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CGV – CGU

Partie I – Protéger son habitation
Titre 2 – Protéger le logement du locataire
Sous-titre 1 – Un régime primaire commun aux baux d’habitation
Chapitre II – La loi du 6 juillet 1989, ferment d’un régime primaire impératif circonscrit

3122 Le régime primaire dont nous avons souhaité mettre en exergue les rares traits impératifs est composé de :

un logement décent ;

un dossier de diagnostic technique.

S’il dispose d’un champ d’application plus réduit, nous avons choisi d’aborder également la question du mesurage des biens loués. En effet, il devrait à notre sens faire partie du régime primaire.

Section I – Un logement décent

3123 – Logements dont la location est interdite. – À titre liminaire, il convient également de préciser que les locaux doivent être propres à l’habitation, et que ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux :

des locaux, dans des situations qui conduisent manifestement à leur suroccupation279 ; pour l’appréciation de la suroccupation, il convient de se référer à l’article D. 542-14, 2o du Code de la santé publique qui fixe le nombre de personnes pouvant occuper un logement en fonction de sa surface280 ;

les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation281.

Par ailleurs, l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation prohibe la location :

des appartements au sein d’immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou déclarés insalubres, ou comportant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 ;

des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3282, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du Code de la santé publique, et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code ;

toute division par appartements d’immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

3124 Les développements qui suivent présentent les obligations du bailleur, le champ d’application, les critères et les sanctions encourues. Les dispositifs de lutte contre l’habitat indigne seront développés en seconde partie de la présente commission (V. infra, nos a3308 et s.).

Sous-section I – Une notion à géométrie variable

3125 Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent. Cette obligation a des sources multiples et est également à géométrie variable selon la localisation du logement.

La décence est imposée en premier lieu par le Code civil, tel que modifié par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite loi « SRU »)283. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale284, un logement décent285.

La décence du logement est définie à l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989286 qui renvoie au décret dit « décret décence » du 30 janvier 2002287, lequel en précise les critères.

La définition initiale du décret « décence » ne visait que le respect des normes de sécurité, de salubrité, de confort et d’habitabilité288. La loi Alur a ajouté un critère de performance énergétique minimale et la loi Elan a précisé que le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 2019289 a apporté des précisions en ce qui concerne la performance énergétique minimale, en ajoutant à l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 les mots : « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an », dont l’entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret à intervenir et au plus tard le 1er janvier 2023.

3126 Par ailleurs, les dispositions du règlement sanitaire départemental (RSD) doivent être également respectées290. Une difficulté survient dans l’hypothèse où les dispositions du RSD diffèrent de celles du décret « décence » de 2002. Il ressort de la jurisprudence que celles du RSD priment lorsqu’elles sont plus rigoureuses291 et non incompatibles292. Toutefois, en 2017, la Cour de cassation293 a estimé dans un arrêt non publié au bulletin que les dispositions du décret du 30 janvier 2002, postérieur au RSD, prévalaient à raison de la hiérarchie des normes et de son entrée en vigueur postérieure au RSD294. Cet argument ne saurait prospérer, un texte spécial pouvant préciser un texte général. Nous préconisons d’appliquer en tout état de cause les dispositions les plus rigoureuses.

Cette situation de juxtaposition de normes nous amène à proposer, comme de nombreux auteurs et praticiens, à uniformiser les normes de décence et à en clarifier le champ d’application. La suppression des RSD, ayant pour objet des règles d’hygiène et de salubrité, pourrait être envisagée, tant leur consultation est peu aisée, leur teneur ancienne et non mise à jour, et leurs termes contradictoires avec le décret « décence », engendrant les difficultés de lisibilité et d’application soulignées.

Nous présenterons successivement le champ d’application, la définition et les critères, les sanctions, et enfin les mesures préventives.

Sous-section II – Le champ d’application

3127 Le champ d’application varie selon le texte auquel on se réfère :


3128 – Hôtels meublés. – La loi Alur avait prévu un décret visant à régir les règles de décence des locaux meublés constituant la résidence principale du preneur, situés dans les hôtels meublés305.

Constatant la difficulté de définir des règles différentes de celles déjà applicables à tous les logements, la loi Elan a supprimé la disposition de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoyant la publication de ce décret. Désormais, les règles de décence de droit commun restent applicables à ces logements.

Sous-section III – La définition et les critères
§ I – La définition

3129 – Définition de la décence résultant de l’article 6 la loi de 1989. – Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les critères sont définis par un décret en Conseil d’État du 30 janvier 2002306.

