Partie I – Protéger son habitation
Titre 2 – Protéger le logement du locataire
Sous-titre 2 – Des traitements différenciés des différents baux d’habitation
Chapitre III – La protection du locataire par l’encadrement des loyers, quand la protection rime avec stabilité
3166 – Une liberté relative et à géométrie variable. – Le principe de liberté de fixation du loyer a évolué au cours des dernières décennies. La loi du 23 décembre 1986 avait rétabli le principe de la liberté totale de fixation du loyer initial ou de renouvellement, après que la loi Quilliot du 22 juin 1982 avait réinstauré un contrôle des loyers. La loi Alur en a repris les principes en instaurant un dispositif visant à encadrer les loyers des baux initiaux458 dans les zones dites « tendues », définies comme étant les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements459.
Le succès de ce dispositif n’a pas été au rendez-vous, ayant rencontré de nombreuses vicissitudes. Deux communes (Paris et Lille) y avaient eu recours, mais les arrêtés préfectoraux ont été annulés à la fin de l’année 2017 par les tribunaux administratifs460 faute d’avoir imposé l’encadrement des loyers sur toute l’agglomération, comme la loi l’imposait, mais uniquement sur une partie.
Le principe issu de la loi Elan du 23 novembre 2018 est celui de la liberté même dans les zones dites « tendues »461. La rédaction des articles 17462 et 17-2463 de la loi de 1989, a par conséquent été revue. Toutefois, ce principe de liberté est à tempérer. L’encadrement du loyer initial est possible, à titre expérimental et optionnel464.
Par ailleurs, depuis la loi du 6 juillet 1989465, les loyers dans le cadre d’une relocation466 ou d’un renouvellement de bail ne sont pas libres dans les zones tendues467. Tous les ans depuis lors, un nouveau décret est pris pour encadrer ces loyers. Le dernier, daté du 26 juillet 2019468, prolonge pour une période d’une année les dispositions du décret no 2017-1198 du 27 juillet 2017469 et prévoit des adaptations afin de prendre en compte la performance énergétique du logement470.
Par conséquent, nous distinguerons, dans trois sections, la fixation du loyer à l’occasion de :
la conclusion d’un premier contrat de location ou après inoccupation de plus de dix-huit mois ;
la relocation ;
le renouvellement du contrat.
Puis envisagerons dans deux dernières sections :
la révision du loyer en cours de bail ;
la majoration du loyer en cas de travaux d’amélioration.
Section I – La fixation du loyer lors de la conclusion d’un premier contrat de location ou après inoccupation de plus de dix-huit mois
3167 Le loyer du bail initial est en principe libre mais ce principe a connu ou connaît des exceptions, les deux dernières résultant d’un dispositif d’encadrement du loyer initial dans des zones dites « tendues » :
de la loi Alur : à titre optionnel ;
de la loi Elan : à titre expérimental, pendant une durée de cinq ans, et optionnel. À ce jour, seules les villes de Paris et Lille ont instauré un tel dispositif.
Sous-section I – Le principe : un loyer initial libre
3168 – Champ d’application. – La fixation du loyer des logements mis en location est libre471, et ce même dans les vingt-huit agglomérations considérées comme « tendues » par le décret no 2013-392 du 10 mai 2013472.
Ce principe s’applique aux baux soumis entièrement à la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, sont exclus :
les logements appartenant à des organismes HLM473 ;
les locations soumises à la loi du 1er septembre 1948 ;
les locations consenties à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales ;
les logements ayant bénéficié de primes et prêts spéciaux du Crédit foncier de France et de la Caisse centrale de coopération économique ;
les logements de résidences universitaires ;
les logements conventionnés474.
3169 – Notion de loyer initial. – Cette notion vise les logements :
Sous-section II – Le tempérament : un loyer initial encadré par arrêté préfectoral
3170 À titre expérimental, pendant une durée de cinq ans, des collectivités477 peuvent, dans les deux ans de la publication de la loi soit avant le 27 novembre 2021, décider de solliciter l’institution sur tout ou partie de leur territoire, d’un dispositif d’encadrement des loyers par arrêté préfectoral. La contrainte géographique issue de la loi Alur ayant entraîné l’annulation du dispositif à Paris et Lille a été supprimée478.
Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d’habitations à loyer modéré479 ou appartenant à ou gérés par des sociétés d’économie mixte agréées480, et faisant l’objet d’une convention481 sont exclus de cette expérimentation.
La réglementation de l’encadrement est identique à celle instituée par la loi Alur. Ce dispositif étant à titre expérimental, il n’a pas été intégré dans la loi de 1989, comme l’avait été celui institué par la loi Alur.
Nous envisagerons successivement les conditions et la procédure de mise en place d’un tel dispositif (§ I), sa mise en œuvre (§ II), puis les recours du locataire (§ III) et les sanctions administratives encourues (§ IV).
§ I – Les conditions et la procédure
A/Le logement situé en zone tendue
3171 – Zones tendues. – Sont concernées les communes qui figurent sur la liste annexée au décret no 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants, institué par l’article 232 du Code général des impôts.
Logements concernés. Ce dispositif peut être mis en œuvre pour les baux soumis à la loi de 1989, nus, meublés à usage de résidence principale du locataire ou mobilité.
Logements exclus. Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L. 481-1 du même code, et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-2 dudit code, sont exclus de cette expérimentation482.
B/Les critères requis
3172 Les critères requis pour qu’un décret soit adopté par le gouvernement sont les suivants483 :
un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
un niveau de loyer médian élevé ;
un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.
Le premier décret est daté du 12 avril 2019 et concerne la ville de Paris484. Le second est daté du 22 janvier 2020 et concerne la ville de Lille485.
C/La publication d’un arrêté préfectoral
3173 La localisation en zone tendue est insuffisante. Le préfet doit ensuite, chaque année, fixer pour le territoire de la collectivité demandeuse sur laquelle s’applique le dispositif, par arrêté :
un loyer de référence ; chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques486 ;
un loyer de référence majoré, égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence ;
un loyer de référence minoré égal au loyer de référence diminué de 30 % ;
exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable :
par catégorie de logements487,
et par secteur géographique.
3174 – Ville de Paris488. – Par décret du 12 avril 2019489, le dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris. Par arrêté du préfet de la Région d’Île-de-France du 28 mai 2019490, il a été fixé les montants de ces loyers de référence, par catégorie de logement et par secteur géographique491.
Le champ d’application est le suivant :
baux signés à compter du 1er juillet 2019492 ;
locations nues ou meublées, et baux mobilité.
D/Les observatoires locaux des loyers
3175 En outre, l’encadrement requiert la mise en place d’observatoires des loyers agréés dans les zones concernées493. La loi Elan contient également des dispositions tendant à favoriser l’agrément des observatoires locaux des loyers, savoir :
dissociation de la création de ces observatoires de l’encadrement des loyers, ayant constaté qu’après la loi Alur, la plupart des collectivités territoriales comprises dans les zones n’avaient pas sollicité l’agrément de leur observatoire, ne souhaitant pas mettre en place l’encadrement des loyers ;
modification des conditions de représentativité au sein de ces observatoires pour permettre aux agences d’urbanisme d’être agréées494.
§ II – Le dispositif
3176 – Principe : un loyer plafonné au loyer de référence majoré. – Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré fixé par arrêté495.
Exception : un complément de loyer. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant496, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ces caractéristiques doivent réunir les conditions suivantes497 :
ne pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence correspondant au logement498 ;
être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique499 ;
ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues par les articles 23 et 23-1 de la loi de 1989500.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
§ III – Les contestations par le locataire
3177 Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat501. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre 1er ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
Étant précisé que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit502.
§ IV – Les sanctions administratives
3178 Le préfet constatant qu’un contrat de bail ne respecte pas le dispositif d’encadrement peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus503. Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations.
La mise en demeure indique504 :
le manquement constaté, la nécessité pour le bailleur de mettre en conformité le contrat de location et, le cas échéant, de rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure ;
le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse ;
la possibilité pour le bailleur de présenter, dans un délai d’un mois à compter de celle-ci, ses observations505.
Dans les délais qui lui sont impartis, le bailleur doit transmettre au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus.
Si cette mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur506. Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. L’amende est prononcée après que l’intéressé a été mis à même de présenter ses observations. Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Section II – L’encadrement réglementaire du loyer lors de la relocation
3179 L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le gouvernement à fixer annuellement par décret507 dans les zones tendues, le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. L’encadrement produit effet pendant toute la durée du bail conclu ou renouvelé508.
En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.
Le décret no 2017-1198 du 27 juillet 2017 tel que modifié par le décret 2019-802 du 26 juillet 2019509 s’applique aux relocations intervenues entre le 1er août 2019 et le 31 juillet 2020.
Sous-section I – Le champ d’application
§ I – Le champ d’application territorial
3180 Ce dispositif concerne les logements :
situés en zones tendues510 ;
dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse ;
et figurant sur la liste annexée au décret no 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code général des impôts.
Ce champ territorial est identique pour l’encadrement du loyer du bail initial et du bail renouvelé. En dehors de ces zones, le loyer de ces relocations peut être librement fixé.
