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CGV – CGU

Partie I – Protéger son habitation
Titre 1 – La protection de la résidence principale du propriétaire
Sous-titre 1 – La protection légale du logement du propriétaire
Chapitre II – La protection spéciale de l’entrepreneur

3049 La protection du logement de l’entrepreneur est apparue nécessaire pour encourager et développer l’esprit d’entreprise. Ce fut l’un des objectifs de la loi no 2003-721 du 1er août 2003 qui a introduit la déclaration d’insaisissabilité. Cette protection est devenue encore plus indispensable depuis que de très nombreux particuliers (1 300 000 en 2018, dont 300 000 retraités) ont adopté le statut d’auto-entrepreneur qui leur est ouvert depuis le 1er janvier 200997. Aujourd’hui, si la loi protège la résidence principale de l’entrepreneur individuel en la déclarant insaisissable (Section I), cette protection comporte des limites (Section II).

Section I – L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel

3050 Rendre la résidence principale de l’entrepreneur insaisissable a été le fruit d’une évolution législative par étapes. À l’origine, la loi no 2003-721 du 1er août 2003 a permis à l’entrepreneur individuel de procéder par acte notarié à une déclaration d’insaisissabilité de ses droits sur sa résidence principale à l’égard de ses créanciers professionnels.

Il semble que le législateur se soit inspiré à l’époque de la législation sur le bien de famille qui avait été instituée dans le but de « permettre aux travailleurs de se constituer un foyer échappant aux poursuites de leurs créanciers »98, rejetant, par la même, la notion de patrimoine d’affectation99.

La deuxième étape de cette protection est l’extension, par la loi du 4 août 2008100, de la possibilité de cette déclaration pour tous les biens immobiliers désignés par l’entrepreneur. À compter de la publication de cette déclaration, les créanciers sont informés que l’assiette de leurs droits de gage se trouve réduite.

Enfin cette législation a été revue par la loi du 6 août 2015101 qui modifie l’alinéa premier de l’article L. 526-1 du Code de commerce, par l’instauration de l’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale de l’entrepreneur individuel102. Cette bienveillance du législateur répond néanmoins à plusieurs conditions. Certaines sont personnelles à l’entrepreneur (Sous-section I), d’autres sont relatives à la résidence principale elle-même (Sous-section II).

Sous-section I – Les conditions personnelles de la protection légale

3051 Pour bénéficier de la protection légale, le débiteur doit être un entrepreneur individuel (§ I) qui exerce une activité professionnelle (§ II).

§ I – Un entrepreneur individuel

3052 – Notion d’entrepreneur individuel. – La protection légale de la résidence principale est réservée à l’entrepreneur individuel. Il s’agit d’une dérogation explicite aux dispositions des articles 2284 et 2285 du Code civil qui prévoient que tous les biens mobiliers et immobiliers du débiteur sont le gage commun de ses créanciers.

La nationalité de l’entrepreneur est indifférente ; qu’il soit Français ou non, il bénéficie de cette protection. Le locataire gérant d’un fonds de commerce bénéficie de la protection, à l’inverse du propriétaire bailleur qui lui n’est pas un entrepreneur. L’entrepreneur indivis qui se trouve en indivision avec un coentrepreneur peut prétendre à cette protection, dès lors qu’il est un entrepreneur individuel agissant en son nom personnel. La loi n’a pas posé comme condition qu’il soit un entrepreneur exclusif.

Le régime matrimonial de l’entrepreneur individuel est indifférent ; sa résidence principale est protégée, qu’il s’agisse d’un bien propre ou dépendant de la communauté. En cas d’indivision, la protection ne peut porter que sur sa propre quote-part.

3053 – L’exclusion des associés. – La notion d’entrepreneur individuel n’est pas étendue aux associés d’une société civile ou d’une société commerciale.

En effet, le texte doit être d’interprétation stricte comme dérogeant aux articles 2284 et 2285103 du Code civil, même si cette situation est regrettable notamment pour les professionnels indéfiniment responsables vis-à-vis de leurs créanciers en leur qualité d’associés d’une structure sociale à responsabilité illimitée, comme les architectes, les notaires ou les médecins membres d’une société civile professionnelle.

§ II – Une activité professionnelle

3054 La seconde condition pour bénéficier de la protection pour sa résidence principale est l’immatriculation à un registre ou l’exercice d’une activité agricole ou indépendante.

