclassement ou de radiation d’inscription sont publiées par les soins du préfet de région au fichier immobilier de la situation de l’immeuble classé ou inscrit.

Le classement ou l’inscription doit, comme toute servitude d’utilité publique, être notifié au maire et, le cas échéant, au président de l’EPCI qui l’annexe au plan local d’urbanisme, et il est mentionné dans les certificats d’urbanisme. Le classement produit des effets à l’égard du propriétaire et des tiers à raison de la servitude des abords975.

3349 – Effets. – Les effets du classement ou de l’inscription au titre des monuments historiques suivent l’immeuble ou la partie d’immeuble en quelque main qu’il passe976.

3350 – Exécution d’office de travaux. – L’autorité administrative peut faire exécuter, par les soins de son administration et aux frais de l’État, avec le concours éventuel des intéressés, les travaux de réparation ou d’entretien qui sont jugés indispensables à la conservation des monuments classés au titre des monuments historiques n’appartenant pas à l’État977.

Indépendamment des dispositions qui précèdent, lorsque la conservation d’un immeuble classé au titre des monuments historiques est gravement compromise par l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien, l’autorité administrative peut, après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture, mettre en demeure le propriétaire de faire procéder auxdits travaux, en lui indiquant le délai dans lequel ceux-ci devront être entrepris et la part de dépense qui sera supportée par l’État, laquelle ne pourra être inférieure à 50 %. La mise en demeure précisera les modalités de versement de la part de l’État. La mise en demeure est notifiée au propriétaire. Si ce dernier en conteste le bien-fondé, le tribunal administratif statue sur le litige et peut, le cas échéant, après expertise, ordonner l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits par l’administration. Le recours au tribunal administratif est suspensif978.

Faute par le propriétaire de se conformer soit à la mise en demeure s’il ne l’a pas contestée, soit à la décision de la juridiction administrative, l’autorité administrative peut979 :

soit exécuter d’office les travaux ;

soit poursuivre l’expropriation de l’immeuble au nom de l’État.

Si les travaux sont exécutés d’office, le propriétaire peut solliciter l’État d’engager la procédure d’expropriation. L’État fait connaître sa décision sur cette requête, qui ne suspend pas l’exécution des travaux, dans un délai de six mois au plus et au terme d’une procédure fixée par décret en Conseil d’État.

Si l’autorité administrative a décidé de poursuivre l’expropriation au nom de l’État, une collectivité territoriale ou un établissement public peut décider de se substituer à l’État comme bénéficiaire, avec l’accord de cette autorité, sans préjudice de l’application de l’article L. 621-15 du Code du patrimoine.

En cas d’exécution d’office, le propriétaire est tenu de rembourser à l’État le coût des travaux exécutés par celui-ci, dans la limite de la moitié de son montant. La créance ainsi née au profit de l’État est recouvrée suivant la procédure applicable aux créances de l’État étrangères à l’impôt et aux domaines, aux échéances fixées par l’autorité administrative qui pourra les échelonner sur une durée de quinze ans au plus, les sommes dues portant intérêt au taux légal à compter de la notification de leur montant au propriétaire980.

Éventuellement saisi par le propriétaire et compte tenu des moyens financiers de celui-ci, le tribunal administratif pourra modifier, dans la même limite maximale, l’échelonnement des paiements. Toutefois, en cas de mutation de l’immeuble à titre onéreux, la totalité des sommes restant dues devient immédiatement exigible à moins que l’autorité administrative ait accepté la substitution de l’acquéreur dans les obligations du vendeur. Les droits de l’État sont garantis par une hypothèque légale inscrite sur l’immeuble à la diligence de l’État. Le propriétaire peut toujours s’exonérer de sa dette en faisant abandon de son immeuble à l’État981.