§ II – Les logements nus et meublés
3181 Avant la loi Alur, l’article 18 et ses décrets d’application ne visaient que les locations non meublées511, alors seules soumises à la loi du 6 juillet 1989. La loi Alur ayant étendu une grande partie des dispositions de la loi de 1989 aux locations en meublé, ces dispositions d’encadrement leur sont désormais applicables. Le dernier décret vise expressément les logements meublés512. Le bail mobilité créé par la loi Elan est également concerné.
En revanche, les logements suivants sont exclus du dispositif :
logements conventionnés par l’Anah ;
logements soumis à la loi de 1948 ;
logements HLM ;
locations de tourisme ;
sous-locations.
§ III – Les logements vacants
3182 Le dispositif concerne les logements inoccupés proposés à la location.
En sont expressément exclus les logements suivants pour lesquels le loyer peut être librement fixé sauf encadrement optionnel résultant de la loi Elan513 :
les logements faisant l’objet d’une première location ;
les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
les logements vacants ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur ; les travaux peuvent concerner les parties privatives ou communes, mais dans ce dernier cas seule la quote-part du propriétaire est prise en compte.
Sous-section II – Le dispositif d’encadrement
§ I – Le principe de plafonnement
3183 Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire514.
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée515.
Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.
§ II – Les dérogations
3184 Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :
A/Les travaux réalisés par le bailleur
I/ La nature des travaux
3185
Les travaux peuvent avoir porté sur les parties privatives ou sur les parties communes.
L’augmentation de loyer n’est possible que lorsque518, à l’issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an519. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
3186
Coin des amateurs
Aucun texte ne définit la notion de travaux d’amélioration. Une réponse ministérielle520 antérieure à la loi Alur nous apporte des éclaircissements :
La loi no 89-462 du 6 juillet 1989, en son article 17 a) et e), recourt à la notion de travaux d’amélioration soit pour permettre la liberté dans la fixation du loyer, soit pour autoriser un bailleur à pratiquer une hausse de loyer sous réserve d’une clause expresse sur ce sujet dans le contrat. Par ailleurs, les décrets d’application de l’article 18 de la loi de 1989 pris en 1989, 1990 et 1991 autorisent une exception au blocage des loyers de l’agglomération parisienne : une majoration du loyer annuel, limitée à 10 % du coût réel des travaux d’amélioration portant sur les parties communes. La notion de travaux d’amélioration ne reçoit pas dans les textes actuellement en vigueur de définition précise. Toutefois, l’ensemble des textes cités, bien qu’abrogés de facto, donne de cette notion un contenu suffisamment explicite pour être utilisé, notamment les décrets no 83-1178 du 28 décembre 1983 et no 84-364 du 11 mai 1984. Globalement sont définis comme travaux d’amélioration par ces textes, les travaux apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ; ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes. En tout état de cause, il appartient au juge compétent, éventuellement saisi en cas de litige, de se prononcer souverainement sur la qualité de travaux d’amélioration des travaux contestés. Tant la diversité des immeubles bâtis que la nature des travaux qui peuvent y être réalisés rendent particulièrement délicate l’élaboration d’une liste précise de ces travaux d’amélioration. Il sera proposé à la Commission nationale de concertation d’inscrire à un prochain ordre du jour l’examen du problème soulevé et d’envisager sous quelle forme juridique, accord collectif ou texte réglementaire, il peut y être répondu.
Il résulte par ailleurs de la jurisprudence qu’il doit s’agir de travaux ayant pour objet d’apporter aux locataires un équipement nouveau, un surcroît de sécurité ou une qualité supérieure des prestations521, et que par exemple ne sont pas des travaux d’amélioration522 :
les travaux d’entretien et de réparation auxquels le bailleur est tenu523 ;
les travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l’imperméabilisation des pignons, ainsi que la modification des espaces verts existants524 ;
la réfection de la toiture et le changement des tapis de l’escalier525 ;
les travaux de ravalement de peinture, reprise des pierres et bandeaux dégradés, reprise de dallage dans l’entrée de l’immeuble, réfection de l’électricité et installation de l’électricité et d’un digicode, à l’exception de ce dernier poste526.
la réfection des peintures de l’appartement qui relève du bon état d’usage garanti au locataire entrant dans les lieux, ni le simple remplacement des équipements de la salle de bains, dès lors qu’il n’est pas démontré que les nouvelles installations aient apporté un meilleur confort ou des prestations complémentaires. Seule la pose d’une hotte dans la cuisine constitue une amélioration. Mais son coût étant très inférieur au loyer annuel du précédent locataire, le loyer ne peut être fixé librement entre les parties527 ;
les travaux ayant consisté à remplacer une chaudière au fuel par une chaudière au gaz dès lors que le bailleur ne démontre pas, d’une part, que ces travaux ont été entrepris dans un autre but que de changer une installation devenue vétuste, et qu’il n’établit pas, d’autre part, que les avantages du nouveau système de chauffage par le gaz ont directement et individuellement profité aux locataires et que les prestations fournies à ceux-ci aient été sensiblement améliorées528.
S’agissant des travaux de mise en conformité, il convient de se référer au décret du 30 janvier 2002, pris en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe les caractéristiques de décence529.
Avant le décret du 29 juillet 2015, le bailleur ne pouvait réévaluer le loyer à la suite de l’exécution de ces travaux. Cette modification devrait encourager les propriétaires à les faire exécuter.
II/ Le montant des travaux
3187 Le décret impose un coût minimal qui varie selon la date de réalisation des travaux :
Le bail doit comporter une clause indiquant « la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail »532.
Le propriétaire doit produire des justificatifs permettant de vérifier que les travaux exécutés correspondent bien à ceux qui permettent une augmentation et qu’ils sont d’un montant autorisant une revalorisation. Il sera opportun d’annexer les factures au contrat de bail.
B/La sous-évaluation manifeste du dernier loyer
3188 Le bailleur peut demander une réévaluation lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, par rapport à des logements comparables533.
Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés :
soit dans le même groupe d’immeubles ;
soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.
Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret no 90-780 du 31 août 1990 portant application de l’article 19 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs534.
Le bailleur doit démontrer que le loyer du dernier locataire est très inférieur aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Les références produites par le bailleur doivent535 :
être jointes au contrat ;
porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
3189 Les références à fournir par le bailleur en application de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 doivent mentionner au moins pour chaque logement loué536 :
a) le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;
b) le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;
c) l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;
d) la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
e) l’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;
f) l’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;
g) l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
h) le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
i) l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
La hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre :
le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’indice de référence des loyers (IRL) si cela n’a pas été fait dans les douze derniers mois537, sauf si ces principes ont été écartés par la publication d’un arrêté préfectoral538.
C/Les incidences de la publication d’un arrêté préfectoral
3190 Lorsqu’un arrêté préfectoral539 a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail540 :
la réévaluation du loyer en cas de travaux ou de sous-évaluation manifeste du loyer ne pourra excéder le loyer de référence majoré fixé par cet arrêté ;
les cas de réévaluation dérogatoire prévus à l’article 4 ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.
§ III – La contestation du loyer
3191 Le locataire peut contester le loyer de la manière suivante, sous réserve de respecter cet ordre :
en adressant un courrier avec demande d’avis de réception au propriétaire ;
en cas d’échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement, laquelle a deux mois pour rendre un avis ;
à défaut de conciliation, en saisissant le juge du tribunal d’instance dont dépend le logement541.
Section III – La fixation du loyer lors du renouvellement du contrat
3192 Le loyer du bail renouvelé a évolué depuis 1986 ; il était alors libre542. La loi de 1989543 ne permettait la réévaluation du loyer du contrat renouvelé que s’il était « manifestement sous-évalué ».
La loi Alur, en instaurant un régime d’encadrement des loyers initiaux, est venue modifier la réglementation du loyer du bail renouvelé544. Ce dispositif complexe était de surcroît difficile à mettre en œuvre en l’absence d’observatoires de loyers agréés.
La loi Elan l’a remplacé par un dispositif optionnel à titre expérimental. Le loyer du bail renouvelé varie selon que le logement est situé ou non dans une des zones tendues prévues par l’article 140 de la loi Elan.
En tout état de cause, à défaut de mise en œuvre par le bailleur d’une procédure de renouvellement exprès du bail, il est renouvelé par tacite reconduction aux conditions antérieures, le loyer ne pouvant qu’être révisé selon la variation de l’indice de référence des loyers.
Sous-section I – Le dispositif général d’encadrement du loyer renouvelé
3193 À titre liminaire, il convient de préciser que lorsque le bailleur propose un nouveau loyer en application des dispositions de l’article 17-2 de la loi de 1989, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du bail, et ce afin que le locataire ne se sente pas contraint de quitter les lieux s’il refuse l’offre du bailleur545.
Les dispositions de l’article 17-2 sont applicables aux logements nus et aux logements meublés546 au sens de la loi du 6 juillet 1989.
§ I – Les conditions
3194 Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué547.
Loyers de référence. Le texte ne définit pas la sous-évaluation manifeste, mais précise à l’alinéa 2 que le bailleur peut proposer au locataire « un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ».
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
3195 La notion de voisinage n’est pas définie et les réponses ministérielles peu éclairantes548. La Cour de cassation considère que les juges du fond ne sont pas tenus de fonder leurs décisions uniquement sur les loyers pratiqués par le bailleur dans le même immeuble549 et qu’il n’importe pas que les références du bailleur concernent des appartements lui appartenant, dès lors qu’elles sont représentatives des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage immédiat550.