3055 – La personne physique doit être immatriculée. – Cette immatriculation peut être effectuée à un registre de publicité légale à caractère professionnel. Il s’agira du registre du commerce et des sociétés (RCS), du répertoire des métiers, du registre de la batellerie artisanale et du registre des actifs en agriculture.

Un entrepreneur inscrit à la fois au RCS et au répertoire des métiers devra veiller à ce que la publicité soit réalisée aux deux registres.

La loi du 18 juin 2014104 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel », a supprimé la dispense d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés visant les commerçants micro-entrepreneurs. Ainsi, depuis le 19 décembre 2014, l’immatriculation au RCS des commerçants micro-entrepreneurs est devenue obligatoire. Par ailleurs, les micro-entrepreneurs commerçants ayant déclaré leur activité ont dû effectuer leur immatriculation au RCS depuis cette date.

Les auto-entrepreneurs n’étant qu’une déclinaison simplifiée des micro-entrepreneurs105 sont donc dans l’obligation de procéder à cette immatriculation. Cette solution est extrêmement avantageuse et permet à ces entrepreneurs, même s’ils cumulent une retraite, de bénéficier du régime de l’insaisissabilité de leur résidence principale.

3056 – Les activités agricoles ou indépendantes. – La personne physique est également protégée si elle exerce une profession agricole ou indépendante. Cette notion est très large puisqu’elle englobe les professions immatriculées, les professions agricoles et les autres. On pense à toutes les professions libérales exercées en son nom personnel (médecins, avocats, architectes, notaires…) et aux agents commerciaux.

Cette notion d’activité indépendante est importante, car l’inscription à un ordre ou à un tableau ne correspond pas à une inscription à un registre légal. Ainsi la Cour de cassation a-t-elle approuvé une cour d’appel de ne pas avoir retenu que le tableau des avocats inscrits auprès d’un barreau correspondait à un registre de publicité légal à caractère professionnel106.

Sous-section II – Les conditions relatives à la résidence principale

3057 L’article L. 526-1 du Code de commerce s’applique aux droits sur l’immeuble (§ I) où est fixée la résidence principale de l’entrepreneur (§ II).

§ I – Un droit sur un immeuble

3058 La loi utilise le terme assez large de « droits sur l’immeuble », mais on s’interrogera également sur les droits qui ne portent pas directement sur celui-ci.

3059 – Un immeuble. – Le droit visé par le texte est le droit réel et plus particulièrement le droit de propriété. Le droit au bail d’habitation n’étant pas saisissable n’est pas concerné par cette disposition.

Le logement de l’entrepreneur, qu’il lui appartienne à titre personnel ou qu’il dépende de la communauté avec son conjoint, est intégralement protégé. À ce titre, le fait que le conjoint ne soit pas un entrepreneur individuel est sans conséquence. Si le logement est une propriété indivise, seule la quote-part détenue par l’entrepreneur individuel bénéficie de cette protection à l’encontre des créanciers professionnels.

Si le droit fait l’objet d’un démembrement, il pourra également échapper à la saisie, que l’entrepreneur possède l’emphytéose, l’usufruit ou même seulement la nue-propriété.

On assimilera à un droit sur l’immeuble la propriété des parts d’une société d’attribution (CCH, art. L. 212-1) et les conventions de location-accession (en secteur libre et en secteur HLM).

La valeur des droits concernés avait été discutée lors des débats préalables à l’adoption de la loi, mais la complexité de définir un plafond avait fait renoncer les parlementaires à une telle condition.

3060 – Les droits indirects. – Les droits qui ne portent pas sur un immeuble ne sont pas visés par ce texte. Les péniches, mobil-home et autres biens meubles sont d’évidence écartés, mais la question est plus épineuse pour les parts de la société civile qui détient l’immeuble dans lequel l’entrepreneur à sa résidence principale. Le droit fiscal assimile la détention des parts de la société civile qui assure la résidence principale à la détention directe de celle-ci au regard de l’imposition à la plus-value immobilière et il ne paraît pas illégitime de faire de même en matière d’insaisissabilité.

Aujourd’hui le débat n’est pas tranché, mais les tenants de l’exclusion pourront invoquer une réponse ministérielle de 2005 précisant que « lorsqu’une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale a établi sa résidence principale dans un immeuble appartenant à une société civile et qu’elle n’est titulaire que de parts sociales de cette société, elle ne peut pas bénéficier des dispositions des articles L. 526-1 et L. 526-2 » du Code de commerce107.