La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 2019 a apporté des précisions en ce qui concerne la performance énergétique minimale en ajoutant à l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 les mots : « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an », dont l’entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret à intervenir et au plus tard le 1er janvier 2023.

Cette obligation de décence est un des éléments de l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est obligé307, savoir :

a) délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse les travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et les modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

3130 – Obligation d’ordre public. – L’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d’ordre public, les parties ne pouvant pas y déroger en prévoyant par exemple la livraison d’un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit308.

Les parties ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité309.

Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent même dans l’hypothèse de la connaissance par les locataires de cette information310.

3131 – Tempéraments à l’obligation de mise à disposition d’un logement décent. – L’obligation continue de mise à disposition d’un logement décent (fondée sur le décret « décence » ou le RSD) peut être écartée si le bailleur apporte la preuve que l’état actuel du logement est la conséquence directe du manque d’entretien du locataire311.

§ II – Les critères

3132 L’article 1719 du Code civil ne définit pas la notion de logement décent. Le décret « décence » en précise les critères. Toutefois, ce décret a été pris pour l’application de l’article 6 de la loi de 1989 et ne serait donc pas applicable aux logements non visés par cet article, et notamment en présence d’un bail commercial portant également sur le logement du preneur. Néanmoins, les juges l’ont appliqué en pareil cas312 et donnent implicitement au juge du fond le pouvoir d’apprécier souverainement si le preneur avait son habitation principale dans une partie des lieux loués313.

A/Les critères résultant du décret « décence »

3133

B/Le cas particulier de la colocation



3134 – Application à la colocation. – Les critères énoncés par le décret de 2002 n’étaient pas adaptés aux colocations pour lesquelles chaque locataire est titulaire d’un bail portant sur une chambre329. En effet, les chambres ne disposent pas de coin-cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et d’évacuation des eaux usées330.

L’article 8-1, § 2 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi Elan, prévoit désormais qu’en cas de colocation à baux multiples, il est tenu compte, pour apprécier les conditions de décence, de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Par ailleurs, les colocations à baux multiples constituant une division de logements, les dispositions de l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation qui imposent la mise à disposition de locaux d’une superficie et d’un volume habitables supérieurs, respectivement, à 14 m2 et à 33 m3, sont applicables.

Ces superficies minimales sont incompatibles avec celles prévues par le décret relatif à la décence. Le décret en Conseil d’État qui devait adapter les règles de la décence aux colocations n’est toujours pas intervenu depuis 2014. L’article 8-1, § 2 précité, tel que modifié par la loi Elan, prévoit désormais que par dérogation au même article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 m2 et à 20 m3.

Sous-section IV – Les sanctions

3135 Les sanctions varient selon le texte invoqué par les parties et retenu par les juges.

§ I – Les sanctions résultant du Code civil

3136 Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant331.

Le locataire peut :

demander des dommages-intérêts pour trouble de jouissance332 ;

se prévaloir du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent pour suspendre le règlement des loyers et paralyser le cas échéant par ce biais les effets d’un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers333.

Il incombe au locataire d’apporter la preuve de l’indécence, de l’insalubrité ou de l’absence d’habitabilité d’un logement334.

§ II – Les sanctions résultant de la loi 1989 et du décret « décence »

3137 Le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement335 sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours336. À défaut d’accord entre les parties, ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation337 peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20 de la loi de 1989. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine338 du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au préfet l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 de la loi de 1989.

En copropriété. Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa de l’article 6 de la loi de 1989, lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal. Cette dernière disposition entrera en vigueur à une date fixée par décret à intervenir, et au plus tard le 1er janvier 2023339.

3138 – Obligation de relogement ? – Aucune disposition légale n’oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l’exécution des travaux de mise en conformité340.

Il en serait différemment si le logement n’était pas indécent mais frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril assorti d’une interdiction d’habiter341.

Bien que le texte ne le précise pas, il paraît évident qu’un logement indécent ne peut être loué342. Il ne précise également pas le sort d’un tel bail s’il était néanmoins conclu. Comme indiqué, l’article 20-1 de la loi de 1989 précise que la demande du locataire ne porte pas atteinte à la validité du contrat en cours. Toutefois, en vertu d’un ordre public de direction, le juge pourrait s’arroger le pouvoir de prononcer sa résiliation343.

