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CGV – CGU

Partie I – Protéger son habitation
Titre 2 – Protéger le logement du locataire
Sous-titre 3 – La protection du locataire en difficulté
Chapitre II – Les limites et les freins à l’expulsion du locataire
Section I – L’inviolabilité du domicile

3230 À titre liminaire, il convient de rappeler que le domicile est inviolable618 et qu’un occupant ne peut être expulsé qu’en mettant en œuvre les lois et règlements applicables619.

Par domicile, il convient de retenir une notion plus extensive que celle du Code civil620 qui dispose qu’il s’agit du lieu du principal établissement, mais de celle d’un lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, invoque le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux621. Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende622.

Section II – Les hypothèses pouvant conduire à l’expulsion

3231 L’expulsion est une conséquence :

de l’entrée dans les lieux ab initio sans titre d’occupation ;

de l’extinction d’un titre, comme par exemple la cessation des fonctions justifiant l’occupation d’un logement de fonction ;

de la survenance d’un événement tel qu’un arrêté préfectoral autorisant la démolition de l’immeuble avec interdiction immédiate d’y habiter623 ;

de l’obligation de restitution des lieux loués624, elle-même conséquence de la fin du bail, pouvant résulter :

– Congé du locataire ou du bailleur

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués625.

– Résiliation du bail pour non-respect par le locataire des obligations légales ou conventionnelles lui incombant, résultant de :

– la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail notamment en cas d’impayés626,

– la résiliation judiciaire du bail.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant627. Une demande en résiliation ou en nullité du bail n’est pas pour autant irrecevable, mais les locataires pourront se maintenir dans les lieux jusqu’à leur relogement.

– Abandon des lieux ou décès du locataire

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement628. Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24. S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus. Un décret précise les conditions d’application629.

Par ailleurs, le décret du 1er septembre 2011630 a mis en place une procédure applicable après l’ouverture d’une succession, permettant aux bailleurs de reprendre la libre disposition des locaux loués sans avoir à formuler une demande de résiliation du bail631.

– Perte de la chose louée

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement632.

Sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, l’article 1722 du Code civil trouve à s’appliquer dans les limites qu’il énonce (existence d’un cas fortuit, règles applicables selon qu’il y a perte partielle ou totale). Si la perte totale entraîne résiliation du bail, le preneur a cependant la faculté, en cas de perte partielle, d’opter entre la diminution du loyer et la résiliation633.

Section III – Le cas particulier résultant de la situation d’impayés
Sous-section I – Les locations régies par le droit commun du louage (Code civil)

3232 Le non-paiement du loyer ou son retard est une cause de résiliation du bail. La résiliation peut résulter de la mise en œuvre soit d’une clause de résiliation de plein droit, soit d’une résiliation judiciaire634. Nonobstant la stipulation dans le bail d’une clause résolutoire expresse, le bailleur peut préférer intenter une action en résolution.

Le juge peut accorder des délais de paiement635. Ces délais peuvent reporter ou échelonner la dette dans la limite de deux années, et par conséquent suspendre la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit.

Les créances locatives sont éteintes à la suite d’une procédure de rétablissement personnel636, si elles sont nées avant le jugement d’ouverture de la procédure et ont été déclarées637.

Sous-section II – Les baux de locaux nus ou meublés soumis à la loi de 1989

3233 La résiliation peut résulter de la mise en œuvre soit d’une clause de résiliation de plein droit, soit d’une résiliation judiciaire. La loi de 1989 prévoit des dispositions particulières pour les baux régis par les titres 1er (locaux à usage d’habitation ou mixte qui constituent la résidence principale du preneur,) et 1er bis (logements meublés résidence principale).

§ I – La résiliation de plein droit
A/La stipulation expresse

3234 À la différence de droit commun du bail, les clauses résolutoires de plein droit ne peuvent sanctionner tous les manquements. Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie est admis638 et régi par l’article 24 de la loi de 1989.

La clause de résiliation de plein droit doit être impérativement stipulée aux termes du bail, ne pouvant être implicite639. À défaut, le bailleur devra agir en résiliation judiciaire640.