§ II – Un immeuble affecté à l’habitation principale

3061 La loi n’a pas cherché à définir ce qu’il faut considérer comme une habitation principale, mais elle a apporté des précisions lorsque l’immeuble n’est pas entièrement utilisé pour la résidence de l’entrepreneur.

3062 – La résidence principale. – En l’absence de règles légales sur la notion de résidence principale, notamment en termes de durée, des auteurs indiquent que, faute de précision, il faut donc s’en référer au bon sens et considérer qu’il s’agit de l’immeuble occupé plus de six mois par an, de manière habituelle108. Faute de précision légale et de jurisprudence sur ce point, nous considérons ce critère comme recevable.

La date à laquelle il faudra se placer pour déterminer la résidence principale ne sera pas celle de la naissance de la créance, qui peut être très antérieure, mais celle à laquelle le créancier en demandera le recouvrement.

Le lieu de cette résidence peut également amener à s’interroger. Si l’habitation principale est en France, le texte a vocation à s’appliquer, mais qu’en est-il si la résidence est située à l’étranger ? Cette législation protectrice n’étant pas réservée aux nationaux (V. supra, no a3052), on peut légitimement penser que l’entrepreneur qui a sa résidence principale hors de France bénéficie de la protection de l’article L. 526-1 du Code de commerce, même si la législation du pays concerné ne connaît pas l’équivalent.

Enfin, il y a lieu de préciser que ce texte prévoit expressément que la domiciliation de la personne dans son local d’habitation en application de l’article L. 123-10 du Code de commerce ne fait pas obstacle à ce que ce local soit de droit insaisissable.

3063 – L’affectation partielle. – Avant l’entrée en vigueur de la loi no 2015-990 du 6 août 2015, qui déclare applicable de plein droit l’insaisissabilité à la résidence principale, les textes précisaient que c’était à l’entrepreneur lui-même d’effectuer cette déclaration par acte notarié. Il était alors prévu que, si l’immeuble n’était que partiellement affecté à l’habitation principale, la déclaration devait contenir un état descriptif de division permettant de délimiter la partie concernée en vue de sa publication au service de la publicité foncière.

Le nouvel article L. 526-1 du Code du commerce a balayé cette difficulté en énonçant que : « Lorsque la résidence principale est utilisée en partie pour un usage professionnel, la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire ».

Deux observations sur ce nouveau texte : en premier lieu, ce sera au créancier poursuivant d’établir cet état descriptif de division pour lui permettre d’appréhender la partie affectée à usage professionnel, ce qui va compliquer la procédure. En second lieu, le texte ne vise pas à isoler la partie servant de résidence principale mais celle affectée à l’usage professionnel. Il s’agit donc d’un élargissement à la partie de l’immeuble qui ne répond ni à la notion d’usage professionnel, ni à celle d’habitation principale, du bénéfice de l’insaisissabilité. Dans l’hypothèse d’une propriété dont une partie des bâtiments est affectée à un usage professionnel, le surplus échappera au droit de gage des créanciers même si le terrain d’assiette possède une valeur importante.

Section II – Les limites de l’insaisissabilité
Sous-section I – Les créances
§ I – Les créances concernées

3064 Les créances visées par le texte sont celles liées à l’activité professionnelle de la personne nées à l’occasion de cette activité avec un régime particulier pour certaines créances fiscales.

3065 – Les créances professionnelles. – Le caractère professionnel de la créance doit être compris du côté du débiteur et non du côté du créancier. Elle peut être contractuelle ou délictuelle, mais toujours liée à l’activité exercée. Le créancier peut être une personne privée comme une personne publique, avec une particularité pour le Trésor public ainsi que nous le verrons ci-après. Par exemple, les créances de l’Urssaf ne peuvent être traitées différemment des autres créances professionnelles109.

L’insaisissabilité étant dérogatoire au droit de gage général des créanciers, cette notion doit être interprétée strictement, et la distinction avec les autres créances ne sera pas toujours aisée. On pense aux créances familiales pour lesquelles un écrit n’est pas souvent dressé entre les parties, malgré les dispositions de l’article 1359 du Code civil.