§ III – Les sanctions résultant du Code de la construction et de l’habitation

3139 L’article L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation punit d’un an d’emprisonnement et de 50 000 € d’amende le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter des travaux prescrits par le maire d’un immeuble menaçant ruine, et de trois ans emprisonnement et de 100 000 € d’amende :

le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation de quelque façon que ce soit dans le but d’en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de péril ;

le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d’habiter et d’utiliser des locaux prise en application de l’article L. 511-2 et l’interdiction de les louer ou mettre à disposition prévue par l’article L. 511-5.

L’article L. 521-4 du même code punit de trois ans d’emprisonnement et d’une amende de 100 000 € le fait :

en vue de contraindre un occupant à renoncer aux droits qu’il détient en application des articles L. 521-1 à L. 521-3-1, de le menacer, de commettre à son égard tout acte d’intimidation ou de rendre impropres à l’habitation les lieux qu’il occupe ;

de percevoir un loyer ou toute autre somme en contrepartie de l’occupation du logement, y compris rétroactivement, en méconnaissance du I de l’article L. 521-2 ;

de refuser de procéder à l’hébergement ou au relogement de l’occupant, bien qu’étant en mesure de le faire.

L’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation punit d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 € les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies par le même article.

Les personnes physiques encourent également l’interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction344.

§ IV – Les sanctions résultant du Code de la santé publique

3140 L’article L. 1337-4 du Code de la santé publique incrimine le fait de mettre à disposition un local :

impropre, par nature, à l’habitation345 ;

dans des conditions qui conduisent manifestement à sa suroccupation346 ;

dont l’utilisation présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants347 ;

déclaré insalubre par arrêté préfectoral348.

3141 Le préfet met en demeure la personne qui a mis à disposition des locaux tels que caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation qui ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux349. La mise en demeure précise que, à l’expiration du délai fixé, en cas de poursuite de la mise à disposition des locaux impropres à l’habitation ou, le cas échéant, de non-réalisation des mesures prescrites, la personne qui les a mis à disposition est redevable d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 1331-29-1 du Code de la santé publique.

Les dispositions de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l’article L. 521-3-1 du même code350 ; à défaut, les dispositions de l’article L. 521-3-2 sont applicables.

§ V – Les sanctions résultant du règlement sanitaire départemental

3142 En application des articles L. 1311-1 et L. 1311-2 du Code de la santé publique, le maire doit veiller au respect des dispositions du règlement sanitaire départemental. En outre, au titre de son pouvoir de police générale, précisé à l’article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales, le maire doit assurer la salubrité publique. Il doit donc faire cesser toute cause d’insalubrité sur le territoire de sa commune. Par ailleurs, le règlement sanitaire départemental prévoit des sanctions pénales en cas d’infractions à ce règlement. Elles sont constatées par les officiers et agents de police judiciaire visés aux articles L. 2122-31 et L. 2212-5 du Code général des collectivités territoriales351.

§ VI – Les sanctions pénales

3143 Le non-respect d’un règlement sanitaire départemental est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la troisième classe, soit une amende forfaitaire de 450 €352.

Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance sont apparents ou connus de l’auteur, à des conditions de travail ou d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 150 000 € d’amende353. Les juges se fondent tant sur les critères issus du décret du 30 janvier 2002 que sur ceux résultant des dispositions du règlement sanitaire départemental.

Le fait d’exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente par la violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende354.

3144 Les personnes physiques et morales coupables de l’infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine prévue à l’article 225-14 du Code pénal encourent également les peines complémentaires suivantes355 :

« 1o La confiscation de tout ou partie de leurs biens, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l’infraction. Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l’infraction ont fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, le montant de la confiscation en valeur prévue au neuvième alinéa de l’article 131-21 est égal à celui de l’indemnité d’expropriation ;

2o L’interdiction pour une durée de dix ans au plus d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ou d’être usufruitier d’un tel bien ou fonds de commerce. Cette interdiction porte sur l’acquisition ou l’usufruit d’un bien ou d’un fonds de commerce soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur ou usufruitier, soit sous forme de parts immobilières ; cette interdiction ne porte toutefois pas sur l’acquisition ou l’usufruit d’un bien immobilier à usage d’habitation à des fins d’occupation à titre personnel ;

3o La confiscation de tout ou partie des biens leur appartenant ou, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi, dont elles ont la libre disposition, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis ».