B/Le commandement de payer

3235 Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité641 :

1o la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2o le montant mensuel du loyer et des charges ;

3o le décompte de la dette ;

4o l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5o la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6o la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

3236 Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

§ II – La résiliation judiciaire

3237 Nonobstant la stipulation dans le bail d’une clause résolutoire expresse, le bailleur peut préférer intenter une action en résolution. Cette action est soumise à l’appréciation du juge et soumise au droit commun642. Par conséquent, le bailleur n’est pas tenu de délivrer un commandement de payer préalablement à l’assignation, requise uniquement pour l’application d’une clause résolutoire643.

En revanche, depuis la loi SRU, l’assignation en résiliation judiciaire doit être également notifiée au préfet, comme pour l’action tendant à la constatation de la résiliation de plein droit644.

§ III – La saisie préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
A/Le rôle des CCAPEX

3238 Dans certains cas, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)645 doit être saisie avant d’assigner aux fins de constat de résiliation du bail.

Les CCAPEX ont été créées par la loi du 25 mars 2009646. La loi Alur et le décret du 30 octobre 2015647 en ont renforcé les pouvoirs. Les CCAPEX sont compétentes pour l’ensemble des procédures d’expulsion, qu’elles résultent d’un impayé ou de troubles de voisinage ou de la reprise du logement par le bailleur à la fin du bail pour vente ou occupation personnelle.

B/Les bailleurs, personnes morales autres que sociétés familiales

3239 Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

3240 Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement648.

C/Les bailleurs, personnes physiques et sociétés familiales

3241 Le préfet fixe, par arrêté649, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la CCAPEX. Ce signalement est effectué lorsque :

soit le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée fixée en mois par arrêté préfectoral, comprise entre trois et six mois ;

soit la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à un multiple, fixé par arrêté préfectoral, compris entre trois et six fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

Sous-section III – Les allocations logement

3242 Le bailleur doit informer la caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) de son département dans les deux mois de sa constitution de toute situation d’impayé.

Notion d’impayé. Dans le secteur locatif, lorsque l’aide personnelle au logement est versée au bénéficiaire, l’impayé de dépense de logement, comprenant le loyer et, le cas échéant, les charges locatives, est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Lorsque l’aide personnelle au logement est versée entre les mains du bailleur, l’impayé est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges. Le montant mensuel brut du loyer correspond au loyer figurant dans le bail. Le montant mensuel net du loyer correspond à ce même loyer, déduction faite du montant de l’aide personnelle au logement650.

Procédure. La CAF ou la MSA demande :

au bailleur qu’il mette en place un plan d’apurement de la dette ;

ou au fonds de solidarité pour le logement (FSL) qu’il mette en place un dispositif d’apurement de la dette.

Si l’impayé est inférieur ou égal à 100 €, c’est la CAF ou la MSA qui propose un plan d’apurement (et non le bailleur) avec l’accord du locataire et du bailleur. La durée du plan d’apurement est fixée librement par la CAF ou la MSA sans pouvoir dépasser trois ans.

Si l’allocation est versée au locataire, la CAF ou la MSA doit proposer au bailleur d’obtenir le versement en tiers payant (à la place du locataire). À défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, il est réputé avoir refusé.

Section IV – Les conditions

3243 Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux651.

Les époux étant colocataires, la procédure tendant à obtenir l’expulsion d’un locataire d’un logement conjugal doit être engagée contre les deux époux652. Toutefois, aux termes de l’article 9-1 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, « les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont, de plein droit, opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ». Par conséquent, un locataire à l’obligation d’informer le bailleur de son mariage, en cours de bail, pour le rendre opposable aux deux époux.

Sous-section I – Le titre exécutoire

3244 La procédure d’expulsion requiert un titre exécutoire, lequel peut être une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire.

§ I – Un titre
A/Une décision de justice

3245 Le juge compétent est le juge d’instance653. Une décision de justice constatant ou ordonnant la résiliation du bail est insuffisante pour mettre en œuvre une procédure d’expulsion. Seule une décision de justice ordonnant ou autorisant l’expulsion de l’occupant pourra permettre d’engager la procédure, ce qui impose de demander expressément dans l’assignation le prononcé de l’expulsion de l’occupant.