Sous le contrôle de la Cour de cassation (par le biais de la violation de la loi ou du défaut de base légale), il reviendra au juge d’exercer son pouvoir d’appréciation110.

3066 – Nées à l’occasion de l’activité professionnelle. – Les créances qui bénéficient de la protection légale sont celles qui sont nées à l’occasion de l’activité professionnelle. Elles peuvent être antérieures au début d’activité ou postérieures à la cessation, il suffit d’un lien avec cette activité. Le prêt qui aura permis à l’entrepreneur de lancer son activité, comme la dette qui deviendra exigible alors que l’entrepreneur a arrêté son activité, entrent dans ce cadre.

Toutefois, la protection légale ne produit d’effet que pour les créances nées à compter du 8 août 2015, date d’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015. La créance née antérieurement, même exigible postérieurement, restera régie par la loi ancienne.

3067 – La particularité des créances fiscales. – Les dettes fiscales nées à l’occasion de l’activité professionnelle ne permettent pas au Trésor public de saisir la résidence principale de l’entrepreneur individuel (TVA, impôt sur les sociétés, plus-values professionnelles, etc.). En revanche, l’impôt sur le revenu, même s’il est généré par l’activité de l’entrepreneur, ne peut bénéficier de dispositif protecteur.

L’article L. 526-1 in fine du Code de commerce précise également que l’insaisissabilité n’est pas opposable à l’administration fiscale lorsque celle-ci relève, à l’encontre de la personne, soit des manœuvres frauduleuses, soit l’inobservation grave et répétée des obligations fiscales, au sens de l’article 1729 du Code général des impôts.

§ II – L’articulation avec les procédures collectives

3068 – Les procédures collectives. – Dès l’apparition de la déclaration d’insaisissabilité de la résidence principale par la loi du 1er août 2003, les auteurs avaient noté qu’aucune articulation n’avait été prévue par le législateur avec la législation applicable aux procédures collectives111.

La jurisprudence, qui a été amenée à se prononcer sur la question, a même évolué au cours des années et les certitudes des origines ont cédé le pas à des interrogations au point que l’Institut d’études juridiques du Conseil supérieur du notariat a publié une note sur l’obligation d’information du notaire en matière de déclaration d’insaisissabilité112.

La réforme opérée en 2015, en rendant l’insaisissabilité légale, a modifié la situation et il ne fait plus de doute que les questions relatives aux pouvoirs du liquidateur113 et celle relative à la nullité des actes effectués pendant la période suspecte appartiennent au passé.

L’intérêt du liquidateur nommé dans le cadre de la procédure collective de l’entrepreneur se focalisera donc sur les points qui lui permettront d’appréhender les biens du débiteur ne répondant pas ou plus à la notion de résidence principale.

Sous-section II – L’étendue de l’insaisissabilité

3069 L’insaisissabilité est limitée à l’immeuble de l’entrepreneur, mais ce dernier garde pratiquement tous ses pouvoirs sur celui-ci.

§ I – La notion d’immeuble

3070 – L’immeuble. – L’article L. 526-1 du Code de commerce vise « l’immeuble où est située la résidence principale » ; il s’agira de la partie utilisée à cet effet, le surplus restant ouvert aux poursuites des créanciers professionnels.

Si l’usage n’est que partiel ou s’il s’agit d’une simple domiciliation au sens de l’article L. 123-10 du même code, il n’y a même pas besoin d’établir un état descriptif de division pour isoler la part saisissable du domicile. Il s’agit d’une difficulté supplémentaire pour les créanciers qui devront eux-mêmes isoler la partie professionnelle. Dans ces conditions, il ne sera pas simple de trouver un acquéreur qui acceptera de devenir propriétaire d’un lot ne comprenant ni parties communes ni charges définies.

Les meubles. Les meubles qui garnissent l’habitation principale échappent également à la saisie, sans que, à notre sens, leur liste se limite aux meubles déclarés insaisissables par l’article 39 du décret du 31 juillet 1992114. Par exemple, la totalité des livres et la totalité des meubles meublants doivent être protégées sans se limiter aux livres nécessaires à la poursuite des études ou à la table et aux chaises permettant les repas en commun comme il est prévu à l’article 39 du décret précité.

Les fruits. Dans l’hypothèse où l’immeuble insaisissable produit des fruits, comme des loyers, récoltes ou coupes de bois, rien ne s’oppose à ce que ces derniers échappent au droit de gage des créanciers professionnels.

