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CGV – CGU

Partie I – Protéger son habitation
Titre 2 – Protéger le logement du locataire
Sous-titre 3 – La protection du locataire en difficulté
Chapitre I – La protection du locataire surendetté

3220 La procédure de surendettement a été abordée en première partie. Dans le présent chapitre, nous exposerons uniquement les spécificités liées aux rapports locatifs.

3221 La loi Elan a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, créé un nouvel article L. 714-1 du Code de la consommation et complété les articles L. 722-5 et L. 722-16 du même code, afin de mieux articuler les décisions judiciaires portant sur les impayés et l’expulsion avec les procédures de traitement de la situation de surendettement pour les locataires de bonne foi ayant repris le paiement de leur loyer et le remboursement de leur dette597.

Section I – Les impayés, la résiliation et les délais de paiement

3222 En cas d’impayés de loyers, le bailleur peut former une demande destinée à faire constater le jeu de la clause de résiliation de plein droit contenue au bail. En pareil cas, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative598. Le respect de l’échéancier permet au locataire d’échapper à la résiliation du bail.

Par dérogation, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, des délais peuvent également lui être accordés. Ce régime dérogatoire engendrait des incohérences599 entre (i) les délais accordés au locataire dans le cadre de la procédure en constat de résiliation du bail et, (ii) à l’occasion du traitement de sa situation de surendettement. Par ailleurs, le locataire ne pouvait respecter l’échéancier décidé par le juge en vertu de l’article 24 de la loi de 1989 alors que l’article L. 722-5 du Code de la consommation interdit le paiement des créances, autres qu’alimentaires, antérieures à la décision de recevabilité600.

3223 – Adaptation de la loi de 1989. – Depuis la loi Elan, l’article 24 de la loi de 1989 prévoit que le juge doit inviter les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement. Par ailleurs, (i) lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et (ii) qu’au jour de l’audience où il statue sur l’octroi de délais, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit accorder des délais en tenant compte des décisions prises dans le cadre de la procédure de surendettement.

Lorsqu’un plan conventionnel de redressement a été approuvé, ou que des mesures ont été imposées par la commission de surendettement601, ou bien par le juge du surendettement602, le juge des loyers doit accorder les délais et des modalités de paiement identiques.

Lorsque la commission de surendettement impose, sur le fondement de l’article L. 733-1, 4o du Code de la consommation, un délai de suspension d’exigibilité de la créance locative, le juge des loyers accorde ce délai, augmenté de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission afin qu’elle réexamine sa situation en application de l’article L. 733-2 du même code.

Dans d’autres cas, le juge des loyers doit fixer le délai en tenant compte de l’existence et de l’état d’avancement de la procédure de surendettement :

le juge des loyers accorde des délais de paiement jusqu’à l’issue de la procédure de surendettement lorsque la commission :

– a rendu une décision de recevabilité,

– ou est saisie d’une demande de réexamen de la situation du débiteur, à l’expiration de la période de suspension d’exigibilité des créances ;

le locataire bénéficie d’un délai jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel ou toute décision de clôture de la procédure de surendettement603, ou bien encore jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur une contestation formée en application de l’article L. 733-10 du Code de la consommation604.

3224 – Effets quant à la résiliation. – Pendant le cours des délais accordés par le juge605, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture606. Ce délai, et la suspension des effets de la clause de résiliation du bail qui en découle, ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges607.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ledit délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

3225 – Adaptations du Code de la consommation. – La loi Elan a également modifié le Code de la consommation. Le nouvel article L. 714-1 du Code de la consommation vise à envisager le cas où (i) le juge des loyers a accordé des délais de paiement sur le fondement de l’article 24, V de la loi du 6 juillet 1989 et (ii) que, au cours de ceux-ci, de nouveaux délais sont accordés par la commission de surendettement au débiteur, locataire dans le cadre de la procédure de surendettement. En pareil cas, si le bailleur est avisé de ces nouveaux délais imposés par la commission de surendettement, ces derniers se substituent à ceux précédemment accordés par le juge des loyers. En revanche, point de substitution, en cas de contestation des délais de paiement imposés par la commission. Dans ce cas, les délais accordés par le juge du surendettement se substituent à ceux accordés par le juge des loyers.