Depuis l’ordonnance no 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière654, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi655.

B/Un procès-verbal de conciliation exécutoire

3246 Cette possibilité résultait initialement d’une réponse ministérielle656 et a été légalisée657. Le bail par acte authentique ne permet pas l’expulsion, même s’il constitue un titre exécutoire658. Par ailleurs, l’expulsion ne peut pas davantage être poursuivie en vertu d’une transaction rendue exécutoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance, ce titre ne constituant aucun des deux titres exécutoires limitativement énumérés659.

§ II – Exécutoire

3247 Le titre doit revêtit un caractère exécutoire.

A/La décision de justice

3248 Il ressort de l’article 504 du Code de procédure civile que la preuve du caractère exécutoire ressort du jugement lorsque celui-ci n’est susceptible d’aucun recours suspensif ou qu’il bénéficie de l’exécution provisoire. Dans les autres cas, cette preuve résulte :

soit de l’acquiescement de la partie condamnée ;

soit de la notification de la décision et d’un certificat permettant d’établir, par rapprochement avec cette notification, l’absence, dans le délai, d’une opposition, d’un appel, ou d’un pourvoi en cassation lorsque le pourvoi est suspensif.

Toute partie peut se faire délivrer par le greffier de la juridiction devant laquelle le recours pouvait être formé un certificat attestant l’absence d’opposition, d’appel ou de pourvoi en cassation ou indiquant la date du recours s’il en a été formé un660.

3249 – Exécution provisoire. – L’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée, si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.

Sont notamment exécutoires de droit à titre provisoire les ordonnances de référé, les décisions qui prescrivent des mesures provisoires pour le cours de l’instance, celles qui ordonnent des mesures conservatoires ainsi que les ordonnances du juge de la mise en état qui accordent une provision au créancier661.

Lorsque l’exécution provisoire a été ordonnée, elle ne peut être arrêtée, en cas d’appel, que par le premier président et dans les cas suivants662 :

1o si elle est interdite par la loi ;

2o si elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ; dans ce dernier cas, le premier président peut aussi prendre les mesures prévues aux articles 517 à 522 du Code de procédure civile.

Le même pouvoir appartient, en cas d’opposition, au juge qui a rendu la décision.

Lorsque l’exécution provisoire est de droit, le premier président peut prendre les mesures prévues au deuxième alinéa de l’article 521 et à l’article 522 du Code de procédure civile.

Le premier président peut arrêter l’exécution provisoire de droit en cas de violation manifeste du principe du contradictoire ou de l’article 12 du même code et lorsque l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Les conséquences manifestement excessives sont appréciées souverainement par les premiers présidents663.

B/Le procès-verbal de conciliation

3250 Le procès-verbal de conciliation doit être signé par les parties et le juge, une transaction rendue exécutoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance étant insuffisante664.

Sous-section II – La signification du commandement de quitter les lieux

3251 Un commandement de quitter les lieux doit être notifié au locataire665. S’agissant d’un acte d’administration666, l’expulsion peut être poursuivie par l’un quelconque des indivisaires667. Conformément aux dispositions de l’article 1751 du Code civil, une procédure d’expulsion doit être diligentée contre les deux époux et partenaires pacsés668 et par suite la décision signifiée aux deux669.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité670 :

1o l’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ;

2o la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion ;

3o l’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;

4o l’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef671.

Ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux ne peut être signifié à domicile élu672, mais doit l’être au domicile réel. Si l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité vise des personnes non dénommées, l’acte est remis au parquet à toutes fins673.

3252 Lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, le commandement d’avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l’article R. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6. Par dérogation au précédent alinéa, les articles L. 412-3 à L. 412-6 ne sont pas reproduits pour l’application de l’article L. 412-7. Les articles L. 412-1 à L. 412-6 ne sont pas reproduits pour l’application de l’article L. 412-8674.

L’expulsion portant sur un lieu habité675 par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivent le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du Code des procédures civiles d’exécution676.