Ledit article L. 621-15 prévoit que pour assurer l’exécution des travaux urgents de consolidation dans les immeubles classés au titre des monuments historiques ou des travaux de réparation ou d’entretien faute desquels la conservation des immeubles serait compromise, l’autorité administrative, à défaut d’accord avec les propriétaires, peut, s’il est nécessaire, autoriser l’occupation temporaire de ces immeubles ou des immeubles voisins. Cette occupation est ordonnée par un arrêté préfectoral préalablement notifié au propriétaire et sa durée ne peut en aucun cas excéder six mois. En cas de préjudice causé, elle donne lieu à une indemnité qui est réglée dans les conditions prévues par la loi du 29 décembre 1892, relative aux dommages causés à la propriété privée par l’exécution des travaux publics.

3351 – Expropriation. – L’autorité administrative peut toujours poursuivre au nom de l’État l’expropriation d’un immeuble déjà classé au titre des monuments historiques ou soumis à une instance de classement, en raison de l’intérêt public qu’il offre au point de vue de l’histoire ou de l’art. Les collectivités territoriales ont la même faculté. Cette possibilité est également ouverte à l’égard des immeubles dont l’acquisition est nécessaire pour isoler, dégager, assainir ou mettre en valeur un immeuble classé au titre des monuments historiques ou soumis à une instance de classement ou qui se trouvent situés dans le champ de visibilité d’un tel immeuble982.

L’expropriation peut également être poursuivie en cas d’exécution d’office dans les conditions indiquées ci-avant.

À compter du jour où l’autorité administrative notifie au propriétaire d’un immeuble non classé au titre des monuments historiques son intention d’en poursuivre l’expropriation, tous les effets du classement s’appliquent de plein droit à l’immeuble visé. Ils cessent de s’appliquer si la déclaration d’utilité publique n’intervient pas dans les douze mois de cette notification. Lorsque l’utilité publique a été déclarée, l’immeuble peut être classé au titre des monuments historiques sans autres formalités par décision de l’autorité administrative. À défaut de décision de classement, l’immeuble demeure néanmoins provisoirement soumis à tous les effets du classement, mais cette sujétion cesse de plein droit si, dans les trois mois de la déclaration d’utilité publique, l’administration ne poursuit pas l’obtention du jugement d’expropriation983.

3352 – Imprescriptibilité des immeubles classés. – Nul ne peut acquérir de droit par prescription sur un immeuble classé au titre des monuments historiques984. En revanche, ces dispositions ne sont pas applicables aux bâtiments inscrits au titre des monuments historiques985.

3353 – Servitudes sur les immeubles classés. – Les servitudes légales qui peuvent causer la dégradation des monuments ne sont pas applicables aux immeubles classés au titre des monuments historiques. Aucune servitude ne peut être établie par convention sur un immeuble classé sans l’agrément de l’autorité administrative986.

3354 – Aliénation. – Les effets du classement ou de l’inscription au titre des monuments historiques suivent l’immeuble ou la partie d’immeuble en quelque main qu’il passe987.

Quiconque aliène un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques est tenu de faire connaître au futur acquéreur l’existence du classement ou de l’inscription. Toute aliénation d’un immeuble classé ou inscrit doit, dans un délai fixé par voie réglementaire, être notifiée au préfet de région par celui qui l’a consentie988, à peine d’amende administrative989.

3355 – Travaux sur un immeuble classé ou inscrit. – L’immeuble classé au titre des monuments historiques ne peut être détruit ou déplacé, même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque, sans autorisation de l’autorité administrative990. Ces travaux autorisés s’exécutent sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques.

Lorsque l’immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques est situé dans un site classé, l’autorisation prévue par l’article L. 621-9 tient lieu de l’autorisation prévue aux articles L. 341-7 et L. 341-10 du Code de l’environnement, si l’autorité administrative chargée des sites a donné son accord991.

3356 – Travaux sur un immeuble classé. – Lorsque le projet porte sur un immeuble classé au titre des monuments historiques, l’autorisation prévue au premier alinéa de l’article L. 621-9 du Code du patrimoine dispense de permis de construire, de permis d’aménager, de permis de démolir ou de déclaration préalable dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité compétente pour statuer sur les demandes de permis de construire992. En revanche, un permis de construire est nécessaire au titre des travaux portant sur les parties non classées d’un immeuble993.