La notion de comparabilité s’étend, quant à elle, à l’ensemble des éléments qui caractérisent le logement. Ceci signifie que les références doivent être prises pour des logements de qualité proche, de caractéristiques comparables (nombre de pièces, confort, environnement…)551. Les références retenues doivent concerner des loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables au cours des trois dernières années ayant précédé la date de renouvellement du bail552.
3196 – Types de références. – L’article 17-2, alinéa 3 de la loi de 1989 précise qu’un décret en Conseil d’État définit les éléments constitutifs de ces références. L’article 1er du décret du 31 août 1990553, tel que modifié par le décret no 2019-437 du 13 mai 2019554, prévoit que les références à fournir par le bailleur555 mentionnent au moins556, pour chaque logement loué :
a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;
b) Le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble557 ;
c) l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;
d) la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
e) l’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;
f) l’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;
g) l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
h) le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé558 ;
i) l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
L’article 1-1 du décret du 31 août 1990 prévoit que « les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans », sans que leur proportion ne soit précisée. L’article 19 de la loi du 6 juillet 1989, abrogé par la loi Alur, prévoyait qu’au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins trois ans.
3197 – Nombre de références. – Le bailleur doit fournir :
au moins trois références dans les autres zones géographiques ;
au moins six références dans les communes dont la liste est fixée par décret559, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.
3198 – Observatoires des loyers. – Des références (période de construction d’un immeuble, typologie des logements…) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers560 ou de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap)561. Ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données562.
Les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d’un logement, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, communiquent à l’observatoire local des loyers compétent des informations relatives au logement et au contrat de location. Tout bailleur possédant une part significative des locaux constituant le parc de référence563, à l’échelle de la zone géographique d’un observatoire local des loyers, communique audit observatoire, des informations relatives au logement et au contrat de location564.
§ II – La procédure
A/La proposition du bailleur
3199 L’offre d’un nouveau loyer doit à peine de nullité565 :
être formulée au locataire566 ;
par le bailleur nommément désigné567 ;
au moins six mois avant le terme du contrat ; elle peut être formulée avant cette date, mais ne prendra effet qu’à la date pour laquelle elle aurait dû être formulée568 ;
par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement569 ;
reproduire les dispositions de l’article 17-2 du 6 juillet 1989 ;
mentionner le montant du loyer ;
mentionner la liste des références ayant servi à le déterminer570.
B/La réponse du locataire
3200 – Accord du locataire. – La loi ne prévoit pas de forme particulière.
Il convient qu’elle soit formulée par écrit et de manière explicite571.
3201 – Désaccord du locataire ou défaut de réponse. – Le locataire peut faire part au bailleur de son accord :
par écrit ;
au plus tard quatre mois avant la fin du bail ; au-delà son silence vaudra refus.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation (CDC).
La CDC doit être saisie :
avant l’échéance du bail572 ;
par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique573.
La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine574 et s’efforce de concilier les parties575.
À défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. Le juge ne peut être valablement saisi d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé576.
À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
C/Le plafonnement du loyer de renouvellement
3202 Le loyer de renouvellement est plafonné dans les zones tendues577.
L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à un décret en Conseil d’État, savoir :
au titre des contrats renouvelés pendant la période du 1er août 2018 au 31 juillet 2019 : décret no 2018-549 du 28 juin 2018578 ;
au titre des contrats renouvelés pendant la période du 1er août 2019 au 31 juillet 2020, au décret no 2019-802 du 26 juillet 2019.
Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes579 :
la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Sont exclus580 les travaux d’amélioration ou de mise en conformité ayant donné ou donnant lieu à :
une contribution pour le partage des économies de charges en application de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou ;
à une majoration du loyer en application du II de l’article 17-1.
Le décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. Ces adaptations particulières ne s’appliquent pas lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kWh par mètre carré et par an581.
D/L’étalement du loyer de renouvellement
3203 L’augmentation du loyer est progressive et varie selon que la location est nue ou meublée.
La décision du juge est exécutoire par provision.
3204 – Location nue. – La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans :
lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail582 ;
lorsque la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d’un sixième par an pendant six ans, quelle que soit la durée du nouveau bail583.
La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.
3205 – Location meublée. – La hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique au contrat renouvelé dans les conditions suivantes584 :
lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé ;
lorsque la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d’un tiers par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.
Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d’acquisition d’équipements par le bailleur en sus de l’équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations.
E/La durée du contrat en cas de loyer de renouvellement fixé judiciairement
3206 Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 de la loi de 1989 à compter de la date d’expiration du contrat.
Sous-section II – Le dispositif optionnel dans les zones tendues
3207 La loi Elan ayant rendu le dispositif d’encadrement optionnel, ce dernier ne figure plus à l’article 17-2 de la loi de 1989 comme à la suite de l’adoption de la loi Alur, mais à l’article 140, VI de la loi Elan.
§ I – Les conditions
3208 Nous renvoyons à ce qui a été indiqué ci-avant.
§ II – Le dispositif
3209 L’article 140, VI permet que deux types d’actions soient engagés lors du renouvellement du contrat.
Étant rappelé que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit585.
A/L’action en diminution de loyer par le locataire
3210 Cette action peut être engagée par le locataire si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Le montant du complément du loyer est exclu dans la mesure où il doit être contesté dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail, et ne peut plus l’être au moment du renouvellement.
B/Action en réévaluation de loyer par le bailleur
3211 Cette action peut être engagée par le bailleur dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.
C/Les dispositions communes aux deux actions
3212 L’une des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989586.
Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.
Le bailleur ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat s’il fait application des dispositions de l’article 17-2 de la loi de 1989.
La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2 de la loi de 1989 et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989.
À défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1.
Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 précitée, elle s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 de la loi de 1989 s’applique à chaque valeur ainsi définie.
Section IV – La révision du loyer
3213 Les conditions de la révision du loyer en cours de bail sont exposées à l’article 17-1 de la loi de 1989.
Étant précisé que ces dispositions sont :
Par ailleurs, des règles particulières sont applicables au titre de589 :
logements ayant fait l’objet de prêts spéciaux du Crédit foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique ;
logements locatifs conventionnés590.
La révision du loyer doit impérativement être prévue aux termes du bail591.
La révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
3214 La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée592.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
Section V – La majoration du loyer en cas de travaux d’amélioration
3215 Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer593.
3216 Les conditions sont les suivantes :
3217 Sont exclus les travaux :
dans les parties communes sont exclus ;
d’entretien ou les réparations.
3218 Nous rappellerons les dispositions du décret no 84-363596 du 11 mai 1984 au titre des travaux justifiant des majorations supplémentaires de loyer :
« Art. 2 – Les travaux justifiant des majorations supplémentaires de loyer sont ceux qui tendent à améliorer le confort, la sécurité, l’équipement, la qualité thermique ou phonique du logement ou de l’immeuble.
Ces travaux ne peuvent pas être des interventions :
relevant de l’entretien courant ;
ou constituant un rattrapage de défaut d’entretien ;
ou relevant des grosses réparations ou du gros entretien ;
ou contribuant au maintien de la sécurité existante.
Les travaux d’entretien courant sont ceux ayant pour but de maintenir dans leur état initial de bon fonctionnement les menus ouvrages existants sans changer leur usage, ni la nature des prestations qu’ils peuvent offrir, même si cela nécessite l’emploi d’éléments nouveaux ayant bénéficié des progrès technologiques.
Les travaux de grosses réparations ou de gros entretien sont des travaux importants qui concourent à la stabilité de l’immeuble ou lui sont essentiels dans sa destination.
Les travaux d’amélioration pouvant donner lieu à une majoration de loyer sont ceux :
apportant un service ou une qualité supérieure au niveau de prestation existant dans les logements ou dans les immeubles, à condition que ce niveau ne soit pas inférieur aux prestations fournies initialement pour ces mêmes logements ou immeubles ;
ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.
Une liste indicative de ces travaux d’amélioration figure en annexe au présent accord. Les parties signataires conviennent de s’y référer pour son application.
Les travaux résultant de l’application d’une réglementation nouvelle sont pris en compte dans le cadre d’un avenant au présent accord. »
458) Interprétation stricte : vente uniquement sauf manœuvre dans le seul but de contourner la loi (par ex. : apport de l’immeuble puis cession de la totalité des titres). V. JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 420, Préemption. – Droit de préemption du locataire. – Vente d’un immeuble entier (L. 13 juin 2006), no 15. – CA Paris, 25 avr. 2006 : Loyers et copr. 2006, comm. 148, B. Vial-Pedroletti : inapplicable en cas d’apport.
459) Exclusion de la vente partielle d’un immeuble même si le seuil est atteint.