§ II – Les pouvoirs de l’entrepreneur

3071 Les pouvoirs de l’entrepreneur individuel sur sa résidence principale ne sont pratiquement pas limités. Toutefois, le sort de l’hypothèque judiciaire a fait l’objet d’une jurisprudence changeante.

3072 – Le droit de disposer. – Le fait que la résidence principale soit insaisissable ne limite pas les droits de l’entrepreneur sur celle-ci. Il peut librement constituer une servitude, hypothéquer ce bien au profit des créanciers non professionnels, le vendre et même le donner.

Si le bien est détenu en indivision, l’entrepreneur peut procéder au partage de ce bien, le liquidateur lui-même ne pouvant agir en partage et en licitation de l’immeuble indivis115.

La prise d’une sûreté réelle sur la résidence principale nécessite une précision. Si l’hypothèque est constituée pour garantir une créance personnelle, l’entrepreneur pourra librement la constituer. Cependant, si la créance est professionnelle, la résidence étant insaisissable ne se trouve pas dans le commerce au sens de l’article 2397 et ne peut donc faire l’objet d’une hypothèque116.

Nullité de l’hypothèque prise sur la résidence principale de l’entrepreneur individuel

La réforme du 6 août 2015 a rendu insaisissable la résidence principale de l’entrepreneur individuel pour ses créanciers professionnels. Les dispositions de l’article 2397 du Code civil doivent être rappelées :

« Sont seuls susceptibles d’hypothèques :

1o Les biens immobiliers qui sont dans le commerce… ».

À ce titre, il sera indispensable que l’acte de prêt comportant affectation hypothécaire de la résidence principale indique expressément l’utilisation qui sera effectuée de la somme prêtée, et éventuellement que l’emprunteur déclare expressément que les fonds ne seront pas utilisés pour les besoins de son activité. En effet, dans cette hypothèse l’hypothèque sera nulle car le bien immobilier ne sera pas dans le commerce au regard de la créance garantie. La seule solution sera de convenir avec le créancier d’une renonciation (V. infra, no a3078) et d’effectuer les formalités prévues par la loi.

3073 – L’hypothèque judiciaire à titre conservatoire. – Dès l’entrée en vigueur de la loi du 1er août 2003, la question de la possibilité de l’inscription d’une mesure conservatoire sur le bien faisant l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité s’était posée. Depuis la réforme des procédures d’exécution par la loi no 91-650 du 6 juillet 1991117, il faut distinguer les saisies conservatoires et les saisies judiciaires. Les premières, rendant les biens indisponibles, ne sont pas compatibles avec l’insaisissabilité, les secondes conférant uniquement au créancier un droit de préférence et un droit de suite sur le bien n’entraînent aucune indisponibilité118. C’est en ce sens que s’est prononcée la Cour de cassation par un arrêt du 11 juin 2014119 dans lequel elle considère que l’article L. 526-1 du Code de commerce est d’interprétation stricte et que, certes, il interdit la saisie de la résidence principale, mais non l’inscription d’une hypothèque judiciaire à titre conservatoire.

Nous relèverons qu’il s’agit de la conclusion d’un débat doctrinal, mais que le notaire ne peut adopter en l’état à l’occasion de la vente de la résidence principale de l’entrepreneur. Nous indiquerons plus loin les conditions dans lesquelles le créancier professionnel peut appréhender le prix de vente de ce bien, mais dans l’hypothèse où le débiteur souhaite vendre sa résidence pour en acquérir une nouvelle, il lui sera extrêmement difficile de financer la nouvelle acquisition avec le prix de vente de l’ancienne.

Comment concilier les droits des créanciers avec la liberté de l’entrepreneur dans cette situation ?

En premier lieu, on peut amiablement demander au créancier la mainlevée de son hypothèque judiciaire. Compte tenu des frais avancés par ce dernier pour obtenir sa garantie, cette solution est difficilement envisageable.

En second lieu, on peut s’adresser au magistrat pour lui demander d’ordonner la radiation de l’hypothèque judiciaire et le report sur le nouveau bien. Dans cette solution, qui sera le garant de la radiation et de la nouvelle inscription ? Le notaire qui recevra la vente et peut-être l’acquisition ne peut recevoir ces pouvoirs du magistrat.