L’interdiction de paiement des créances antérieures à la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement d’un débiteur ne concerne plus les créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur608.

Section II – Le recouvrement des créances locatives

3226 – Ordre de règlement des créances. – Les créances des bailleurs sont réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit et des sociétés de financement et aux crédits609.

3227 L’article L. 722-5 du Code de la consommation prévoit que la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10o et 11o de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. Le débiteur peut toutefois saisir le juge du tribunal d’instance afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa.

Toutefois, cette interdiction ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.

Section III – Le surendettement et l’expulsion locative

3228 – Suspension des mesures d’expulsion. – À compter de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, la commission de surendettement peut saisir le juge d’instance aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur610.

En cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur. La commission est informée de cette saisine611.

Si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement, à l’exception de celles fondées sur un jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l’article 2198 du Code civil612.

Cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

3229 L’article 118 de la loi Elan prévoit l’information des bailleurs-créanciers des conséquences de l’absence de contestation des décisions de la commission du surendettement ou du juge du surendettement sur une décision antérieurement rendue par le juge du bail, constatant l’acquisition de la clause résolutoire et accordant au locataire défaillant des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.

Le décret no 2019-455 du 16 mai 2019613 prévoit les conditions dans lesquelles cette information est réalisée et les éléments qui doivent être portés à la connaissance des bailleurs-créanciers614. La loi prévoit pour ce locataire une période probatoire de deux ans. Si les impayés recommencent, le propriétaire peut faire prononcer l’expulsion immédiatement.

L’exécution de la procédure d’expulsion est reprise en cas de :

défaut de paiement du loyer ou des charges ainsi qu’en cas de non-respect des mesures imposées par la commission615 ;

défaut de paiement du loyer ou des charges ainsi que, lorsque le juge statue en application du premier alinéa de l’article L. 733-13, en cas de non-respect du jugement616 ;

en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges617.


597) S. Piédelièvre, Dispositifs particuliers en matière de baux d’habitation dans la loi Elan : JCP N 2018, no 49, 1353 ; Surendettement et résiliation de bail : RD bancaire et fin. janv. 2019, no 1, comm. 21.
598) L. 1989, art. 24, V, al. 1er.
599) Analyse pratique et critique des dispositions de la loi Elan : F. Petit, Des délais de paiement accordés au locataire surendetté : Act. proc. coll. déc. 2018, no 20, alerte 283. Pour une critique du dispositif : B. Vial-Pedroletti, Loi du 6 juill. 1989… 30 ans déjà ! : Loyers et copr. juill. 2019, nos 7-8, étude 4 : « Ces atteintes que l’on pourrait estimer disproportionnées par rapport au droit de propriété sont encore une fois légitimées par le droit au logement du locataire ».
600) V. Étude d’impact du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, p. 240 et s.
601) L. 6 juill. 1989, art. 24, VI, 1o.
602) L. 6 juill. 1989, art. 24, VI, 4o.
603) L. 6 juill. 1989, art. 24, VI, 1o, 2o et 4o.
604) L. 6 juill. 1989, art. 24, VI, 3o.
605) Droit commun ou procédure de surendettement.
606) L. 6 juill. 1989, art. 24, VIII. – C. consom., art. L. 714-1, II, al. 1er.
607) L. 6 juill. 1989, art. 24, VII et VIII. – C. consom., art. L. 714-1, I, al. 3, et II, al. 3.
608) C. consom., art. L. 722-5, al. 3.
609) C. consom., art. L. 711-6.
610) C. consom., art. L. 722-6.
611) C. consom., art. L. 722-7.
612) C. consom., art. L. 722-8.
613) D. no 2019-455, 16 mai 2019, relatif à l’information des bailleurs quant aux conséquences de l’absence de contestation des décisions de la commission du surendettement et du juge du surendettement sur la décision d’expulsion conditionnelle antérieurement rendue par le juge du bail.
614) Loi Elan : coordination des procédures de surendettement et d’expulsion locative : modalités d’information du bailleur-créancier : Loyers et copr. juill. 2019, nos 7-8, alerte 45.
615) C. consom., art. R. 733-6.
616) C. consom., art. R. 733-17-1.
617) C. consom., art. R. 741-1.
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