460) Inapplicable à la vente de lots de copropriété, même si le vendeur ne conserve ou a déjà vendu les locaux commerciaux et cède en une seule fois tous les locaux d’habitation de l’immeuble (Département immobilier du Cabinet Lefèvre-Pelletier et associés, Principaux apports de la loi Aurillac : Rev. loyers 2006, p. 314). En revanche, la question n’est pas tranchée dans les cas litigieux où « immeuble » ne rime pas avec « bâtiment », comme lorsque la vente porte sur : (i) un des bâtiments d’un ensemble immobilier, divisé ou non en volumes, ou (ii) des maisons individuelles édifiées sur une seule unité foncière. Les auteurs sont partagés. Pour les uns, le dispositif paraît applicable, dès lors que l’immeuble comprend plus de cinq logements et est vendu dans son intégralité à un acquéreur unique, par un vendeur unique, quand bien même l’immeuble comprend deux ou plusieurs bâtiments (Lefèvre-Pelletier et associés, par le Département immobilier du Cabinet d’avocats, Principaux apports de la loi Aurillac : Rev. loyers 2006, p. 314. – Ph. Pelletier et S. Fraîche-Dupeyrat, Les baux d’habitation après la loi Alur, LexisNexis, coll. « Actualité », 2014, no 528. – Cridon de Paris, question 830705). Pour un autre, la vente d’un bâtiment après division cadastrale d’un tènement foncier comportant deux bâtiments indépendants ne saurait y échapper ; en revanche, une dépendance matérielle et fonctionnelle entre les deux bâtiments interroge sur la notion d’immeuble entier et par conséquent sur la nécessité d’appliquer le dispositif (V. JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 420, Préemption. – Droit de préemption du locataire. – Vente d’un immeuble entier (L. 13 juin 2006), no 25 : état de dépendance matérielle et fonctionnelle (s’ils sont par exemple desservis par une entrée unique, ou une chaudière collective unique, etc.).
461) Sur cette notion, V. JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 420, Préemption. – Droit de préemption du locataire. – Vente d’un immeuble entier (L. 13 juin 2006), no 20. Débats en ce qui concerne l’extension aux immeubles à usage mixte commercial et d’habitation. Contre : E. Jubault, Le nouveau droit de préemption au profit du locataire. L. no 2006-685, 13 juin 2006 : JCP N 2007, no 19, 1173, note 8. – Pour : C. Fénardon, Application et articulation des droits de préemption du locataire d’habitation : JCP N 2007, 1194, no 67. – Le Cridon de Paris considère que l’interprétation stricte doit laisser place à la finalité de la loi de protection du locataire contre le risque de perte de son logement. La présence de locaux commerciaux outre les cinq logements doit être inopérante. Nous partageons cet avis et considérons que les dispositions de l’article 10-1 de la loi sont applicables.
462) Dix logements avant la loi Alur. Ce seuil de dix avait été choisi pour ne pas pénaliser les bailleurs privés, en tant qu’il permettait d’exclure la quasi-totalité de ces bailleurs, et était cohérent avec celui de l’article 11-1 de la loi de 1989 (également abaissé à cinq par la loi Alur) et des accords collectifs. Il pourrait être envisagé un retour au seuil initial de dix pour les bailleurs privés. Initialement, l’objectif de la loi Aurillac était de contraindre le propriétaire à vendre moyennant un prix « occupé ». Toutefois, l’abaissement du seuil laisse entendre une volonté de maintien dans les lieux des locataires par l’effet de la prorogation, sans omettre les effets pervers du droit de préemption subsidiaire.
463) Département immobilier du Cabinet Lefevre-Pelletier et associés, Principaux apports de la loi Aurillac : Rev. loyers 2006, p. 313. Contrairement aux accords collectifs limitant à certains bailleurs.
464) L. 1975, art. 10-1, II. I.e. Sociétés d’attribution. Non applicable à la cession de la totalité des parts de SCI.
465) Cass. 3e civ., 11 févr. 2016, nos 14-25682 et 15-50079 : Loyers et copr. 2016, no 84, note B. Vial-Pedroletti. E. Colas ; Dr. et patrimoine juill.-août 2016, no 260, p. 16. : « seuls doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l’article 10-1-I-A de la loi du 31 décembre 1975, les logements susceptibles d’être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 ». Toutefois, l’arrêt faisant référence aux « logements susceptibles d’être offerts à la location », ce critère de décence n’est applicable qu’aux logements vacants. Un logement indécent mais loué doit être pris en compte. Contra CA Paris, ch. 1, 26 juin 2014, no 13/02795 (arrêt censuré visé supra). La Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur ce moyen, laissant entendre refuser de confirmer la position de la cour d’appel sur ce point. En ce sens : E. Colas : Dr. et patrimoine juill.-août 2016, no 260, p. 16.
466) Question discutée en l’absence d’arrêt de la Cour de cassation. Refus d’application à une personne morale (CA Paris, 2 févr. 2012 : JurisData no 2012-001667 ; Loyers et copr. 2012, comm. 96, obs. B. Vial-Pedroletti. – CA Paris, 2e ch., 31 mai 2001, SCM Centre d’échographie Victor-Hugo c/ Sté foncière Victor Hugo Étoile : JurisData no 2001-183374 ; Gaz. Pal. 28-29 août 2002, p. 14, note crit. M. Pialoux). – B. Vial-Pedroletti, La protection renforcée des locataires lors de la vente de plus de dix logements dans un même immeuble : Loyers et copr. 2006, comm. 9. – E. Colas : Dr. et patrimoine déc. 2015, p. 18. – 112e Congrès des notaires de France, Nantes, 2016, La propriété immobilière : entre liberté et contraintes, 3e commission, « Le mécanisme de protection Aurillac : faut-il purger ou proroger ? », no 2337. – Contra : Département immobilier du cabinet Lefèvre-Pelletier et associés, Principaux apports de la loi Aurillac : Rev. Lamy dr. aff. juill. 2006, p. 313 : « On peut regretter que la loi nouvelle accorde une protection inattendue au locataire qui n’avait dans l’immeuble qu’un pied à terre, ou encore à ceux qui louaient un logement meublé ou encore aux sociétés qui louent un logement pour l’usage d’un de leur dirigeant ou d’un membre de leur personnel ». Un rapport parlementaire a préconisé de restreindre le champ des personnes pouvant bénéficier des dispositions de l’article 10-1 (…) aux seules personnes physiques dont le logement concerné est la résidence principale, sans que ne soit affaiblie ni l’intention du législateur, ni la portée du dispositif (Rapp. AN no 490, 7 déc. 2007 [2e proposition], sur la mise en application de la loi no 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble, présenté par MM. J. Tibéri et Ch. Caresche).
467) L. 1er sept. 1948, art. 4, al. 2 : « Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux à l’expiration de leur contrat ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière, d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations ».
468) D. 30 juin 1977, art. 1er. – Cass. 3e civ., 16 avr. 1986 : JCP G 1987, II, 20742, note B. Vial-Pedroletti ; Defrénois 1987, art. 34001, note M. Vion : applicable également au locataire et pas seulement à l’occupant. Sauf si l’absence d’occupation est imputable au bailleur (CA Paris, 1re ch., 26 févr. 2015, no 13/16815 : JurisData no 2015-004029 ; Loyers et copr. 2015, comm. 107, note B. Vial-Pedroletti). Exclu pour les locataires personnes morales : CA Paris, 2 févr. 2012 : JurisData no 2012-001667 ; Loyers et copr. 2012, comm. 96, obs. B. Vial-Pedroletti ; dans le même sens : Cass. 3e civ., 16 avr. 1986, préc.
469) Cass. 3e civ., 15 nov. 2006, no 04-15.679 : JurisData no 2006-035904 ; Bull. civ. 2006, III, no 226 ; JCP G 2006, IV, 3408.
470) En tant qu’il est occupant sans droit ni titre.
471) L’exploit d’huissier nous paraît plus opportun. Cass. 3e civ., 17 déc. 2014, no 13-20.976 : JurisData no 2014-034985 ; Loyers et copr. mars 2015, no 3, comm. 57 : la notification de l’offre de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception n’exclut pas sa signification par un acte d’huissier de justice.
472) En cas de colocation, notification à chacun. La notification est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
473) Rép. min. no 24 092 : JO Sénat Q 19 avr. 2007, p. 826 : la mention obligatoire dans l’offre de vente de l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, n’est qu’une information d’ordre économique sur le coût global du montant de la vente en bloc sans que le locataire ne bénéficie d’un droit de préemption sur l’immeuble entier.
474) Il convient d’y inclure les accessoires inclus dans le bail (cave, garage, etc.) La protection renforcée des locataires lors de la vente de plus de dix logements dans un même immeuble, B. Vial-Pedroletti : Loyers et copr. sept. 2006, no 9, étude 9, no 15.
475) Portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Le vendeur ne pourra faire supporter les frais de diagnostic technique aux locataires au prorata des tantièmes de copropriété, comme les frais de division.
476) L. 1975, art. 10-1, B.
477) Dans l’hypothèse suivante : (i) mise en copropriété de l’immeuble en raison de la vente d’au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, et (ii) vente par le bailleur des lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers. Il ne s’applique pas si aucun locataire ne préempte, sans qu’il soit requis de comparer le prix de vente avec la somme des prix de vente offerts aux locataires. En revanche, si un locataire préempte et que par suite l’immeuble est mis en copropriété, la vente des lots non préemptés est soumise à un nouveau droit de préemption si elle intervient à ses conditions ou à un prix plus avantageux. Par conséquent, la vente du solde des lots à un tiers impose de ventiler le prix par lot afin de comparer lot par lot. Il est à craindre que le tiers candidat acquéreur soit peu enclin à poursuivre son projet sur un périmètre réduit et de surcroît ralenti par le délai nécessaire à la purge de ce droit de préemption. Le propriétaire devra alors vraisemblablement rechercher un acquéreur pour chacun des lots restants. Par ailleurs, ce droit de préemption nous paraît surabondant dans la mesure où le locataire bénéficie du droit de préemption de l’article 10-I de la loi de 1975 s’agissant de la première vente après division.