Ce délai de deux mois :

est applicable si le locataire est une société civile immobilière677 ;

n’est pas applicable :

aux résidences secondaires ou saisonnières678,

en cas d’expulsion du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin violent ordonnée par le juge aux affaires familiales sur le fondement de l’article 515-9 du Code civil679,

lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait680 ;

peut être supprimé ou réduit par le juge, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation681 n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire682 ;

peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques683 ;

être supprimé par le juge au moyen d’une décision spéciale et motivée.

3253 Par ailleurs, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel684, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable685 :

lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi de 1948686 ;

lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ;

à l’occupant entré par voie de fait687 ;

à un locataire logé dans un local accessoire au commerce loué688. En revanche, cela a été admis pour les occupants d’un logement à titre d’accessoire de leur emploi ou de leur fonction689 ou dépendant d’une exploitation rurale690.

Ce délai ne peut être accordé :

lorsque le relogement des occupants est assuré dans des conditions normales691 ;

aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition692.

Sous-section III – L’information du préfet

3254 Le préfet doit être impérativement informé dans les conditions ci-après énoncées. Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le préfet afin que celui-ci informe :

la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)693 ;

et le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable.

À défaut de saisine du préfet par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.

L’information du préfet a été renforcée par la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, le juge qui ordonne l’expulsion ou qui, avant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux mentionné à l’article L. 411-1, statue sur une demande de délais présentée sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution peut, même d’office, décider que l’ordonnance ou le jugement sera transmis, par les soins du greffe, au préfet, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par ladite loi de 1990694.

Pour l’application de l’article L. 412-5 du même code, l’huissier de justice envoie au préfet du lieu de situation de l’immeuble, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, copie du commandement d’avoir à libérer les locaux.

Dans toute la mesure du possible, il communique tous renseignements relatifs à l’occupant dont l’expulsion est poursuivie ainsi qu’aux personnes vivant habituellement avec lui.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au préfet au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990.

Sous-section IV – Cas particulier : conclusion d’un protocole d’accord entre le bailleur et l’occupant en vue du rétablissement du bail

3255 Comme indiqué précédemment, un volet du dispositif de prévention des expulsions est la conclusion entre le bailleur et l’occupant d’un protocole en vue du rétablissement du bail.

Les bénéficiaires de ce dispositif sont695 :

les locataires et sous-locataires du parc HLM conventionné ou non ;

les locataires du parc des sociétés d’économie mixte conventionné.

Lorsque le bail de l’occupant est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d’un protocole d’accord conclu entre le bailleur et l’intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d’occupation, et donne droit à l’aide personnalisée au logement (pour les logements conventionnés) ou à l’allocation logement (pour les logements non conventionnés).

Ce dispositif issu de la loi du 18 janvier 2005 n’est pas applicable lorsque le bail est résilié pour d’autres motifs696.

La durée du protocole est de deux ans au plus. En cas de nouvelle négociation du plan d’apurement, elle peut être, par avenant, prolongée de trois années au plus.

Sous réserve du respect des engagements de l’occupant, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d’expulsion et conclut un bail dans un délai prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois. L’organisme retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire de résiliation du bail si le locataire ne respecte pas les conditions du protocole.

L’occupant s’engage à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire et à respecter un plan d’apurement de sa dette locative approuvé par le représentant de l’organisme payeur et joint au protocole.

Section V – La trêve hivernale

3256 Aucune expulsion locative d’un local à usage d’habitation697 ne peut avoir lieu durant la période dite « de trêve hivernale », allant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante698.

Toutefois, la trêve hivernale ne s’applique pas dans les cas suivants :

le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril699 ;

l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants) ;

locaux occupés par des étudiants ayant cessé de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition700 ;

une résidence principale (domicile) est occupée par des personnes entrées illégalement, sauf décision contraire du juge701 ;

une résidence secondaire ou un garage (ou tout autre lieu) est occupé par des personnes entrées illégalement. Dans ce cas, la décision d’expulsion prononcée par le juge peut explicitement priver les squatteurs du bénéfice de la trêve hivernale.

