4181 En cas d’acquisition d’un bien immobilier via une société, que celle-ci soit française ou étrangère, le notaire doit informer les acquéreurs étrangers des aspects fiscaux de la détention et de la revente ou de la transmission des biens.

4182 Selon que la société est française ou étrangère, les obligations et les déclarations fiscales seront différentes. Le notaire doit attirer l’attention des acquéreurs étrangers sur leurs devoirs vis-à-vis des services fiscaux de leur pays d’origine et du Trésor public français.

4183 L’article 990 D du Code général des impôts issu de la loi du 25 décembre 2007 a instauré une taxe de 3 % qui s’applique aux entités françaises et étrangères propriétaires d’immeubles ou de droits réels immobiliers.

Dès lors que l’administration fiscale est informée qu’une société civile immobilière a été constituée, elle adresse un imprimé n° 2746 afin d’obtenir des renseignements sur l’identité des associés et l’usage prévu. Si les associés répondent que le bien immobilier acquis par la SCI est à usage strictement familial et qu’il n’y a pas de revenus tirés de cet investissement, ils échapperont à la taxe de 3 %.

Une étude approfondie de cette fiscalité a été réalisée supra, n° a2534.

4184 L’article 164 B, I, a du Code général des impôts prévoit que la détention d’un immeuble situé en France peut générer en France un impôt sur les revenus tirés de la location de cet immeuble, sauf convention internationale contraire. Il est à noter que la plupart des conventions fiscales signées par l’État français donnent compétence à l’État de situation de l’immeuble pour percevoir ces taxes.

Il résulte de la jurisprudence administrative²⁰⁸que certes, la société civile immobilière de droit français a une personnalité juridique et fiscale propre, mais qu’elle n’est pas soumise à l’imposition de ses revenus : ceux-ci sont taxés au nom de chaque associé, en fonction de sa quote-part dans le capital social, comme les résidents français, dans la catégorie des revenus fonciers.

En principe, selon l’article 197 A du Code général des impôts, les non-résidents se voient appliquer un taux minimum de 20 %, sauf s’ils peuvent démontrer à l’administration fiscale française que s’ils étaient résidents en France, ils bénéficieraient d’un taux inférieur.

Par ailleurs, les comptes courants détenus par les associés sont susceptibles d’être taxés en France comme des revenus distribués, sauf si la France a signé une convention internationale avec le pays de résidence des associés contenant des dispositions différentes.

Le notaire doit informer ses clients non résidents que certains pays considèrent que la SCI française est opaque et imposent les revenus tirés de ce type de société comme des dividendes. C’est le cas par exemple de la Belgique : il résulte d’une jurisprudence récente que les revenus générés par la détention de parts de SCI française sont taxés en Belgique comme des dividendes, au taux de 30 %²⁰⁹.

4185 Les modalités de déclaration au titre des taxes sur les plus-values immobilières sont différentes selon que la société est française ou étrangère.

4186 Le notaire doit informer l’associé non résident qu’une taxe sur la plus-value immobilière doit être acquittée en France, conformément à l’article 164 B, I, e bis du Code général des impôts et qu’il doit se renseigner dans son pays d’origine pour savoir s’il doit aussi y déclarer la plus-value réalisée en France et éventuellement acquitter une taxe.

Il est à noter que l’exonération de l’article 150 U, II, 2° du Code général des impôts en cas de vente d’un logement situé en France par un non-résident ne s’applique que si le bien immobilier est détenu en direct.

4187 L’article 244 bis A du Code général des impôts prévoit que les ventes d’immeubles en France par des sociétés étrangères sont soumises à une imposition spécifique. La désignation d’un représentant fiscal accrédité étant obligatoire dans tous les cas, l’organisme professionnel qui est généralement désigné par le vendeur sera compétent pour calculer le montant du prélèvement à effectuer sur le prix de vente. Le régime retenu est celui qui est applicable aux sociétés de capitaux, et présume par conséquent qu’il a été pratiqué un amortissement. D’où une imposition qui peut sembler sévère : plus longtemps la société aura conservé le bien immobilier vendu, plus le montant de la taxe sur la plus-value sera élevé car il est pratiqué une décote du prix de revient. En outre, les déductions forfaitaires de frais d’acquisition et de travaux applicables aux plus-values des particuliers ne peuvent pas être pratiquées.

Les sociétés résidentes d’un État membre de l’Union européenne ou d’un État de l’Espace économique européen sont ainsi soumises à un régime identique à celui des sociétés françaises soumises à l’impôt sur les sociétés²¹⁰.

Les sociétés résidentes d’autres États doivent quant à elles appliquer sur le prix et les frais d’acquisition des immeubles bâtis²¹¹(le cas échéant majoré des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement)²¹²un amortissement de 2 % par année de détention²¹³, avant application du taux d’imposition de 33,1/3 %.

Il faut tout de même noter que l’impôt ainsi acquitté s’impute sur l’impôt sur les sociétés dû en France.

Certains acquéreurs étrangers, sur les conseils de leurs experts juridiques personnels, optent malgré ce mode de calcul pénalisant pour une acquisition immobilière via une société étrangère. Le notaire, fin connaisseur du système fiscal français, sera prudent de leur écrire qu’il le leur déconseille du point de vue de la taxation de la plus-value immobilière française, et ce afin d’éviter toute mise en cause de sa responsabilité lors de la revente du bien immobilier. Ce choix est fréquemment dicté par des considérations fiscales internes au pays d’origine des acquéreurs, mais le notaire doit se montrer prudent.