478) L. 1975, art. 10-1, II. En cas de pluralité de bailleurs et/ou de locataires, le lien de parenté ou d’alliance devrait seulement unir l’acquéreur et l’un des vendeurs, le vendeur et l’un des acquéreurs ou l’un des vendeurs et l’un des acquéreurs : M. Dagot et J. Lafond : JCl. Notarial Formulaire, Vo Préemption, fasc. 450, no 116.
479) Cass. 3e civ., 10 mai 1987 : Defrénois 1987, art. 34091, p. 1311.
480) Organismes visés à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation (offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production, sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré et fondations d’habitations à loyer modéré).
481) CCH, art. L. 481-1.
482) CCH, art. L. 351-2.
483) Cela ne saurait signifier que le terme de chaque bail est prorogé de six ans, mais que chacun bénéficie d’une prorogation de telle sorte que leur terme soit unique : six ans après la vente. Il semble que cette durée a été choisie, s’agissant de la durée d’un bail consenti par une personne morale. Ainsi, si la durée du bail restant à courir au jour de la signature de l’acte authentique est de deux ans, le bail sera prorogé de quatre ans. Si elle est de trois ans, la prorogation sera de trois ans.
484) Cass. 3e civ., 12 nov. 2015, no 14-25.129 : JurisData no 2015-025204 ; Bull. civ. 2015, III, no 482 ; Loyers et copr. janv. 2016, no 1, comm. 3. – N. Damas : AJDI 2016, p. 429. Toutefois, un auteur recommande de l’insérer dans le corps de l’acte : E. Colas, Mécanisme de protection Aurillac : comment proroger les baux lors d’une « vente en bloc » ? : Defrénois 2018, no 133v1, p. 15.
485) Et de l’absence de reproduction des dispositions légales contenues dans le A de l’article 10-1, I. Le texte ne prévoit pas de nullité à défaut de production des documents annexes.
486) L. 1989, art. 15-II, al. 9.
487) E. Colas, La vente d’un immeuble entier « à la découpe » : le dispositif Aurillac : JCP N 2019, no 25, no 1215.
488) L. 1989, art. 11-2.
489) La notion de vacance variant selon le texte auquel on se réfère : (i) dix-huit mois d’après le décret du 27 juill. 2017 relatif à l’encadrement des loyers, (ii) dès l’exigibilité de la taxe sur les logements vacants, c’est-à-dire au moins un an, (iii) dès le départ du locataire, pour une approche purement matérielle.
490) Seule la première vente ouvre un droit de préemption, qu’il s’agisse d’une adjudication ou d’une vente amiable. Cas admis : vente d’un lot postérieure a la division ou subdivision, vente exemptée entre parents et allies, vente après renonciation du locataire à son droit de préemption. Cas refusés : partage, vente en bloc, donation-partage ayant entraîné la division de l’immeuble par lots, transmission à titre gratuit, vente précédente résolue ou annulée.
491) Mutations concernées : vente, promesse de vente, partage par voie de division en lots de copropriété, vente moyennant rente viagère, vente affectée d’un terme ou d’une condition. Mutations exclues sauf fraude : bail à nourriture, aliénation à titre gratuit, échange sauf si soulte excessive, apport en société, dation en paiement, partage sauf si soulte excessive, licitation, retrait d’une société d’attribution, vente avec obligation d’entretien et de soins.
492) Exclusion de : indivision même avec convention de jouissance ou d’indivision, division foncière (Cass. 3e civ., 4 mai 1988, no 86-17.245), copropriété horizontale de maisons individuelles (l’art. 10, III exclut les ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment).
493) Par ex., V. 112e Congrès des notaires de France, Nantes, 2016, no 2320.
494) Cass. 3e civ., 13 juin 1990, no 88-18.095 : JurisData no 1990-001841 ; Bull. civ. 1990, III, no 148. L’offre de vente doit porter sur l’objet de la vente, et pas nécessairement sur tous les biens loués, le bailleur pouvant exclure les locaux accessoires. Exclusion des locaux accessoires, sauf s’ils dépendent de l’appartement donné en location.
495) L’occupant de bonne foi est celui au sens de l’article 4 de la loi de 1948, bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux, se prévalant à l’origine d’un titre régulier (C. Bosgiraud, Les droits de préemption du locataire : RD imm. 1983, p. 174).
496) Cons. const., 9 janv. 2018, no 2017-683 : JurisData no 2018-000069. – V. Zalewski-Sicard, Le Conseil constitutionnel, l’art. 10 de la loi du 31 décembre 1975 et le notaire : JCP N 2018, no 3, act. 140 ; Defrénois 18 janv. 2018, no 3, p. 5 ; Defrénois 22 mars 2018, no 12, p. 23, G. Rouzet. Cette condition impose au praticien une recherche complémentaire dont il ne peut se dispenser et suscite des difficultés d’interprétation : (i) en présence d’un bail renouvelé ou tacitement reconduit : le bail serait juridiquement postérieur sans que le locataire n’ait changé. Il serait abusif de le priver de son droit, (ii) en cas de poursuite du bail au profit d’un autre locataire en vertu de l’article 14.
497) Il convient d’y inclure les accessoires inclus dans le bail (cave, garage, etc.). La protection renforcée des locataires lors de la vente de plus de dix logements dans un même immeuble. – B. Vial-Pedroletti : Loyers et copr. sept. 2006, no 9, étude 9, no 15.
498) L. 1975, art. 10, III, in fine : « à un organisme mentionné à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, ni, pour les logements faisant l’objet de conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du même code, aux ventes d’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel d’un même immeuble à une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 dudit code ou à un organisme bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code ».
499) Cass. 3e civ., 15 nov. 2006, no 04-16.664, FS-P+B : JurisData no 2005-030444 ; Loyers et copr. 2006, comm. 21 ; Rev. loyers 2007, p. 91, note J. Rémy. – Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, no 17-11.015 : JurisData no 2018-005700 ; Loyers et copr. 2018, comm. 134.
500) Pas de droit de préemption, en cas de prêt à usage, mise à disposition moyennant une contrepartie en nature, droit réel (bail à construction, emphytéotique, usufruit), occupation par un indivisaire, location-accession, location attribution.
501) Par ex. : exclusion des logements foyers, locations saisonnières, résidence secondaire, location à une personne morale, locataires de logements appartenant aux organismes d’HLM ou conventionnés ou donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 40, I, II, III et V).
502) Exclu si la location relève de la loi du 1er sept. 1948 (Cass. 3e civ., 25 juin 2003, no 01-13.997 : JurisData no 2003-019791 ; Rev. loyers 2003, p. 616. – CA Paris, 6e ch., sect. C, 11 sept. 2001 : Rev. loyers 2001, p. 465.
503) Exclu si le preneur a donné congé, ou si le bail a été résilié ou annulé, ou si le terme du bail à durée réduite de l’article 11 est survenu (réalisation effective de l’évènement), ou en cas d’abandon de domicile (en revanche, pas de déchéance en cas d’insuffisance d’occupation).
504) Exclu si locaux mixtes commercial et habitation, ou professionnels.
505) Locataires des baux entièrement soumis à la loi de 1989 ; locataires personnes physiques et sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ; locations consenties dans les résidences universitaires non régies par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation ; locataires en cas de décès ou d’abandon. Exclusions : locations non affectées à l’usage de résidence principale du locataire ; locataires personnes morales ; logements meublés même à titre de résidence principale ; logements foyers ; locations consenties dans les résidences universitaires lorsqu’elles font l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation ; locations consenties à des travailleurs saisonniers ; résidences secondaires ; logements accessoires à une fonction ou à l’occupation d’un emploi ; locataires des logements appartenant à des organismes HLM ou conventionnés ou à des collectivités territoriales ; sous-locataire ; cessionnaire du bail sauf si autorisée par le bailleur. Locations isolées de « garages, places de stationnement, jardins ou autres locaux », lorsque la location n’est pas consentie « accessoirement au local principal par le même bailleur ».
506) À compter du 8 août 2015.
507) Si justification d’un grief : Cass. 3e civ., 15 mai 2008, no 07-10.243 : JurisData no 2008-043913 ; Loyers et copr. 2008, comm. 149 ; Rev. loyers 2008, p. 382, note J. Rémy ; D. 2008, p. 1553, note G. Forest.
508) CA Paris, 10 mars 2005 : JurisData no 2005-267050 ; Loyers et copr. 2005, comm. 129. – Cass. 3e civ., 1er févr. 2012, no 11-14.089. – CA Paris, 6e ch. B, 16 déc. 2004 : JurisData no 2004-059594 ; Loyers et copr. 2005, comm. 66.
509) Cass. 3e civ., 22 janv. 2003 : AJDI 2003, p. 349, note L. Ascensi ; D. 2003, inf. rap. p. 397 ; Dict. perm. Gestion immobilière, bull. 339 ; JCP G 2003, IV, 1440, dès lors que l’objet de la vente est déterminé.
510) En vue d’informer le locataire sur les obligations des bailleurs et sur les voies de recours et d’indemnisation du preneur. Pour le contenu, V. A. 13 déc. 2017.
511) V. supra, no a3156 en ce qui concerne le report du délai de congédiement.