Durant la trêve hivernale, un propriétaire a le droit d’engager une procédure d’expulsion en saisissant le juge du tribunal d’instance en référé. Si l’expulsion est ordonnée par le juge, elle sera alors effective dès la fin de la trêve.

Section VI – La procédure d’expulsion

3257 La procédure d’expulsion est réglementée par :

la loi702 du 9 juillet 1991 ;

le décret du 31 juillet 1992703 ;

la loi du 6 juillet 1998, laquelle a apporté quelques modifications704 ;

la circulaire du 9 février 1999705 qui précise les modalités d’application.

Nous ne consacrerons pas de développements à la procédure, ne s’agissant pas de pratiques courantes pour le notariat.

Section VII – La prévention des expulsions

3258 La loi d’orientation no 98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions visait à garantir sur l’ensemble du territoire l’accès effectif de tous aux droits fondamentaux, notamment dans les domaines du logement706.

Elle a introduit, outre la taxe annuelle sur les logements vacants et des mesures de réquisition de ces logements707, un dispositif de prévention des expulsions en cas d’impayés de loyer, visant à substituer à une logique d’ordre public une logique de traitement social et préventif de l’expulsion.

Le dispositif de prévention a prévu708 :

une phase précontentieuse avant la saisine du juge dans le parc social709 ;

une démarche de prévention sous la responsabilité du préfet durant la phase contentieuse710.

Ce dispositif a ensuite été complété par :

la circulaire « Borloo » du 13 mai 2004711 suspendant les expulsions pour impayés de loyers des locataires de bonne foi dans le logement social et instaurant un protocole tripartite entre le bailleur, le locataire et l’État ;

la loi du 18 janvier 2005712 venue réglementer les protocoles d’accord conclus entre l’organisme et l’intéressé en vue du rétablissement du bail ;

la circulaire du 11 mai 2005713 ;

la circulaire du 22 mars 2017714.

3259 La loi Alur a imposé à chaque département de se doter d’une charte pour la prévention de l’expulsion, dont les modalités opérationnelles de mise en œuvre ont été précisées par le décret du 31 mars 2016715.

Section VIII – Le cas particulier de la libération des lieux sans préalable judiciaire

3260 La violation de domicile716 permet la mise en œuvre d’une expulsion avec le concours de la force publique, sans préalable judiciaire. Les conditions requises sont exposées succinctement717 :

une introduction dans les lieux illicite ab initio ;

à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ;

une occupation affectant des ouvrages bâtis affectés à l’usage de domicile personnel ou professionnel ;

dénonciation de l’occupation dans un délai très bref suivant son constat718.