Sous-section V – Les mesures préventives

3145 Les dispositions relatives à la déclaration de mise en location356 ainsi qu’à l’autorisation de mise en location357 qui permettent de contrôler, de manière préventive, la conformité des logements loués aux critères de décence seront abordées en seconde partie (V. infra, no a3317).

3146 Nous rappellerons également, pour mémoire, d’autres mesures préventives :

le droit à l’allocation-logement est subordonné à la délivrance d’un logement décent358 à peine d’obligation de restitution des allocations directement perçues359 ;

les organismes ou services débiteurs de prestations familiales sont habilités à faire vérifier sur place si le logement est décent360 ;

l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement361 tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire362 ;

l’obligation des syndics de copropriété et des agents immobiliers de signalement au procureur de la République des logements indignes363.

Section II – Le dossier de diagnostic technique

3147 Un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou son renouvellement. Ce dossier peut être transmis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties364.

3148 – Champ d’application. – Cette obligation concerne365 :

les locaux (y compris meublés)366 à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation, constituant la résidence principale du preneur ;

les contrats de location à caractère saisonnier367 ;

les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ;

les locations consenties aux travailleurs saisonniers ;

le bail mobilité368.



3149 – Contenu. – Les diagnostics requis sont les suivants404 :

3150 L’article 147 de la loi Elan excluait la nécessité d’annexer les diagnostics techniques aux baux portant sur les locations saisonnières, mais il a été censuré par le Conseil constitutionnel.

Depuis le 25 novembre 2018, le dossier de diagnostic technique est adressé au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du locataire ou du propriétaire405.

Section III – Le mesurage

3151 – Obligations du bailleur. – Le contrat de location doit être établi par écrit et respecter un contrat type défini par décret en Conseil d’État406, pris après avis de la Commission nationale de concertation. La surface habitable des locaux loués doit obligatoirement y figurer407.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10 du Code de la construction et de l’habitation, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre408.

3152 – Sanctions. – À défaut de mention de la surface habitable, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer409.

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande410.

3153 – Champ d’application. – L’obligation de mention dans le bail de la surface habitable figurant à l’article 3 ne s’applique qu’aux baux soumis à la loi de 1989, titres 1er et 1er bis, savoir les logements nus ou meublés, à titre de résidence principale. Le titre 1er ter (art. 25-12) ne le rend pas applicable au bail mobilité.

Il résulte de l’article 40 de la loi que ces dispositions ne sont pas applicables à :

logements HLM non conventionnés ;

baux loi 1948 ;

logements régis par une convention donnant droit à l’aide personnalisée au logement411 ;

logements des résidences universitaires.