512) Notification effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie, imposant le recours à une notification par voie d’huissier. Droit de préemption subsidiaire exclu : (i) congé pour vendre suivi d’une vente de l’immeuble entier à un tiers, (ii) locataire ayant accepté l’offre de vente mais ne l’ayant pas réalisée dans les délais impartis.
513) Pas d’extension aux alliés comme pour le droit de préemption en cas de division.
514) Avant la loi Alur : 4e degré.
515) Cass. 3e civ., 18 janv. 1989 : Bull. civ. 1989, III, no 13.
516) Cass. 3e civ., 11 oct. 2018, no 16-26.748, F-D : JurisData no 2018-017973, Loyers et copr. déc. 2018, no 12, comm. 242. Le droit de substitution a été supprimé par la loi du 21 juillet 1994.
517) L. 1989, art. 15, IV.
518) Le locataire ne pourrait pas encore exercer son droit de préemption (devant attendre les deux premiers mois du délai de préavis de six mois qui précède la fin du bail), ni renoncer à l’offre le droit n’étant pas encore ouvert. Sans que le propriétaire puisse retirer son congé en vertu d’une jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, no 07-15.386 : Bull. civ. 2008, III, no 202 ; JurisData no 2008-046205 ; Loyers et copr. 2009, comm. 2. – Cass. 3e civ., 19 mai 2010, no 09-13.474 : Bull. civ. 2010, III, no 99), ou relouer le bien libéré par le locataire à la suite de ce congé. Un joli casse-tête d’inaliénabilité temporaire qu’il conviendrait d’éviter. Pour un infléchissement de la jurisprudence, V. not. C. Coutant-Lapalus, Les dangers d’un congé pour vendre anticipé : JCP N 2012, no 35, 1312. – E. Morgantini, Congé pour vendre anticipé : peut-on vendre quand même ? : Cah. Cridon Lyon mars 2012, p. 16.
519) Exclusions : partage, échange, apport en société, aliénations à titre gratuit. En revanche, le droit de préemption est applicable en cas de : cession des droits sociaux donnant vocation à l’attribution du logement loué, licitation, vente moyennant rente viagère.
520) Non applicable en cas de vente par adjudication : Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, no 18-10.355, FS-P+B+I : JurisData no 2018-024023 ; Loyers et copr. févr. 2019, no 2, comm. 27.
521) Nous n’avons pas abordé les autres dispositifs protecteurs du locataire tels que l’acquisition par un proche (art. 3.3), le relogement (art. 4.1), le renouvellement du bail (art. 4.2). Les dispositifs de renouvellement et de prorogation des baux issus des accords collectifs peuvent se cumuler successivement, étant mis en œuvre et s’appréciant à des dates différentes : (i) prorogation : date de l’offre de vente faite dans le cadre de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, (ii) renouvellement du bail : date de l’expiration du bail. Par ailleurs, le renouvellement ne bénéficie qu’à certains locataires, à la différence de la prorogation. V. J. Lafond, Les baux d’habitation, LexisNexis, 2007, no 1411. – C. Fénardon, Les conséquences de la vente du logement loué sur la durée du bail : JCP N 2008, no 13, 1155, § 53. – Ph. Pelletier et V. Crucis-Busquet, Les ventes par lots : dix ans de jurisprudence : Rev. loyers 2008, p. 311.
522) Modalités du décompte. Sont décomptés les logements occupés ou libres. Le seuil de onze logements doit s’apprécier au jour de la délivrance du congé (Cass. 3e civ., 5 avr. 2006, no 04-18.398 : JurisData no 2006-033059 ; Loyers et copr. 2006, comm. 125 : il importe peu que ce nombre ait augmenté postérieurement).
523) Logements appartenant aux SEM, sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, collectivités publiques, sociétés filiales d’un organisme collecteur de la contribution des employeurs à l’effort de construction et aux filiales de ces organismes autres que celles liées aux organismes d’HLM.
524) Logements appartenant aux entreprises d’assurance, établissements de crédit et aux filiales de ces organismes et aux personnes morales autres que celles mentionnées aux deux alinéas précédents, soit à tous les logements appartenant à des personnes morales (y compris les SCPI) à l’exception des « sociétés civiles de famille ».
525) Constituées entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.
526) Reprise par l’accord de 2005 de la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 5 mai 2004, no 03-11.224 : JurisData no 2004-023498 ; Bull. civ. 2004, III, no 88 ; Loyers et copr. 2004, comm. 163, note B. Vial-Pedroletti ; JCP N 2004, no 41, 1472, note Ph. Pelletier ; Bull. Cridon Paris 1er oct. 2004, Ph. Pelletier, note pratique, II-97 et C. Bosgiraud, note pratique, II, 101 ; Gaz. Pal. 2004, 2, jurispr. p. 3185, note M. Pialoux ; Rev. loyers 2004, p. 506, note approbative, V. Canu. – Confirmant CA Paris, 6e ch. C, 12 nov. 2002 : Administrer 2003, p. 39, note approbative V. Canu) contre l’avis de la doctrine. Pour une critique, E. Morgantini, La vente à la découpe, saison II : Cah. Cridon Lyon no 65, 19 nov. 2012. Ainsi, le dispositif doit être appliqué même dans les cas suivants alors qu’ils sont à notre sens déconnectés de l’objectif initial recherché : (i) vente de plus de dix logements dépendant d’un même immeuble même si tous les locataires bénéficient d’un bail loi 1948, (ii) vente de plus de dix logements dont un seul est occupé même si aucun congé pour vente n’est délivré, la Cour de cassation considérant le dispositif applicable non seulement aux congés pour vendre mais aussi aux offres de vente (Cass. 3e civ., 5 sept. 2012, no 11-17.630 : JurisData no 2012-019553 ; Loyers et copr. 2012, comm 286 ; JCP N 2012, act. 816. – Cass. 3e civ., 22 janv. 2014, no 12-28.099 : JurisData no 2014-001251 ; Loyers et copr. 2014, comm. 70), la seule intention de vendre par lots suffisant à le rendre applicable.
527) Conforme à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
528) L. 1989, art. 15, II, al. 8. Et la nullité de la vente : Cass. 3e civ., 23 juin 2010, no 09-13.153 : JurisData no 2010-010004 ; Bull. civ. 2010, III, no 128 ; Loyers et copr. 2010, comm. 218, note B. Vial-Pedroletti. Idem à défaut de respect du délai de trois mois ci-avant visé. Il n’est imposé aucun délai entre les deux notifications. Il serait opportun d’attendre l’expiration du délai de réponse du locataire au titre de la première notification pour connaître sa position. Néanmoins, le bailleur peut ne pas vouloir attendre, notamment si l’échéance du bail est proche et qu’il ne veut pas perdre l’opportunité de notifier dans les délais impartis un congé pour vente. Cela peut également se révéler pertinent même si le locataire a accepté l’offre de vente, cette dernière étant caduque faute pour le locataire de réaliser la vente dans le délai de deux mois, délai porté à quatre mois s’il a subordonné à l’obtention du prêt son acceptation de l’offre de vente.
529) L. 1989, art. 15, II : « dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé ». Ce qui laisse entendre que l’offre de vente peut être dissociée du congé, qu’un congé peut être délivré sans offre de vente, considérant de surcroît qu’elle a déjà été délivrée « en application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 » (J. Lafond, La loi SRU et les baux d’habitation : JCP N 2001, p. 573, no 78. – J.-L. Puygauthier, Le congé pour vendre : Defrénois 2002, p. 749). Néanmoins, la majorité de la doctrine considère que le congé doit être accompagné d’une autre offre de vente (C. Bosgiraud, Une talentueuse énigme : l’accord collectif de location du 9 juin 1998 relatif aux congés pour vente par lots : JCP N 2003, no 45, 1559, § 42 et s. – C. Fénardon, L’accord collectif de location du 16 mars 2005 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires rendu obligatoire : JCP N 2007, no 12, 1134, § 44. – V. Canu, note ss CA Paris, 6e ch., 20 nov. 2003 : Administrer févr. 2004, p. 38). L’offre de vente visée par l’article 11-1 serait celle que doit contenir un congé pour vendre ; toutefois, en vertu des accords collectifs, le locataire doit recevoir, après la première offre de l’article 10 de la loi de 1975 et le congé de la loi de 1989, une nouvelle offre de vente ouvrant un droit de préemption. Nous ne pouvons que partager cette prudence à raison des risques de nullité, tout en constatant qu’elle suscite des interrogations. Un prix différent pourrait-il notamment être proposé ? Cette thèse a des partisans considérant que le prix fixé dans l’offre de vente (L. 31 déc. 1975, art. 10) correspond à la valeur d’un bien occupé tandis que l’offre de vente issue d’un congé pour vente vise à la vente d’un bien libre de tout occupant (Ph. Pelletier, Les congés pour vente dans les ensembles immobiliers d’habitation : Rev. loyers 2003 p. 565. – R. Hallard, Le nouveau régime applicable aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation : l’accord collectif de location du 16 mars 2005 : Inf. rap. copr. sept. 2007, p. 19. En ce sens CA Paris, 6e ch. C, 20 févr. 2007 : JurisData no 2007-327684 ; Loyers et copr. 2007, comm. 94. – Adde, dans le même sens : CA Paris, 6e ch. C, 8 janv. 2008 : JurisData no 2008-351975).
530) L. 1989, art. 15, II, al. 8. – CA Paris, 6e ch. C, 15 mars 2005 : Loyers et copr. 2005, comm. 134 : les informations prévues à l’accord collectif n’avaient pas été fournies aux locataires.