Aussi la solution adoptée par la Cour de cassation aura-t-elle pour conséquence d’interdire à l’entrepreneur de se reloger, et le notaire ne pourra que conseiller à son client de ne pas procéder à la vente de sa résidence.

Sous-section III – La fin de l’insaisissabilité

3074 La fin de l’insaisissabilité signifie pour l’entrepreneur la fin de la protection de sa résidence principale. Les textes visent expressément l’aliénation de la résidence (§ I) et la renonciation (§ II) qui sont les causes les plus fréquentes, mais d’autres événements sont susceptibles de mettre fin à cette protection (§ III).

§ I – L’aliénation du bien

3075 La cession des droits immobiliers sur la résidence principale est abordée à l’article L. 526-3 du Code de commerce au travers du report de l’insaisissabilité sur le prix de vente sous conditions de remploi dans le délai d’un an.

3076 – Le report sur le prix de vente. – La loi précise que le prix obtenu en cas de cession demeure insaisissable pendant un délai d’un an. Ceci ne signifie nullement que le prix de vente ne peut pas faire l’objet d’une saisie pendant ce délai, mais uniquement que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance professionnelle, ne peut appréhender cette somme avant l’expiration du délai d’un an. Dans l’hypothèse où le notaire détenteur du prix de vente vient à recevoir plusieurs commandements de saisie, dont certains provenant de créanciers professionnels, il n’a pas la possibilité d’organiser lui-même la distribution. Il semble plus prudent d’effectuer une consignation du prix à la Caisse des dépôts et consignations, et d’inviter le débiteur à saisir le tribunal pour que le juge se charge de cette distribution.

Conseil pratique

Au titre des conseils que le notaire pourra apporter au vendeur, on peut relever que ce dernier aura tout intérêt à isoler les fonds perçus de ses autres avoirs pour éviter une confusion, et à ventiler le prix de vente si certains biens cédés ne répondent pas à la définition de résidence principale.

3077 – Le remploi du prix de vente. – L’insaisissabilité a une durée d’un an sous condition de remploi par le débiteur dans une nouvelle résidence principale. La déclaration de remploi est bien connue des praticiens et il ressort qu’une déclaration effective dans l’acte d’acquisition est vivement à conseiller. Le remploi pourra n’être que partiel, le surplus du prix non utilisé pour l’acquisition sera alors appréhendable par les créanciers professionnels. De même, si l’acquisition de la nouvelle résidence principale n’est que partiellement financée au moyen du prix de cession, la totalité du bien acquis bénéficiera de la protection en application de l’article L. 526-1 du Code de commerce.

Conseil pratique

La protection ne porte que sur un bien immobilier et il ne peut être envisagé d’utiliser le prix de vente pour souscrire à des parts de société civile, même si cette dernière a vocation à détenir la résidence principale.

L’opération de remploi devra être effectuée dans le sens d’une vente suivie d’une acquisition et non d’une acquisition suivie d’une vente. En effet, si l’acquisition est effectuée préalablement à la vente, le prix de cette dernière pourra être saisi par les créanciers professionnels au motif que le bien cédé ne bénéficie plus de la protection de l’article L. 526-3 du Code de commerce.

MODÈLE DE CLAUSE

DÉCLARATION DE REMPLOI – SUBROGATION DE L’INSAISISSABILITÉ

L’ACQUÉREUR déclare employer le prix de vente de sa résidence principale située à … (ou tout autre bien à usage non professionnel sur lequel portait une déclaration d’insaisissabilité) conformément aux dispositions de l’article L. 526-3 du Code de commerce (le cas échéant constaté aux termes d’un acte reçu par Me …, notaire à …, le …, publié … contenant déclaration d’insaisissabilité), voulant que les mêmes effets attachés à cette insaisissabilité s’appliquent au bien objet de la présente acquisition. Étant précisé que la vente dudit immeuble a eu lieu suivant acte reçu par Me …, notaire à …, le … moyennant le prix de …

AJOUTER LE CAS ÉCHÉANT

1) Remploi total :

L’ACQUÉREUR déclare que le remploi du prix de vente qu’il réalise couvre la totalité du prix d’acquisition de l’immeuble objet des présentes.

2) Remploi partiel :

L’ACQUÉREUR se reconnaît informé que la partie du prix payé avec des fonds ne provenant pas de la vente de la résidence principale, précédemment insaisissable, reste à l’égard des créanciers dont les droits sont nés à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant antérieurement à ce jour, saisissable et représente le pourcentage suivant : … %.