618) Const. an II, art. 359 ; Const. 12 frimaire an VIII, art. 76.
619) Constitue une voie de fait le fait pour le bailleur de changer les serrures de l’appartement pour interdire l’accès au logement (CA Lyon, 10e ch., 16 janv. 2008 : JurisData no 2008-358685).
620) Art. 102.
621) Cass. crim., 4 janv. 1977 : Bull. crim. 1977, no 6.
622) C. pén., art. 226-4-2.
623) Cass. 3e civ., 27 janv. 1982 : JurisData no 1982-700156. Nous renvoyons aux développements consacrés à l’habitat indigne.
624) Autres conséquences : astreintes judiciaires (V. L. 21 juill. 1949 non modifiée par la loi no 91-650 du 9 juill. 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution) et indemnité d’occupation (compensatoire et indemnitaire). Astreintes judiciaires et indemnité d’occupation sont cumulables (V. Cass. 2e civ., 6 déc. 1989 : D. 1990, somm. p. 312, obs. Bihr).
625) L. 1989, art. 15, I in fine.
626) V. supra, no a3222.
627) C. civ., art. 1719 mod. par loi Boutin no 2009-323, 25 mars 2009, art. 58.
628) L. 1989, art. 14-1.
629) D. no 2011-945, 10 août 2011, relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon.
630) D. no 2011-1043, 1er sept. 2011, relatif aux mesures conservatoires prises après l’ouverture d’une succession et à la procédure en la forme des référés : JO 2 sept. 2011.
631) Procédure codifiée aux articles 1304 et suivants du Code de procédure civile. V. JCl. Notarial Formulaire, Vo Bail d’habitation et à usage mixte, Fasc. 100.
632) C. civ., art. 1722.
633) Rép. min. no 034036 : JOAN Q 29 avr. 1991, p. 1730. Dans le même sens : V. J.-L. Aubert et Ph. Bihr, La location d’habitation, Paris, Sirey, coll. « Immobilier, droit et gestion », 2e éd. 1994, no 176. – C. Beddeleem, Guide des baux d’habitation et mixtes : Ann. loyers avr.-mai-juin 2000, no 2130.
634) C. civ., art. 1227 (ancien art. 1184).
635) C. civ., art. 1343-5 (ancien art. 1244-1).
636) C. consom., art. L. 741-3.
637) Cass. 2e civ., 6 juin 2013, no 12-19.155 : JurisData no 2013-011345 ; Loyers et copr. 2013, comm. 263.
638) Sont admis également : (i) le défaut de souscription d’une assurance locative (art. 7, g) et (ii) le non-respect de l’obligation de jouissance paisible des lieux, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
639) CA Metz, 14e ch., 14 mai 1998, no A11549/98 : JurisData no 1998-049581.
640) C. civ., art. 1227 (ancien art. 1184).
641) L. 1989, art. 24, I.
642) V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 276.
643) Cass. 3e civ., 9 oct. 1996, no 92-17.331 : JurisData no 1996-003828 ; Loyers et copr. 1996, comm. 467.
644) Également pour les résiliations demandées par voie reconventionnelle ou additionnelle depuis la loi no 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale (JO 19 janv. 2005) et la loi no 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l’exécution des décisions de justice, aux conditions d’exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires (JO 23 déc. 2010).
645) Prévue à l’article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990. Le formulaire est disponible sur : www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/20150407152422417_Œcle28b14c.pdf.
646) L. no 2009-323, 25 mars 2009, de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions. V. Circ. 31 déc. 2009, relative à la prévention des expulsions locatives.
647) D. no 2015-1384, 30 oct. 2015, relatif à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives : JO no 0253, 31 oct. 2015.
648) En vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation.
649) Le décret no 2015-1384 du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (JO no 0253, 31 oct. 2015) fixe les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette. Art. 14 : les seuils peuvent varier au sein d’un même département.
650) CCH, art. R. 824-1. Dans le secteur de l’accession à la propriété, V. CCH, art. R. 824-2.
651) CPC ex., art. L. 411-1.