L’immeuble classé au titre des monuments historiques ne peut être détruit ou déplacé, même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque, sans autorisation de l’autorité administrative. Ces travaux s’exécutent sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques994.

Les articles R. 621-11 à R. 621-17 du Code du patrimoine précisent les modalités d’application en ce qui concerne notamment les travaux concernés.

3357 – Travaux sur des immeubles inscrits. – Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire995, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires et des travaux répondant aux conditions prévues à l’article R. 421-8 du Code du patrimoine996.

Aucune modification de l’immeuble ou partie de l’immeuble inscrit ne peut être réalisée sans que les propriétaires aient, quatre mois auparavant, avisé le préfet de région de leur intention et indiqué les travaux qu’ils se proposent de réaliser997. La décision accordant le permis ou la décision de non-opposition ne peut intervenir sans l’accord du préfet de région lorsque les constructions ou les travaux envisagés sur les immeubles inscrits au titre des monuments historiques sont soumis à :

permis de construire ;

permis de démolir ;

permis d’aménager ;

déclaration préalable.

Les autres travaux envisagés sur les immeubles inscrits au titre des monuments historiques ne peuvent être entrepris sans la déclaration ci-avant visée. L’autorité administrative ne peut s’opposer à ces travaux qu’en engageant la procédure de classement au titre des monuments historiques.

Les travaux sur les immeubles inscrits sont exécutés sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques.

3358 – Travaux de démolition sur des immeubles inscrits. – Les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction inscrite au titre des monuments historiques doivent être précédés d’un permis de démolir998.

3359 – Accord ou avis de l’ABF lors des autorisations d’urbanisme(permis de construire, de démolir, d’aménager et déclarations de travaux). – L’accord ou l’avis de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) est requis dans les cas suivants :

immeubles situés dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit (accord) ;

immeubles situés dans un site inscrit (avis simple, accord exprès pour les démolitions) ;

immeubles situés dans un site classé ou en instance (avis simple) ;

immeubles situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans le périmètre des abords d’un monument historique (accord)999.


970) C. patr., art. L. 621-1.
971) C. patr., art. L. 621-5.
972) JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 10, Patrimoine architectural et urbain. – Monuments historiques. – Mesures de protection.
973) C. patr., art. L. 621-7.
974) C. patr., art. L. 621-8.
975) JCl. Collectivités territoriales, Fasc. 1170-20.
976) C. patr., art. L. 621-29-5.
977) C. patr., art. L. 621-11.
978) C. patr., art. L. 621-12.
979) C. patr., art. L. 621-13.
980) C. patr., art. L. 621-14, al. 1er.
981) C. patr., art. L. 621-14, al. 2.
982) C. patr., art. L. 621-18.
983) C. patr., art. L. 621-19.
984) C. patr., art. L. 621-17.
985) Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, no 12-11.519 : Bull. civ. 2013, III, no 162.
986) C. patr., art. L. 621-16.
987) C. patr., art. L. 621-29-5.
988) C. patr., art. L. 621-29-6.
989) C. patr., art. L. 642-1 : amende dont le montant ne peut excéder 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.
990) C. patr., art. L. 621-9.
991) C. patr., art. L. 621-9, issu de Ord. no 2017-651, 27 avr. 2017, art. 4.
992) C. urb., art. L. 425-5.
993) CE, 16 déc. 1994, no 119099, Théâtre des Champs-Élysées.
994) C. patr., art. L. 621-9.
995) C. urb., art. R. 421-16.
996) En raison du fait qu’ils nécessitent le secret pour des motifs de sécurité.
997) C. patr., art. L. 621-27.
998) C. urb., art. R. 421-28, b).
999) Par renvoi de l’article L. 621-32 du Code du patrimoine.
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