Par suite, il est précisé que l’insaisissabilité ne produira effet qu’à concurrence de cette fraction du prix remployé pour les créanciers professionnels dont la créance est antérieure à ce jour.

Ainsi, l’intégralité de l’immeuble présentement acquis sera insaisissable à compter de ce jour en application des dispositions des articles L. 526-1 et suivants du Code de commerce, mais seulement à l’égard des créanciers professionnels postérieurs à ce jour.

§ II – La renonciation à la déclaration

3078 L’article L. 526-3 du Code de commerce prévoit également que l’entrepreneur peut lever l’insaisissabilité de sa résidence principale au moyen d’une déclaration effectuée au bénéfice d’un ou plusieurs créanciers portant sur tout ou partie des biens.

Les conditions de la renonciation. Cette renonciation doit faire l’objet d’un acte notarié, mais le texte ne précise pas s’il s’agit d’un acte spécial. Il semble donc qu’une renonciation au profit du créancier peut intervenir dans l’acte principal de prêt contenant une hypothèque sur tout ou partie de la résidence principale.

Une renonciation effectuée au bénéfice de l’ensemble des créanciers n’est pas possible, celle-ci devant contenir la désignation des créanciers susceptibles de l’invoquer, mais il n’est pas prévu l’intervention des créanciers pour accepter le bénéfice de cette renonciation, la loi précisant néanmoins que lorsque le bénéficiaire de la renonciation cède sa créance, le cessionnaire peut se prévaloir de celle-ci.

Outre l’acte authentique, le texte renvoie aux dispositions de l’article L. 526-2 de Code de commerce pour les mesures de publicité. Il s’agit de la publication au fichier immobilier (service de la publicité foncière ou livre foncier), mais également, lorsque le créancier est immatriculé dans un registre de publicité légale à caractère professionnel, d’une mention à ce registre. Lorsque la personne n’est pas tenue à une telle immatriculation, la publication doit être effectuée dans un journal d’annonces légales du département dans lequel est exercée l’activité professionnelle.

L’établissement de l’acte et l’accomplissement des formalités donnent lieu au versement aux notaires d’émoluments fixes dans le cadre d’un plafond déterminé par décret120. Le montant est fixé, par un arrêté du 28 octobre 2016121, à la somme de 25 € hors taxes. Quant aux droits d’enregistrement, ils s’élèvent à 25 €122, et la contribution de sécurité immobilière à 15 €123. Le même texte précise également que la renonciation peut être révoquée à tout moment suivant les mêmes formalités124.

Une des lacunes de la loi est l’absence de notification de cette renonciation aux créanciers concernés et au notaire qui a reçu la renonciation à l’insaisissabilité initiale, ce qui peut ouvrir la voie à de multiples manœuvres.

3079 – Les effets de la renonciation. – Le principal effet de cette renonciation à l’insaisissabilité est de permettre aux créanciers professionnels désignés d’obtenir un droit de gage sur la résidence principale de l’entrepreneur. Toutefois, une question reste en suspens : les dettes constituées par le débiteur auprès du créancier bénéficiaire sont-elles toutes concernées par la renonciation ? En ce qui concerne les dettes postérieures à la publication, il n’y a pas de difficulté, mais qu’en est-il pour les dettes antérieures ? La loi ne prévoit pas de rétroactivité de la renonciation et prévoir cette rétroactivité dans l’acte notarié de renonciation serait contraire à la protection légale voulue par le législateur. En conséquence, il apparaît que la résidence principale ne répond pas des dettes professionnelles nées antérieurement à la publication de la renonciation125.

§ III – Les autres causes de la fin de l’insaisissabilité

3080 D’autres faits et actes peuvent mettre fin à l’insaisissabilité de la résidence principale.

3081 – Hypothèses prévues par les textes. – L’article L. 526-3 du Code de commerce indique expressément que les effets de l’insaisissabilité et ceux de la déclaration subsistent après la dissolution du régime matrimonial lorsque la personne mentionnée à l’article L. 526-1 ou le déclarant mentionné au deuxième alinéa du même article est attributaire du bien. Les effets subsistent également en cas de décès de l’entrepreneur jusqu’à la liquidation de la succession126.