652) Un titre exécutoire obtenu à l’encontre d’un seul époux est inopposable à l’époux non visé (CA Paris, 6e ch., 23 oct. 1991 : JurisData no 1991-023489). Il ne peut pas non plus être considéré comme occupant du chef de son conjoint (Cass. 3e civ., 20 janv. 1988, no 85-17.248 : JurisData no 1988-000180). Tous les actes devront donc être délivrés au locataire et à son conjoint (CA Bordeaux, 1re ch., 3 août 1999, no 97/03600 : JurisData no 1999-043287).
653) COJ, art. R. 221-38. Idem pour prononcer l’expulsion des squatters, des occupants sans droit ni titre ayant pénétré dans un local par voie de fait (depuis L. no 2005-47, 26 janv. 2005 : JO 27 janv. 2005).
654) C. civ., art. 2210, abrogé et remplacé à compter du 1er juin 2012 par CPC ex., art. L. 322-13.
655) Antérieurement, le jugement d’adjudication, suite à une saisie immobilière, ne constituait pas un titre exécutoire permettant de demander l’expulsion de l’occupant de l’immeuble (Cass. 2e civ., 7 mars 2002 : D. 2003, p. 1404, note G. Taormina. – Cass. 2e civ., 10 juill. 2003, no 00-19.579 : JurisData no 2003-013323 ; JCP G 2004, II, 10001, note G. du Rusquec ; Bull. civ. 2003, II, no 247).
656) Rép. min. no 12287 : JOAN Q 23 févr. 1987, p. 1022.
657) Ch. Gallet, Les nouvelles dispositions relatives à l’expulsion depuis la réforme des procédures civiles d’exécution : Rev. loyers 1993, p. 72 et s.
658) TGI Paris, 30 juin 1997 : Rev. huissiers 1997, p. 1002.
659) Cass., avis, 20 oct. 2000, no 02-00.013 : JurisData no 2000-006724 ; Bull. civ. 2000, avis, no 9 ; JCP G 2001, I, 311, no 6, obs. Cadiet et II, 10479, note Desdevises ; Procédures 2001, no 34, obs. Croze ; RTD civ. 2001, 213, obs. Perrot et 384, obs. Gautier et Dr. et proc. 2001, no 2, 122, obs. Bourdillat.
660) CPC, art. 505.
661) CPC, art. 514.
662) CPC, art. 524.
663) Cass. 2e civ., 19 févr. 2015, no 14-12.691. Exemples jurisprudentiels : CA Reims, 28 sept. 2011, no 11/43-16 : JurisData no 2011-027897. – CA Bastia, 26 juill. 2011, no 11/00095 : JurisData no 2011-021035. – CA Angers, 29 juill. 2005 : JurisData no 2005-282750. – CA Versailles, 7 févr. 1997 : JurisData no 1997-600429 ; Rev. loyers 1997, p. 488, obs. V. Canu. – CA Aix-en-Provence, 30 déc. 2002 : JurisData no 2002-206923 ; Loyers et copr. 2003, comm. 147. – CA Paris, pôle 1, ch. 5, 29 avr. 2016, no 16/07198 : JurisData no 2016-008216.
664) Cass., avis, 20 oct. 2000.
665) À peine de nullité. CA Douai, 8e ch., 26 janv. 1995 : JurisData no 1995-044122.
666) CPC ex., art. L. 111-9.
667) CA Paris, 8e ch., 21 mai 2015, no 14/21302 : JurisData no 2015-014072 ; Loyers et copr. 2015, comm. 186.
668) Le bénéfice de la cotitularité légale requiert qu’ils en aient fait la demande au bailleur.
669) Cass. 3e civ., 23 janv. 1985 : JurisData no 1985-700556 ; Bull. civ. 1985, III, no 16 ; Rev. loyers 1985, p. 269 ; Gaz. Pal. 1985, 2, pan. jurispr. p. 227. – Cass. 3e civ., 26 févr. 1986 : Rev. loyers 1986, p. 212 ; Bull. loyers juin 1986, no 222, note B. Vial-Pedroletti.
670) CPC ex., art. R. 411-1.
671) Cass. 2e civ., 23 juin 2016, no 15-21.408 : JurisData no 2016-012232 ; Procédures 2016, comm. 255 : le commandement d’avoir à libérer les lieux, qui doit être signifié, en application de l’art. R. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la personne dont l’expulsion a été ordonnée, n’a pas à l’être à l’occupant de son chef.
672) CPC ex., art. R. 411-2.
673) CPC ex., art. R. 411-3.
674) CPC ex., art. R. 412-1.
675) Avant la loi no 2017-86 du 27 janv. 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, le texte visait le « local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ». Cette modification visait à permettre d’uniformiser les règles quel que soit le type d’habitat, bâti ou précaire.
676) CPC ex., art. L. 412-1.
677) CA Rouen, 2e ch., 24 févr. 2005 : JurisData no 2005-266431 ; Loyers et copr. 2005, comm. 125.
678) Cass. 3e civ., 23 mai 1998 : Rev. loyers 1998, p. 564.
679) CPC ex., art. L. 412-8.
680) CPC ex., art. L. 412-1, al. 3 (depuis loi Elan).
