Partie I – La vente dans un contexte international
Titre 1 – La vente en France par les non-résidents
Sous-titre 1 – L’orientation particulière du contrat de vente d’immeuble en France par les non-résidents
Chapitre I – Les particularités civiles du contrat de vente des non-résidents en France
4001
Les notaires français ont un rôle d’accompagnement à jouer auprès des investisseurs étrangers tant au moment de l’acquisition immobilière que lors de la revente. Bien souvent, les étrangers méconnaissent le statut des notaires français. Officiers publics et ministériels, ceux-ci doivent assurer à leurs clients étrangers et non-résidents la même sécurité juridique qu’à leurs clients français. Dans ce but, ils effectuent des contrôles particuliers sur le statut personnel des parties au contrat. Juristes incontournables dans la vie de leurs concitoyens français, ils doivent adapter leur pratique à leurs clients étrangers non résidents. C’est le cas notamment en matière d’avant-contrats, qui soulèvent des questions depuis la réforme du droit des obligations de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
Section I – Les points de contrôle formels du contrat de vente d’immeuble à l’international
4002 Les aspects formels de la rédaction des actes authentiques dans un contexte international ont été amplement développés par la deuxième commission. Ils seront donc brièvement rappelés ci-après pour donner quelques points de repère propres aux contrats de vente immobilière.
Sous-section I – La mise en place du cadre formel du contrat de vente d’immeuble
4003 En principe, ainsi qu’il a été précisé (V. supra, n° a2107), l’acte authentique doit être rédigé en français. Il peut être dressé en langue allemande en Alsace-Moselle si les parties ne maîtrisent pas le français et requièrent expressément le notaire de rédiger l’acte en allemand.
Le notaire qui reçoit un acte dont au moins l’une des parties ne maîtrise pas la langue française doit s’assurer que cet acte sera tout de même parfaitement compris. Les diverses précautions à prendre ont déjà été détaillées (V. supra, nos a2108, a2109 et a2110). Dans la mesure du possible, il est conseillé au notaire d’établir une note dans la langue maternelle du vendeur afin de s’assurer qu’il a bien compris l’étendue de ses obligations dans le cadre de la vente. Le vendeur est en effet débiteur d’une obligation d’information vis-à-vis de son acquéreur, conformément à l’article 1614 du Code civil. Il n’a pas les mêmes repères juridiques que les vendeurs français, il est donc important de prendre le temps de tout lui expliquer. Il convient notamment de préciser le domaine d’intervention du notaire français, qui est souvent plus large que celui de beaucoup de ses confrères étrangers, notamment pour ce qui concerne le maniement des fonds.
4004 Afin d’aider le vendeur et l’acquéreur étranger à comprendre le processus de la vente et à se repérer au cours des différentes étapes, le notaire peut lui transmettre une note d’explications sous la forme suivante :
Note sur le processus de la vente immobilière
Lorsqu’il travaille avec des clients étrangers, le notaire doit conserver à l’esprit que le système juridique français ne leur est pas familier et qu’il faut donc réserver un temps de pédagogie qui leur permettra de réduire l’anxiété générée par l’aventure de l’acquisition immobilière à l’étranger.
Sous-section II – Les aspects formels relatifs aux parties du contrat de vente d’immeuble
4005 Les vérifications à effectuer pour s’assurer de l’identité et de la capacité des parties ont été évoquées par la deuxième commission. Il y a lieu de s’y référer.
Section II – Les points de contrôle spécifiques de fond en matière de vente d’immeuble à l’international
4006 Certains points spécifiques au contrat de vente feront l’objet de développements plus importants : prix, aspects fiscaux, diagnostics obligatoires et lois de police, mais il existe quelques points à ne pas négliger lorsque le notaire reçoit un acte de vente d’immeuble dans un contexte international.
Sous-section I – L’analyse de la situation maritale des parties
4007 Lorsqu’un couple présentant un élément d’extranéité envisage de vendre un bien immobilier en France, le régime matrimonial doit être analysé pour déterminer qui doit intervenir à l’acte. Cela apparaît d’autant plus important si l’un des membres du couple ne peut pas assister à la signature de l’avant-contrat ou de l’acte de vente. Les développements de la troisième commission en la matière éclairent sur la démarche intellectuelle à suivre pour analyser et repérer le régime matrimonial des vendeurs.
Après avoir établi qui doit signer les actes, il semble intéressant d’éclairer la désignation du bien vendu sous l’angle du praticien du droit international privé.
Sous-section II – La désignation du bien immobilier objet de la vente
4008 Lorsque les clients étrangers vendent un bien immobilier situé en France, ils conservent leur mode de description du bien immobilier vendu. Généralement, ils apprécient que la désignation de l’acte de vente soit précise, avec la mention des dépendances et constructions annexes. Une note rappelant cette description dans leur langue maternelle est en général fortement appréciée.
Les clients anglo-saxons ont souvent particulièrement à cœur qu’il leur soit précisé si l’assiette foncière a fait l’objet d’un bornage permettant de connaître précisément les limites du bien vendu.
Dans son rôle de conseil des parties, en présence de vendeurs non résidents, il peut s’avérer opportun que le notaire sollicite et surtout conserve la copie de plus de documents qu’à l’ordinaire, par exemple ceux qui concerneraient des travaux non soumis à autorisation, ou datant de plus de dix ans. Au-delà des besoins du dossier, il faut en effet avoir à l’esprit qu’une fois la vente passée, il sera plus difficile d’obtenir des informations sur l’historique du bien qu’auprès d’anciens propriétaires moins éloignés.