279) C. santé publ., art. L. 1331-23.
280) 16 m2 pour un ménage sans enfant ou deux personnes ; + 9 m2 par personne supplémentaire dans la limite de 70 m2 pour huit personnes ou plus. Les occupants de logements manifestement suroccupés sont des personnes reconnues prioritaires pour l’exercice du droit au logement opposable (Dalo) (J. Lafond, La loi du 25 mars 2009 et les baux d’habitation du secteur privé : JCP N 24 avr. 2009, 1136).
281) C. santé publ., art. L. 1331-22.
282) Les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux.
283) C. civ., art. 1719, al. 1er.
284) Quel que soit le régime juridique applicable y compris loi 1948, logements conventionnés, logements appartenant à des organismes HLM, logements consentis à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales.
285) Antérieurement, le bailleur était tenu de la seule obligation de délivrance de la chose louée, conformément à sa destination, et aux normes minimales de confort d’habitabilité (D. no 87-149, 6 mars 1987).
286) Telle que modifiée par la loi SRU, laquelle est venue décliner dans le droit des baux un objectif à valeur constitutionnelle (V. Cons. const., 29 juill. 1998, no 98-403 DC, Loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions : JO 31 juill. 1998. – Cons. const., 19 janv. 1995, no 94-359 DC, à propos de L. no 95-74, 21 janv. 1995. – V. Pauliat, L’objectif constitutionnel du droit à un logement décent : D. 1995, chron. p. 283). V. JCL. Bail à loyer, Fasc. 140-10, Bail d’habitation. – Locations soumises à la loi du 6 juillet 1989. – Obligations du bailleur : délivrance, par B. Vial-Pedroletti.
287) D. no 2002-120, 30 janv. 2002, pris pour l’application de la loi SRU, dit décret « décence ».
288) Le décret no 87-149 du 6 mars 1987 (abrogé) fixait déjà des conditions minimales de confort et d’habitabilité des locaux mis en location. Le décret « décence » a remplacé le décret no 68-976 du 9 nov. 1968 fixant les conditions d’application de la loi no 67-561 du 12 juill. 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Il existait des difficultés d’articulation de ces deux textes qui ont aujourd’hui disparu.
289) L. no 2019-1147, 8 nov. 2019, relative à l’énergie et au climat : JO no 0261, 9 nov. 2019, art. 17 modifiant les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
290) Objet plus large : dispositions relatives aux eaux destinées à la consommation humaine, aux locaux d’habitation et professionnels, à l’élimination des déchets, à l’hygiène alimentaire et à l’hygiène en milieu rural. Il s’agit d’un arrêté pris par chaque préfet en application des dispositions des articles L. 1311-1 et suivants du Code de la santé publique. Depuis la loi no 2004-806 relative à la politique de santé publique du 9 août 2004 (art. 83), le contrôle de son respect incombe aux communes (qu’elles disposent ou non d’un service communal d’hygiène et de santé [SCHS]). Le Code de la santé publique avait prévu leur remplacement par des décrets, ce qui n’a pas encore été fait. V. M.-H. Pero-Augereau-Hue et O. Boudeville, Décence du logement : points à vérifier, pièges à éviter : AJDI 2016, p. 357. – V. S. Gonon, Vente/location : gare au règlement sanitaire départemental ! : Cah. Cridon Lyon 12 juill. 2018, no 81, p. 16.
291) En ce sens : Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, no 14-22.754 : JurisData no 2015-028142 ; D. 2016, p. 72 ; Loyers et copr. 2016, no 29, obs. B. Vial-Pedroletti : les conditions minimales de superficie d’un local destiné à l’habitation prévues par un règlement sanitaire départemental non abrogé sont applicables dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret no 2002-120 du 30 janv. 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celles-ci.
292) Cass. 3e civ., 3 mai 2018, nos 17-11.132 et 17-14.090 : JurisData no 2018-007524 ; Loyers et copr. 2018, comm. 165 : les dispositions du règlement sanitaire départemental de la Gironde, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 et plus rigoureuses, doivent recevoir application.
293) Cass. 3e civ., 20 avr. 2017, no 16-13.821. Dans le même sens, Montpellier, 1re ch. civ., 30 janv. 2018, no 15/07401.
294) Pour une analyse de la jurisprudence : P. de Plater, Point d’étape sur l’appréhension de la décence au regard du décret du 30 janvier 2002 et des règlements sanitaires départementaux : AJDI 2018, p. 837.
295) Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, nos 08-10.955 et 08-17.750 : JurisData no 2009-049980.
296) L. 1989, art. 2, al. 4.
297) L. 1989, art. 2, al. 6.
298) Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, nos 08-10.955 et 08-17.750 : JurisData no 2009-049980 ; D. 2009, 2549, obs. Y. Rouquet ; RTD com. 2010, 63, obs. F. Kendérian ; Loyers et copr. janv. 2010, no 1, étude 1, Ph.-H. Brault ; Loyers et copr. 2010, comm. 14.
299) L. 1989, art. 40. Conventions prévues par CCH, art. L. 351-2 et 353-14.
300) L. 1989, art. 40.
301) L. 1989, art. 40.
302) CA Montpellier, 13 avr. 2011, no 10/03952 : AJDI 2012, p. 120.
303) Circ. no 2006-45, 4 juill. 2006, relative aux résidences sociales, ann. 7 (www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/circulaire-no2006-45-du-4- juill.-2006-annexe-7-a1411.html). – A. 1er juill. 1996, relatif à l’hébergement des travailleurs agricoles (antérieurement D. no 95-978, 24 août 1995, relatif à l’hébergement des travailleurs agricoles abrogé par D. no 2005-368, 19 avr. 2005).
304) RSD Paris : Par « habitation », il faut entendre tout local servant de jour ou de nuit au logement ainsi qu’au travail, au repos, au sommeil, à l’agrément ou aux loisirs lorsque les activités spécifiques s’exercent au moins partiellement dans le même ensemble de pièces que la vie familiale.
305) Établissements recevant du public aux fins d’hébergement, régis par CCH, art. L. 632-1.
306) V. infra, no a3133.
307) L’article 6 reprend des principes issus du contrat de louage (C. civ., art. 1719, 1720, 1721, 1723 et 1725).
308) Cass. 3e civ., 4 juin 2014, no 13-17.289, FS-P+B+I : JurisData no 2014-013364 ; Loyers et copr. 2014, comm. 199, obs. B. Vial-Pedroletti ; AJDI 2014, p. 873. – Cass. 3e civ., 15 déc. 2014, no 02-20.614 : JCP G 2015, II, 10000, concl. av. gén. A. Gariazzo ; AJDI 2015, p. 125.
309) Cass. 3e civ., 3 févr. 2010, no 08-21.205 : AJDI 2010, p. 640, obs. N. Damas. – CA Paris, 13 févr. 2014, no 11/22094 : JurisData no 2014-003149.
310) CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 28 oct. 2014, no 19/14490, SCI AB 2003 c/ R. : JurisData no 2014-025616.
311) Lyon, 8e ch., 21 juin 2016, no 15/07897.
312) Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, nos 08-10.955 et 08-17.750 : JurisData no 2009-049980.
313) D. 2009, 2549, obs. Y. Rouquet.
314) D. 30 janv. 2002, art. 2.
315) Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.
316) Par ex. : en présence d’amiante (Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, nos 01-16.246 et 02-14.642, deux arrêts : JurisData no 2003-019712 ; JurisData no 2003-019713 ; JCP N 2004, no 12, 1152, note L. Leveneur ; D. 2004, p. 1411, note G. Pignarre) ou de revêtement à base de plomb en concentration supérieure au seuil réglementaire, avec des dégradations ponctuelles (CA Paris, 6e ch. C, 22 mai 2007, no 05/15099 : JurisData no 2007-334443 ; AJDI 2007, p. 753).
317) Le chauffage par bois ne répond pas aux normes de confort édictées par le décret du 30 janv. 2002 sur la décence (CA Nîmes, 2e ch. A, 29 janv. 2004, no 02/02538 : JurisData no 2004-238043 ; Loyers et copr. 2004, comm. 144).
318) Toutefois, le locataire ne peut exiger la mise en conformité de l’installation électrique que s’il démontre sa dangerosité (CA Paris, 3e ch., 14 oct. 2010, no 08/24062 : JurisData no 2010-021057 ; Loyers et copr. 2011, comm. 5). Il appartient au locataire qui constate un risque manifeste pour sa sécurité physique ou sa santé de demander à son bailleur de procéder aux travaux nécessaires, et, en cas de refus, de saisir du litige le tribunal d’instance du lieu de son domicile. À l’initiative du ministère du Logement, une grille d’analyse facilement utilisable est en cours d’élaboration pour aider les locataires et bailleurs à apprécier si les caractéristiques du décret susvisé sont remplies (Rép. min. no 73576, 25 févr. 2002 : JOAN Q 6 mai 2002, p. 2428).
319) Au sens de CCH, art. R. 111-1-1, al. 3 : « destinées au séjour ou au sommeil ».
320) D. 30 janv. 2002, art. 3 : Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
321) Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient.
322) D. 30 janv. 2002, art. 4.
323) La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions de CCH, art. R. 111-2, al. 2 et 3.
324) C. santé publ., art. 1331-22. Concernant les combles : Rép. min. 24 sept. 2013 : JO Sénat Q 26 sept. 2013 ; et D. Dutrieux : JCP N 2013, 1231. V. Lutter contre l’habitat indigne, guide pratique à l’usage des occupants, www.dihal.gouv.fr et le RSD applicable. Le plan de prévention du risque inondation (PPRI) de certaines communes interdit l’habitation en dessous de la cote des plus hautes eaux connues ou impose que le logement soit un niveau entier au-dessus de la cote des plus hautes eaux connues (PHEC).
325) Le décret du 9 mars 2017 pris pour l’application de l’article 12 de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (dite « loi TEPCV ») du 17 août 2015 intègre la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent en modifiant l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.