681) En cas de non-respect de son obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et mise en demeure de se conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de refus du locataire ou, en l’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.
682) CPC ex., art. L. 412-1, al. 1er in fine.
683) CPC ex., art. L. 412-2.
684) Ou mixtes à usage mixte professionnel et d’habitation. En revanche, cela est exclu pour les locaux à usage administratif (CA Paris, 1re ch., 5 avr. 1962 : D. 1962, somm. p. 106) ou commerciaux (CA Paris, 15 déc. 1956 : D. 1957, somm. p. 45).
685) CPC ex., art. L. 412-3.
686) L. no 48-1360, 1er sept. 1948, portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. Les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil demeurent applicables.
687) CA Paris, réf., 9 nov. 1955 : JCP G 1955, II, 8961. – CA Paris, 6 févr. 1957 : D. 1957, somm. p. 94. – CA Versailles, 1re ch., sect. 2, 13 nov. 1987 : Rev. loyers 1988, p. 166.
688) Cass. 3e civ., 24 nov. 1976 : Rev. loyers 1977, p. 101.
689) CA Orléans, ch. civ., 18 févr. 1983 : JurisData no 1983-042134.
690) Cass. 3e civ., 15 mars 1979 : Rev. loyers 1979, p. 364, note J.V.
691) CPC ex., art. L. 412-3 a contrario.
692) CPC ex., art. L. 412-7.
693) V. supra, no a3238.
694) CPC ex., art. R. 412-2.
695) CCH, art. L. 353-15-2, L. 442-6-5 et L. 442-8-2.
696) Par ex. : pour violation de l’obligation de jouissance des lieux en bon père de famille (CA Rouen, ch. soc., sect. B, 23 oct. 2007 : JurisData no 2007-347481 ; Loyers et copr. 2008, comm. 25).
697) Y compris pour les locaux loués en complément d’un bail commercial (CAA Paris, 22 avr. 2003, no 01PA02307).
698) CPC ex., art. L. 412-6.
699) CA Paris, 14e ch., 24 nov. 1995 : JurisData no 1995-024534.
700) CPC ex., art. L. 412-7. – CE, 8e-3e ch. réunies, 22 sept. 2017, no 407031.
701) Depuis la loi Elan.
702) L. no 91-650, 9 juill. 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution, art. 61 à 66-1, Section 8, « Les mesures d’expulsion » : JCP N 1991, III, 64891.
703) D. no 92-755, 31 juill. 1992, art. 194 à 209 : JCP N 1992, III, 65652.
704) L. no 98-657, 6 juill. 1998, relative à la lutte contre l’exclusion.
705) Relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés : JCP N 1999, p. 531.
706) L. no 98-657, 29 juill. 1998, art. 1er. V. N. Monachon-Duchêne, Prévenir l’expulsion locative pour lutter contre l’exclusion : JCP G 1998, I, 174.
707) L. no 98-657, 29 juill. 1998, art. 51 et 52.
708) V. Circ. 9 févr. 1999, relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés : JO 17 févr. 1999 ; JCP G 1999, III, 20045.
709) L. no 98-657, 29 juill. 1998, art. 115.
710) L. no 98-657, 29 juill. 1998, art. 114.
711) G. Gérard, À propos de la circulaire « Borloo » du 13 mai 2004 relative à la prévention des expulsions locatives : AJDI 2004, p. 695.
712) L. no 2005-32 de programmation pour la cohésion sociale, 18 janv. 2005 : JO 19 janv. 2005, art. 98.
713) Circ. UHC/IUH 1, no 2005-32, 11 mai 2005, relative à la prévention des expulsions locatives (texte non paru au JO). V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 296, Bail d’habitation. – Locations régies par le droit commun du louage (Code civil). – Fin du bail. – Expulsion, ann. 2.
714) Circ. LHAL1709078C, 22 mars 2017, relative à la mise en œuvre du plan national pour la prévention des expulsions locatives (non publié). V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 296, ann. 3. http://circulaires.legifrance.gouv.fr/pdf/2017/03/cir_Œ41956.pdf.
715) D. no 2016-393, 31 mars 2016, relatif à la charte pour la prévention de l’expulsion.
716) C. pén., art. 226-4.
717) Titre échu, résilié ou résolu et occupation illicite ab initio : l’occupation sans droit ni titre, comment y mettre fin ? : Actes prat. ing. immobilière avr. 2019, no 2, dossier 13. – Rép. min. no 03261 : JO Sénat Q 19 juill. 2018, p. 3635.
718) Quarante-huit heures.
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