Il résulte de ce texte que pendant la période d’indivision, le créancier professionnel est dans l’incertitude et ne pourra appréhender la résidence principale. En effet, tant que celle-ci n’aura pas été attribuée, le créancier ne pourra pas diligenter une procédure de saisie, mais seulement inscrire une hypothèque judiciaire à titre conservatoire.

3082 – Hypothèses non prévues par les textes. – L’entrepreneur individuel qui change de statut pour mettre en société son activité perd la protection de l’article L. 526-1 du Code de commerce. Ses dettes professionnelles antérieures continuent à être régies par ce texte et à ce titre ne permettent pas au créancier de saisir la résidence principale. Les dettes futures seront régies par la forme sociale qui sera choisie par l’entrepreneur.

Le changement de résidence principale ou l’abandon de celle-ci feront perdre le bénéfice de la protection. Dans la première hypothèse, le report sera automatique sur la nouvelle résidence et si elle n’est pas vendue, elle tombera dans le droit de gage des créanciers professionnels. En cas d’abandon, le bien ne répondra plus à la notion de résidence principale, puisqu’il manque l’un des éléments prévus à l’article L. 526-1 pour bénéficier de cette protection.

Il peut être tentant, pour un débiteur qui n’envisage pas le remploi du prix de vente de sa résidence, de faire donation de cette dernière pour éviter qu’elle puisse être appréhendée par ses créanciers professionnels. Toutefois, les créanciers pourront exercer l’action paulienne s’ils justifient que cette donation est effectuée en fraude à leurs droits.


97) Par la loi no 2008-776 du 4 août 2008.
98) Aujourd’hui abrogée par l’article 12 de la loi no 201-1862 du 13 décembre 2011.
99) M. Dagot et C. Lebel : JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 10, Déclaration d’insaisissabilité, no 15.
100) L. no 2008-776, 4 août 2008, dite « loi NRE ».
101) L. no 2015-990, 6 août 2015.
102) Vœu adopté lors du 110e Congrès des notaires de France, Marseille, 2014, Vie professionnelle et famille, place au contrat.
103) JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 10, Déclaration d’insaisissabilité, nos 28 à 30, par M. Dagot et C. Lebel.
104) L. no 2014-626, 18 juin 2014.
105) La seule différence est que les micro-entrepreneurs peuvent opter pour le prélèvement fiscal libératoire, naguère spécifique au régime de l’auto-entrepreneur.
106) Cass. 1re civ., 15 mai 2007, no 05-19.189 : JurisData no 2007-038901.
107) Rép. min. no 52819 : JOAN Q 5 avr. 2005, p. 3540.
108) JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 10, Déclaration d’insaisissabilité, no 60, par M. Dagot et C. Lebel.
109) Cass., avis, 8 juill. 2016 no 16007, demande no 16-70.005.
110) JCl. Procédures Formulaire, Fasc. Insaisissabilité, no 6, par O. Salati.
111) JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 10, Déclaration d’insaisissabilité, no 134, par M. Dagot et C. Lebel.
112) JCP N 13 févr. 2015, no 7, act. 254.
113) Note J.-P. Garcon ss CA Aix-en-Provence, 3 déc. 2009 : JCP N 2009, no 40, 1315.
114) D. no 92-755, 31 juill. 1992.
115) Cass. com., 14 mars 2018 : JCP N 2018, 1241, note C. Lebel.
116) En ce sens S. Piédelièvre, note ss Cass. 1re civ., 23 févr. 2012 : JCP N 13 juill. 2012, 1294.
117) L. no 91-650, 6 juill. 1991.
118) JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 10, Déclaration d’insaisissabilité, no 145, par M. Dagot et C. Lebel.
119) Cass. com., 11 juin 2014 : JurisData no 2014-012570.
120) C. com., art. L. 526-2, al. 4.
121) JO 5 nov. 2016, art. A. 444-145, tableau 5 de l’article, ann. 4-7, no 140.
122) CGI, art. 846.
123) CGI, art. 881 C, 16o.
124) Art. A. 444-145, tableau 5 de l’article, ann. 4-7, no 141.
125) En ce sens : JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 10, Déclaration d’insaisissabilité, no 215, par M. Dagot et C. Lebel.
126) Avec toute la difficulté de définir cette notion : s’agit-il d’un acte de partage, ou la déclaration de succession peut-elle valoir « liquidation » ?
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