326) Par ex. : les ouvrants tels que portes et fenêtres doivent être jointifs.
327) D. 30 janv. 2002, art. 2. 6o, mod. par D. no 2017-312, 9 mars 2017.
328) D. 30 janv. 2002, art. 5.
329) La loi Alur a prévu deux formes : (i) bail unique avec plusieurs locataires, (ii) pluralité de baux chacun conclu avec un locataire portant sur une chambre.
330) D. 30 janv. 2002, art. 3, 4e, V. supra, no a3133.
331) C. civ., art. 1719. – Aix-en-Provence, 11e ch. A, 21 mars 2017, no 16/01997. En ce cas, il s’agit de sanctionner l’impropriété à la destination, un logement impropre à sa destination n’étant pas décent.
332) Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, no 16-19.466 : AJDI 2018, 440 : cette demande n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable. Dans le même sens, Cass. 3e civ., 4 juin 2014, no 13-12.314, FS-P+B, pourvoi c/CA Poitiers, 3e ch., 18 avr. 2012 : JurisData no 2014-013365 ; Loyers et copr. 2014, comm. 200.
333) Cass. 3e civ., 28 juin 2018, no 16.27-246.
334) Douai, 8e ch., sect. 4, 18 janv. 2018, no 15/06755. – Paris, pôle 4, ch. 3, 8 sept. 2016, no 15/10373. – Lyon, 6e ch., 16 juin 2016, no 15/04113.
335) L. 1989, art. 20-1. Le texte n’impose aucun délai à compter de la date de conclusion du bail ou d’entrée dans les lieux.
336) Pour reprendre les termes du professeur Philippe Briand : « La stratégie est affichée : supprimer l’indécence, ce n’est pas supprimer les indécents, c’est seulement les obliger à être décents » (AJDI 2002, p. 357).
337) Issu de la loi portant engagement national pour le logement (dite « loi ENL »). Antérieurement, le locataire devait impérativement saisir le juge.
338) Précision issue de la loi no 2007-290 du 5 mars 2007.
339) Issu de la loi relative à l’énergie et au climat du 8 nov. 2019, art. 17.
340) CA Besançon, 2e ch., 16 déc. 2003, no 02/01379 : JurisData no 2003-229228 ; Loyers et copr. 2004, comm. 107.
341) CCH, art. L. 521-1. Nous renvoyons aux développements de la seconde partie.
342) CA Paris, 6e ch. B, 18 sept. 2003, no 2002/06994 : JurisData no 2003-222833 ; Loyers et copr. 2004, comm. 86 : à propos d’une chambre de bonne de 5 m2.
343) Nous partageons l’avis de B. Vial-Pedroletti in Loyers et copr. 2004, comm. 86. – V. Ph. Pelletier, Locaux de petite taille et locations en cours à usage d’habitation : Rev. loyers 2002, p. 6 et s.
344) Les peines encourues par les personnes morales sont (i) l’amende, selon les modalités prévues par l’article 131-38 du Code pénal ; (ii) les peines complémentaires prévues aux 2o, 4o, 8o et 9o de l’article 131-39 du même code. Pour l’application du 8o, la confiscation porte sur le fonds de commerce ou sur l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction.
345) C. santé publ., art. L. 1331-22.
346) C. santé publ., art. L. 1331-23.
347) C. santé publ., art. L. 1331-24.
348) C. santé publ., art. L. 1331-25.
349) C. santé publ., art. L. 1331-22.
350) Il s’agit des cas d’interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser, ou d’évacuation ordonnée en cas de péril imminent (CCH, art. L. 511-3) ou cas d’urgence ou de menace grave et imminente (CCH, art. L. 129-3).
351) Rép. min. no 14100 : JOAN Q 6 mai 2008, p. 3846.
352) D. no 2003-462, 21 mai 2003, art. 7 ; C. pén., art. 131-13.
353) C. pén., art. 225-14 à 225-15-1. Pour une critique de la restriction aux seules personnes vulnérables ou en situation de dépendance : F. Safi, La répression des marchands de sommeil : Dr. pén. juin 2019, no 6, étude 15.
354) C. pén., art. 223-1.
355) C. pén., art. 225-26, issu de la loi Elan.
356) CCH, art. L. 634-1 à L. 634-5.
357) CCH, art. L. 635-1 à L. 635-11.
358) CSS, art. L. 542-2-2o nouveau et CSS, art. L. 835-2, al. 2.
359) Cass. 2e civ., 29 nov. 2012, no 11-20.091 : JurisData no 2012-027327 ; Loyers et copr. 2013, comm. 37.
360) CSS, art. L. 542-6, al. 1er nouveau et CSS, art. L. 831-7, al. 1er nouveau.
361) Telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale.
362) L. 1989, art. 200-1, al. 2.
363) L. 10 juill. 1965, art. 18-1-1.
364) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3, al. 7, dans sa rédaction issue de la loi Elan. Cette nouvelle règle concerne les baux conclus à compter du 25 novembre 2018.
365) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 2 et 3-3.
366) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3.
367) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 2 et 3-1). Toutefois, il est exclu pour les contrats de location saisonnière aux termes de l’article L. 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est exclu pour les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an (CCH, art. R. 134-1).
368) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12.
369) Issu de la loi Alur.
370) Depuis le 1er juin 2006.
371) CCH, art. L. 125-6.
372) En application de l’article L. 125-2 ou/et L. 128-2 du Code des assurances, survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble, ou dont il a été lui-même informé en application des dispositions de l’article L. 125-5, IV, du Code de l’environnement.
373) C. env., art. L. 125-5, II et art. R. 125-26, al. 3.
374) C. env., art. L. 125-5, I : zones définies par voie réglementaire.
375) C. env., art. L. 125-5, V.
376) CCH, art. L. 134-1.
377) CCH, art. R. 134-4-2.
378) CCH, art. L. 134-4-3 : À compter du 1er janvier 2011, en cas (de vente ou) de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d’État.
379) L. 8 nov. 2019, relative à l’énergie et au climat, art. 20 modifiant CCH, art. L. 134-1, L. 134-3 et L. 134-3-1.
380) CCH, art. L. 134-3 : consommation d’énergie primaire supérieure ou égale à 331 kWh par m2 et par an.
381) CCH, art. L. 134-3-1.
382) L. 1989, art. 3-3.
383) Prévu par C. santé publ., art. L. 1334-5 et L. 1334-7.
384) C. santé publ., art. L. 1334-7, al. 4 et R. 1334-11.
385) C. santé publ., art. L. 1334-7, al. 3.
386) D. no 2016-1105, 11 août 2016, relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les logements en location.
387) D. no 2016-1105, 11 août 2016, art. 2. Art. 4 : Un état de l’installation intérieure d’électricité, réalisé selon les exigences de l’article L. 134-7 du Code de la construction et de l’habitation, tient lieu d’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article 3-3 de la loi no 89-462 du 6 juill. 1989, s’il a été réalisé depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit.
388) D. no 2016-1105, art. 3. Trois ans pour le diagnostic avant vente.
389) D. no 2016-1105, 11 août 2016, art. 1er.
390) D. no 2016-1105, 11 août 2016, art. 6.
391) D. no 2016-1105, 11 août 2016, art. 4.
392) Par le ministre chargé de l’énergie en application du décret no 72-1120 du 14 décembre 1972.
393) D. no 2016-1105, 11 août 2016, art. 5.
394) D. no 2016-1104, 11 août 2016, relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz dans les logements en location.
395) D. no 2016-1104, 11 août 2016, art. 2. Art. 4 : Un état de l’installation intérieure de gaz, réalisé selon les exigences de l’article L. 134-6 du Code de la construction et de l’habitation, tient lieu d’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article 3-3 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, s’il a été réalisé depuis moins de six ans à la date à laquelle ce document doit être produit.
396) D. no 2016-1104, 11 août 2016, art. 3. Trois ans pour le diagnostic avant vente.
397) D. no 2016-1104, 11 août 2016, art. 1er.
398) D. no 2016-1104, 11 août 2016, art. 6.
399) D. no 2016-1104, 11 août 2016, art. 4.
400) Pour la réalisation de diagnostics des installations intérieures de gaz par le Comité français d’accréditation (Cofrac) ou un autre organisme, signataire de l’accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d’accréditation (EA).
401) D. no 2016-1104, 11 août 2016, art. 5.
402) Ord. no 2016-128, 10 févr. 2016 : JO 11 févr. 2016.
403) C. santé publ., art. L. 1333-29. Le classement en zones 1, 2 et 3 résulte d’un arrêté du 27 juin 2018 (NOR : SSAP1817819A : JO 30 juin 2018).
404) L. 1989, art. 3-3. État parasitaire non exigé.
405) Il en est de même pour les extraits du règlement de copropriété.
406) D. no 2015-587, 29 mai 2015, relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Annexe 1 : Contrat type de location ou de colocation de logement nu et Annexe 2 : Contrat type de location ou de colocation de logement meublé (soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986). Ce contrat type ne concerne ni les locations de logements conventionnés, ni la colocation à baux multiples.
407) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3, al. 6. Issu de la loi no 2009-323 du 25 mars 2009 à l’initiative de la commission des finances du Sénat « afin de faciliter l’instruction des dossiers par les commissions de médiation mises en place par la loi no 2007-290 du 5 mars 2007 instituant un droit au logement opposable » (Rapp. AN no 1357, comm. ss art. 24 quater).
408) CCH, art. R. 111-2, al. 2 et 3.
409) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3 in fine.
410) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-1.
411) Convention conclue en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation.
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