531) Cass. 3e civ., 18 janv. 2012, no 11-30.003 : JurisData no 2012-000327 ; Bull. civ. 2012, III, no 13 ; Loyers et copr. no 3, Mars 2012, comm. 66, note B. Vial-Pedroletti ; Rev. loyers 2012, p. 108, note V. Canu ; AJDI 2012, p. 755, note N. Damas. – CA Paris, 6e ch. C, 28 nov. 2006 : AJDI 2007, p. 138. – CA Paris, 6e ch. B, 6 déc. 2007 : AJDI 2008, p. 213. Il peut s’agir d’une « même opération étalée dans le temps » : CA Paris, pôle 4, 3e ch., 17 mars 2016, no 15-03.284 : JurisData no 2016-005103.
532) Sauf sociétés civiles de famille visées à l’article 13 de la loi de 1989.
533) Même si l’opération de vente a été décidée avant l’entrée en vigueur des accords collectifs, sans effet rétroactif pour les ventes déjà intervenues à cette date.
534) Cass. 3e civ., 22 juin 2017, no 16-18.290. E. Colas, Congés pour vendre et pratique notariale, Question no 1 : JCP N 2017, no 50, 1339. En l’espèce, le second congé a été annulé faute d’avoir respecté les accords collectifs. Les accords doivent être respectés même si l’intention de mettre en vente a été prise par un propriétaire ayant fait l’objet depuis lors d’une liquidation judiciaire. Même au titre des ventes par le liquidateur : Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, no 17-20.180, FS-P+B+I : JurisData no 2018-015483 ; Loyers et copr. déc. 2018, no 12, comm. 244 ; Defrénois 27 sept. 2018, no 38, p. 5.
535) Exclu en cas de division en volumes, ou de division foncière sauf fraude.
536) Rédaction loi Alur : « Lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones mentionnées au I de l’article 17 ». La loi Macron a notamment supprimé le terme « indivis » qui cantonnait le dispositif essentiellement à des immeubles indivis à la suite de successions.
537) Applicable également en présence de locaux commerciaux au sein de l’immeuble.
538) L’article 11-2 ne distingue pas selon que les logements sont libres ou occupés, ni selon le type du bail ou d’occupation. A minima, un logement doit être loué, et le bail doit être soumis à la loi du 6 juillet 1989, seuls les locataires soumis à ce statut étant bénéficiaires de la prorogation. Un logement non décent peut-il être comptabilisé ? La Cour de cassation a jugé par la négative en ce qui concerne le dispositif Aurillac. En revanche, aucune décision n’a encore été rendue en ce qui concerne ce dispositif. Il nous paraît opportun d’étendre cette solution, tout en étant attentifs aux données de chaque cas d’espèce. Ainsi, un logement non décent mais qui est ou a été loué ne saurait être exclu. Nous devons également être attentifs aux hypothèses de report de travaux de mise aux normes de décence pour éviter de franchir le seuil d’application.
539) Le 1o envisage la prorogation pour une durée fixe, tandis que le 2o prévoit une prorogation d’une durée nécessairement variable en vue d’assurer l’occupation des locataires pour une durée fixe (comme le dispositif de la loi Aurillac). Et ce d’autant plus que le résultat est finalement déséquilibré : les locataires (1o) dont la durée du bail restant à courir est de moins de trois ans au jour de la mise en copropriété bénéficieront d’une prorogation plus courte, toujours inférieure à six ans, que les locataires dont le terme du bail intervient plus de trois ans après la mise en copropriété (2o), qui bénéficient d’une occupation pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété. Cette situation est d’autant plus ubuesque que le dispositif de l’article 11-2 semble essentiellement pertinent en cas de mise en copropriété par un propriétaire qui ne vient pas d’acquérir l’immeuble. Dans le cas inverse de mise en copropriété après une acquisition en bloc, l’acquéreur a par hypothèse déjà prorogé les baux en vertu de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, rendant le dispositif d’un intérêt plus limité.
540) Le texte ne prévoit aucune modalité d’information, ce qui est regrettable. Nous recommandons que le propriétaire qui met en copropriété adresse à chaque locataire un courrier l’informant de la mise en copropriété intervenue, de la prorogation par l’effet de la loi et de la proposition de régularisation d’un avenant au bail. Cette démarche est d’autant plus importante qu’elle permet d’acter avec chaque locataire de la durée réelle de son bail. Il conviendrait que le législateur encadre les modalités de prorogation et d’information des locataires.
541) Exemple (si mise en copropriété à court terme) : acte de vente signé le 1er septembre 2019, les baux étant donc prorogés jusqu’au 30 août 2025. Mise en copropriété et première vente le 15 décembre 2019. Les baux sont prorogés jusqu’au 14 décembre 2025, soit du temps égal entre la vente et la mise en copropriété.
542) Notamment en cas de mise en œuvre d’une stratégie de vente : vente des logements libres imposant de conserver l’immeuble, et de supporter économiquement la vacance. Si, lors de la mise en copropriété, le terme de baux en cours intervient moins de trois ans après cette date, ils sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans, reportant encore la date à laquelle il pourra délivrer les congés pour vente. Il faudrait attendre que tous les baux arrivent à terme et que le délai de préavis du congé pour vente (attention aux conséquences des congés prématurés) ait expiré pour mettre en copropriété. Cette stratégie comporte d’autres risques : il suffit qu’un seul locataire préempte à la suite du congé pour vente pour que le propriétaire doive mettre l’immeuble en copropriété rendant le dispositif de prorogation applicable.
543) Dispositif interpellant : un congé pour vente vise à mettre fin à un bail à son échéance, tandis qu’il permet de reconduire le bail nonobstant la délivrance dudit congé. En pratique, il s’agit du champ d’application de l’accord collectif du 16 mars 2005, sauf si le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus. Mais à une réserve près et non des moindres, le nombre de logements, cinq à la différence des accords collectifs (plus de dix) non modifiés par la loi Alur (en tout état de cause, la loi ne peut modifier un dispositif d’origine conventionnelle conclue entre partenaires).
544) Dix avant la loi Alur.
545) Pas d’incidence sur la période pendant laquelle le locataire peut préempter : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Cass. 3e civ., 29 oct. 2008, no 07-17.911 : JurisData no 2008-045794 ; Loyers et copr. 2009, comm. 5.
546) Choix entre : (i) délivrer le congé plus de deux ans avant le terme du bail pour échapper à cette reconduction, (ii) délivrer le congé moins de deux ans avant le terme du bail, allongeant la durée d’occupation au-delà du terme initial. Sans omettre qu’une délivrance prématurée lui impose de maintenir l’offre, et notamment le prix de vente, sans pouvoir la retirer ou modifier nonobstant les évolutions du marché (CA Paris, 2e ch. sect. A., 14 mai 2008, no 07/11172 : JurisData no 2008-364278 ; Loyers et copr. 2008, comm. 212), ni proposer le logement à un tiers (Cass. 3e civ., 23 févr. 1994 : Bull. civ. 1994, III, no 26. 112e Congrès des notaires de France, Nantes, 2016, no 2236), à peine de nullité (Cass. 3e civ., 19 mai 2010, no 09-13.474 : JurisData no 2010-006631 ; Loyers et copr. 2010, comm. 216). V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 134-20, no 51.
547) À compter de la date d’envoi de l’offre de vente par le bailleur : C. Fénardon, L’accord collectif de location du 16 mars 2005 relatif aux congés pour vendre par lots au locataire rendu obligatoire : JCP N 2007, no 12, 1134.
548) Liste non limitative. Exemple : bail conclu le 1er janvier 2013 et prenant fin le 31 décembre 2019. Offre de vente notifiée le 1er mai 2019 (soit moins de trente mois avant la fin du bail). Prolongation de la durée d’occupation jusqu’au 1er novembre 2021 (soit trente mois), soit de vingt-deux mois.
549) L’ancienneté est appréciée à la date de l’offre de vente.
550) Exemple : bail conclu le 1er janvier 2013 et prenant fin le 31 décembre 2019. Offre de vente notifiée le 1er avril 2019 ; le locataire occupe les lieux depuis six ans à la date de l’offre de vente. La durée du bail restant à courir à compter de l’offre de vente est de neuf mois, soit jusqu’au 31 décembre 2019. Le bail sera prorogé pour une durée de six mois soit jusqu’au 30 juin 2020.
551) Si les hypothèses sont rares, elles ne sont pas inexistantes. Un bailleur personne morale envisage de vendre par lots plus de dix logements situés dans un immeuble en zone tendue. Le bailleur adresse une offre de vente moins de trente mois avant l’échéance de leur bail. Les deux mécanismes de prorogation sont applicables. En pratique, la prorogation de l’accord collectif sera d’une durée plus longue englobant celle du second. Néanmoins, la situation serait différente en cas de décalage entre la mise en œuvre des accords collectifs et la mise en copropriété, le vendeur commençant par exemple par vendre les locaux commerciaux. Cette mutation serait précédée de la mise en copropriété mais n’imposerait pas la mise en œuvre des accords collectifs faute d’intention à cette date de vendre plus de dix logements. Les baux de l’immeuble seraient prorogés en vertu de l’article 11-2, la prorogation des baux en vertu des articles 3.1 et 3.2 étant elle décalée par hypothèse. À notre connaissance, rien ne dispense d’appliquer cumulativement les deux mécanismes.
