3264 La protection du logement relève essentiellement de plusieurs réglementations issues du Code de l’urbanisme et du Code de la construction et de l’habitation.

3265 À l’origine, la législation sur le permis de démolir est liée à la crise du logement qui sévissait dans certaines villes au lendemain de la dernière guerre⁷¹⁹. Cette législation a été plusieurs fois modifiée pour aboutir à celle issue de la réforme du 8 décembre 2005 et de sondécret d’application du 5 janvier 2007⁷²⁰ qui introduit les articles R 421-26 à R. 421-29 et les articles R. 451-1 à R. 453-1 nouveaux dans le Code de l’urbanisme⁷²¹.

Nous distinguerons le champ d’application du permis de démolir (§ I) et ses liens avec la législation sur le maintien dans les lieux de l’occupant du logement (§ II).

3266 – Les zones concernées par le permis de démolir. – Elles sont limitativement énumérées par le Code de l’urbanisme et ne s’étendent pas à l’ensemble du territoire national. Il faut, en premier lieu, que les travaux visent à démolir une construction dans une commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir (C. urb., art. R. 421-27).

Dans l’hypothèse où le conseil municipal n’a pas statué sur ce point, l’article L. 421-28 du même code prévoit l’obligation d’un permis de démolir lorsque la construction concernée :

On relèvera que l’article L. 421-28 du Code de l’urbanisme se préoccupe plus du cadre de vie que de la protection de la crise du logement. Il en est de même pour l’étendue des travaux concernés.

Les démolitions concernées par le permis sont, au regard de l’article R. 421-7 du Code de l’urbanisme, « les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction ». Reste que, selon la jurisprudence, seules les destructions visibles de l’extérieur sont concernées par cette législation.

Ainsi la démolition d’un portail et d’un mur⁷²², d’une terrasse pavée sur dalle⁷²³, d’un escalier extérieur⁷²⁴ donnent lieu à délivrance d’un permis de démolir.

En revanche, une modification du cloisonnement intérieur et une fermeture de la cage d’escalier⁷²⁵, les travaux qui ne portent pas atteinte au gros œuvre du bâtiment⁷²⁶ ne sont pas concernés par cette législation.

Toutefois, cette obligation d’obtenir un permis de démolir a été déclarée applicable lorsque les travaux rendent inutilisable tout ou partie de la construction. C’est le cas du propriétaire qui dépèce son immeuble pour en chasser les occupants⁷²⁷ ou lorsque les travaux ont pour effet de mettre l’immeuble en péril⁷²⁸.

3267 La loi n^o 48-1360 du 1^er septembre 1948, relative aux rapports entre les bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, bien connue pour le maintien dans les lieux institué par son article 4, a prévu que le droit à ce maintien ne s’applique pas si le propriétaire détruit pour reconstruire un autre immeuble d’une surface habitable supérieure (art. 11) ou s’il effectue des travaux de surélévation ou d’addition de construction ayant pour objet d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l’immeuble (art. 12).

Dans ces hypothèses, « le propriétaire devra donner un préavis de six mois pour vider les lieux », mais la validité du congé est subordonnée à celle du permis de construire⁷²⁹.

Les habitations à loyer modéré connaissent une législation comparable, prévue à l’article L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, qui précise qu’en cas d’autorisation de démolir ou de convention Anru⁷³⁰, le locataire pour lequel un logement a été conçu pour son relogement ou qui a refusé trois offres de relogement « est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ».

3268 La nécessité d’une autorisation lorsqu’il y a changement de destination de l’immeuble est relativement récente puisqu’elle n’a été introduite dans le Code de l’urbanisme que par la loi n^o 76-1285 du 31 décembre 1976. Aujourd’hui c’est l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme⁷³¹ qui détermine les destinations à prendre en compte au regard des autorisations d’urbanisme.

Avant d’indiquer les autorisations prévues par le code (§ II), nous nous attacherons à définir ce qu’il faut entendre par changement de destination (§ I).

3269 – Le changement de destination ne doit pas être confondu avec le changement d’usage de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. – Le changement de destination n’est pas lié à des considérations sociales, mais uniquement à des considérations propres aux règles d’urbanisme notamment pour ce qui relève de la desserte des immeubles, des places de stationnement et éventuellement du coefficient d’occupation des sols.

Le changement de destination ne vise pas directement à protéger le logement, comme le prévoit l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, mais à vérifier que le logement est bien intégré dans son environnement. Ainsi il permet notamment à la personne publique de vérifier que le nombre de places de stationnement est compatible avec le nouvel usage qui sera donné au bâtiment. Il ne vise pas une surélévation qui entraîne la création de logements supplémentaires⁷³².

En cas d’abandon de la destination primitive, la jurisprudence apprécie les changements en fonction de la dernière utilisation effective des locaux. Le changement affectant seulement une partie de l’immeuble entre dans le cadre de cette législation.

3270 Les articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme définissent les destinations et les sous-destinations suivantes :

3271 – Changement de destination. – Le changement de destination d’un bâtiment existant pour l’une des cinq destinations précitées peut être soumis à une simple déclaration préalable ou à un permis de construire. Si le projet relève de plusieurs régimes différents, c’est la formalité la plus contraignante qui doit être respectée : en ce cas, une demande de permis de construire dispense de toute autorisation préalable⁷³⁴.

3272 – Changement de sous-destination. – Un changement de sous-destination à l’intérieur de l’une des cinq destinations requiert :

3273 Tableau récapitulatif des autorisations administratives requises en cas de changement de destination ou de sous-destination.

3274 Le Code de la construction et de l’habitation organise une protection des logements existants en réglementant le changement d’usage des locaux d’habitation (CCH, art. L. 631-7). Celui-ci ayant déjà fait l’objet de commentaires dans des congrès précédents⁷³⁵, il en sera uniquement rappelé les grandes lignes sous forme de tableau (V. infra, n^o a3275). Actuellement, cette législation de protection connaît un usage de plus en plus important grâce à la faculté d’extension prévue à l’article L. 631-9 du même code (étudiée ci-après à la section IV).

3275 Issu à l’origine d’une ordonnance du 11 octobre 1945, le texte actuel provient de l’ordonnance n^o 2005-655 du 8 juin 2005, modifiée par la loi du 23 novembre 2018⁷³⁶ qui étend sa protection au bail mobilité nouvellement créé.

Dans les territoires concernés, le changement d’usage d’un local d’habitation est soumis à autorisation. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage⁷³⁷.

Le tableau suivant synthétise cette législation :

3276 – Extension du domaine d’application géographique. – L’extension du domaine d’application géographique du changement d’usage était initialement prévue à l’initiative du préfet, mais depuis la loi de modernisation de l’économie, dite « loi LME »⁷⁴¹, elle est de l’initiative du maire qui demande au préfet de prendre un arrêté d’extension conformément aux dispositions de l’article L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation. Le texte prévoit également que cette extension peut faire l’objet d’une demande « pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du Code général des impôts, par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal ».

Comme l’avaient remarqué les rédacteurs du 112^e Congrès des notaires de France⁷⁴², la nuance est importante et s’explique par le fait que depuis la loi LME du 4 août 2008, le contrôle des changements d’usage a été transféré aux communes. Ainsi, si l’État garde encore la maîtrise de l’extension, il en a perdu l’initiative.

Nombre de délibérations locales⁷⁴³ ont été prises pour permettre aux élus locaux de connaître l’évolution des logements sur leurs communes. Ces délibérations sont également prises en vue de connaître et de tenter d’organiser la location de courte durée, ainsi qu’il sera étudié plus en détail ultérieurement.