552) Cass. 3e civ., 29 juin 1994, no 92-15.755 : JurisData no 1994-001595 ; Bull. civ. 1994, III, no 131 ; Loyers et copr. 1994, comm. 461 ; JCP G 1994, IV, 2159.
553) D. no 90-780, 31 août 1990, portant application de l’article 17-2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
554) D. no 2019-437.
555) En application de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 ou, pour le locataire, en application du VI de l’article 140 de la loi Elan.
556) Les termes « au moins » ont été ajoutés par le décret du 10 juin 2015 ayant précédemment modifié le décret du 31 août 1990. Le bailleur peut arguer d’autres éléments. V. JCl. Géomètre expert – Foncier, Fasc. 102, Bail d’habitation et à usage mixte. – Loi no 89-462 du 6 juill. 1989. – Fixation du loyer du bail renouvelé, par J. Lafond.
557) CA Versailles, 3 avr. 1992 : JurisData no 1992-041525 ; Rev. loyers 1992, p. 466 : il n’est pas nécessaire d’indiquer la date de la construction des immeubles cités en référence.
558) Il s’agit du loyer versé en tenant éventuellement compte de l’étalement par sixième dont il aura pu faire l’objet en application des dispositions du c) de l’article 17 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.
559) V. D. no 87-818, 2 oct. 1987, fixant la liste des communes faisant partie d’une agglomération de plus de 1 000 000 d’habitants, mod. par D. no 2015-733, 24 juin 2015, fixant la liste des communes concernées dans les agglomérations de Paris, Lyon et Marseille. V. Annexe du décret pour le détail.
560) www.observatoire-des-loyers.fr.
561) www.observatoire-des-loyers.fr.
562) L. 1989, art. 16.
563) Défini au deuxième alinéa de l’art. 16.
564) L. 1989, art. 5, II.
565) Toutefois, CPC, art. 114 : La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. Ainsi le locataire doit prouver que cela lui a causé un grief (Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, no 97-20.161 : JurisData no 1999-003110 ; AJDI 1999, p. 927. – Cass. 3e civ., 9 mars 1994 : Loyers et copr. 1994, comm. 78, I. – Cass. 3e civ., 8 juin 1995 : Bull. civ. 1995, III, no 138 ; JCP G 1995, IV, 1858. – Cass. 3e civ., 22 mars 1995 : Bull. inf. C. cass. 15 mai 1995, no 514. – Cass. 3e civ., 8 juin 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 353. – Cass. 3e civ., 21 nov. 1995 : Rev. loyers 1996, p. 22. – Cass. 3e civ., 4 juill. 2001 : RJDA 11/2001, no 1087). La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief – i.e. le bailleur avait communiqué au cours de la première instance les précisions requises sur l’adresse des logements servant de référence – (Cass. 3e civ., 4 mars 2008, no 07-13.328 : JurisData no 2008-043049 ; Loyers et copr. 2008, comm. 101, obs. B. Vial-Pedroletti ; Rev. loyers 2008, p. 276).
566) Cas des époux et pacsés : « Art. 9-1. – Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du Code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ». Si l’existence du conjoint du locataire a été portée à la connaissance du bailleur, une notification doit être adressée à chacun des époux (Cass. 3e civ., 15 juin 1994, no 92-16.252 : JurisData no 1994-001923 ; Loyers et copr. 1994, comm. 363. – CA Bordeaux, 5e ch., 6 juin 1993 : JurisData no 1993-047368). En cas de colocation, à chacun : CA Paris, 6e ch. A, 3 juill. 1991 : Loyers et copr. 1991, comm. 406.
567) Ou une personne dûment habilitée au nom et pour le compte du bailleur nommément désigné. La loi ayant instauré un ordre public de protection du preneur, le défaut d’indication du nom du bailleur constitue un vice substantiel de la notification du congé de sorte que le locataire n’a pas à justifier d’un grief (CA Paris, 6e ch., sect. C, 20 mars 2007, no 05/06888 : JurisData no 2007-329106 ; Loyers et copr. 2007, comm. 146).
568) Cass. 3e civ., 27 mars 2002, no 00-21.752 : JurisData no 2002-013717 ; Loyers et copr. 2002, comm. 146.
569) Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. CPC, art. 641 : Lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. À défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. CPC, art. 669, al. 3 : La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire. Si la lettre n’est pas remise à son destinataire absent, mais renvoyée à l’expéditeur, le courrier ne peut être considéré comme reçu (Cass. 3e civ., 14 déc. 1994, no 93-12.481 : JurisData no 1994-002358 ; JCP G 1995, IV, 392). Dans le même sens, si la lettre recommandée avec demande d’avis de réception a été retournée au bailleur avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée » et qu’aucune notification n’a été tentée (Cass. 3e civ., 19 janv. 2000, no 98-10.486 : JurisData no 2000-000062 ; Bull. civ. 2000, III, no 10 ; Loyers et copr. 2000, comm. 85).
570) Dans le corps du texte ou jointes en annexe (CA Paris, 6e ch. B, 14 déc. 2000, no 1999/16371 : JurisData no 2000-131310 ; Loyers et copr. 2001, comm. 87). Cette solution a été reprise par le décret du 31 août 1990, tel que modifié par le décret no 2015-650 du 10 juin 2015, qui dispose à l’article 1-1 que : « Lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références de loyers (…) ces références sont jointes au contrat ».
571) En ce sens, le seul paiement sans observation du loyer du bail renouvelé ne caractérisait pas une renonciation sans équivoque à se prévaloir du loyer du bail expiré (Cass. 3e civ., 13 juill. 2011, no 10-16.902 : JurisData no 2011-014331 ; Loyers et copr. 2011, comm. 267. – Cass. 3e civ., 6 mars 2013, no 11-28.064 : JurisData no 2013-003864 ; Loyers et copr. 2003, comm. 107).
572) La saisine tardive de la commission entraîne l’irrégularité de la saisine du juge (Cass. 3e civ., 15 févr. 1995, no 92-14.163 : JurisData no 1995-000231 ; Bull. civ. 1995, III, no 48 ; Loyers et copr. 1995, comm. 309).
573) D. no 2001-653, 19 juill. 2001, art. 7 tel que mod. par D. no 2015-733, 24 juin 2015, art. 1er, 6o : dans ce cas, le procédé technique utilisé doit assurer l’authentification de l’émetteur, l’intégrité du message et permettre de vérifier la réception du message par la commission à une date certaine. La demande peut également être réalisée au moyen d’un formulaire prévu par un arrêté du préfet.
574) L. 6 juill. 1989, art. 20. Zones délimitées par le décret du 10 mai 2013, relatif à la taxation des logements vacants.
575) V. D. no 2001-653, 19 juill. 2001, mod. par D. no 2015-733, 24 juin 2015, pris pour l’application de l’article 20 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et relatif aux commissions départementales de conciliation.
576) Cass. 3e civ., 12 oct. 2011, no 10-21.216 : JurisData no 2011-021598 ; Loyers et copr. 2011, comm. 314.
577) L. 1989, art. 18.
578) Prolongeant le décret no 2017-1198 du 27 juill. 2017. V. Section II, Loyer de relocation.
579) D. 27 juill. 2017, art. 5.
580) D. 27 juill. 2017, art. 7.
581) L. 1989, art. 18, al. 2 mod. par L. no 2019-1147, 8 nov. 2019, art. 19, relative à l’énergie et au climat : JO no 0261, 9 nov. 2019. Entrée en vigueur le 1er janvier 2021.
582) Pour un bail de trois ans : 1/3 par an ; pour un bail de six ans : 1/6 par an.
583) Si le bailleur est une personne physique : les trois premiers sixièmes s’appliqueront au contrat renouvelé et les trois suivants lors du renouvellement ultérieur.
584) L. 1989, art. 25-9.
585) L. 1989, art. 7-1.
586) Lettre recommandée avec demande d’avis de réception, exploit d’huissier ou remise en main propre.
587) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-9.
588) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-16.
589) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 40.
590) Toutefois, L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, d) est applicable aux loyers des logements conventionnés en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation.
591) Confirmé par la jurisprudence. En ce sens : Cass. 3e civ. 4 oct. 1995, no 93-20.461 : RJDA 11/1995, no 1214. – Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, no 13-10.804 : BPIM 2/2014, inf. 135. Tempérament : sauf preuve dûment rapportée par le bailleur d’un accord exprès et non équivoque du locataire, procédant d’un consentement éclairé et donné en pleine connaissance de cause (CA Nîmes, 19 mai 2009, no 08/01477 : JurisData no 2009-008826).
592) Avant la loi Alur, révision de plein droit. La révision sous la forme d’une indexation était automatiquement due, la seule réserve étant le délai de prescription quinquennal.
593) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-1, II. Non applicable aux logements meublés car non visé par l’art. 25-9.
594) J. Lafond, Les baux d’habitation, Litec, 2007, no 571.
595) J. Lafond, Les baux d’habitation, Litec, 2007, no 571.
596) D. no 84-363, 11 mai 1984, rendant obligatoire en application des articles 47 et 37 de la loi no 82256 du 22 juin 1982 un accord collectif national de location conclu le 25 novembre 1983 entre la société centrale immobilière de la Caisse des dépôts et consignations et les représentants des organisations nationales représentatives des locataires.